18.夫妻单方处分共有房产的效力问题

陈克宇[1]

2014年12月22日，热议多时的《不动产登记条例》终于正式出台，并于2015年3月1日起正式施行。政府调控房价、房屋限购等各种新政的出台，都会对二手房交易有很大的影响，各种房屋买卖纠纷案件数量自然也会大幅上升。司法实践中，部分共有人擅自处分共有房产纠纷主要涉及夫妻一方擅自处分夫妻共有房产，另一方以不知道、不同意为由主张合同无效，也有一部分涉及因合伙、继承等法律行为或者法律事实形成的共有关系中，部分共有人处分共有财产，其他共有人以不知道或不同意为由主张合同无效。

现《婚姻法》未规定夫妻共有财产公示的对抗效力，与《物权法》规定有冲突，进而容易造成对善意第三人信赖利益保护的失衡问题。所以笔者专门单独就“夫妻单方处分共有房产的效力”谈一谈个人的意见。由于个人能力有限，不足之处在所难免，仅在此抛砖引玉，希望与各位法律从业同行和朋友们共同探讨和交流，并期望此文能对遭遇二手房纠纷的当事人有所启发和帮助。

一、问题的提出

我国对于夫妻财产实行婚后所得共有制，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产归夫妻共同所有。在婚姻关系存续期间，夫妻对于共同所有财产平等地享有占有、使用、收益以及处分的权利。当夫妻双方出卖、出租及赠与属于夫妻二人共同所有的动产及不动产时，应平等协商达成一致的意见。夫妻任意一方在知道另一方处分共同所有的财产时，却未作出否定表示，应视为同意。但是，实践中会出现夫妻共同买房，但是登记在一方名下的情形。后来，一方瞒着另一方将房屋卖给了第三人，此行为的效力如何？这让法律在价值判断上，陷入两难：一方面夫妻单方处分共有房产，也就侵害了另一方的权利，对于另一方的权利应予充分保护。另一方面，如第三人是善意，对其合理的信赖利益亦有保护的必要。在司法实践中因裁判者的理解不同，也造成类似案件的审判结果也不尽相同。

在夫妻单方处分共有房产时候，法律对夫妻一方的保护途径体现在：认定处分行为无效，赋予另一方以追回权。最高人民法院《民通意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”

对于保护第三人合理的信赖利益，有两种途径。途径一：确认无权处分人与第三人签订的合同有效。这种途径在立法上是通过限制共有人以不同意或不知道为由进行抗辩的方式实现的，如最高人民法院《婚姻法解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”途径二：通过善意取得制度使第三人直接取得房产的所有权。《民通意见》第八十九条并没有对部分共有人擅自处分共有财产认为绝对无效，其同时规定：“但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《婚姻法解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”从对共有人追回权限制的角度进一步强调了第三人善意取得房产的条件。

但在司法实践中，上述情况的认定容易混淆，并且经常出现争议，所以下面的内容，进一步对上述法律关系及其规定做一个梳理，明确它们的适用情形，有助于杜绝法律适用的随意性。

二、无权处分行为的效力

“处分”一词在民法上至少有三层含义。最广义的处分既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。广义上的处分仅指法律上的处分，而狭义上的处分则是指与负担行为相对应的处分行为。

物权形式主义模式下，法律行为又分为负担行为和处分行为。负担行为仅在当事人之间产生债权债务的负担，而处分行为则直接引起物权的变动。以出卖他人之物为例，出卖人与第三人签订的买卖合同系负担行为，不以出卖人具有处分权为要件。而处分行为则专指基于买卖合同所产生的物权变动的事实，即合同标的物的交付或登记。因此，在此种模式下，无权处分中的处分指的仅仅是与负担行为相对应的处分行为，买卖合同并不受处分人处分权的影响。

我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

虽然我国通说上并没有接受来自德国法的物权行为独立性及无因性的理论，但却接受了处分行为与负担行为的概念。而债权形式主义模式下，民事活动被统一纳入法律行为的概念下进行调整，与负担行为相对应的处分行为并不存在。它仅仅被视为对合同约定义务的履行行为，所以无权处分行为也就被界定为包含设立债权债务的约定和标的物交付或登记于一体的统一法律行为。

我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在合同法上，所谓负担行为，就是债权债务发生的原因；所谓处分行为，由于我国不承认独立的物权行为，则被视为是合同履行的当然结果。虽然我国不区分物权行为与债权行为，但实际上我国立法已经接受了“区分物权变动的原因与结果”的原则，因此，在理解适用《合同法》第五十一条的时候，就应当注意区分负担行为与处分行为、区分物权变动的原因与结果。所以，买卖合同的效力并不因出卖人欠缺处分权而受影响，《买卖合同解释》第三条似乎也采纳了这一点。

三、无权处分和无权代理

在厘清了无权处分行为效力的基础上，我们便不难对夫妻单方处分共有房产行为的效力进行分析，夫妻一方擅自处分共有房产有三种情况：第一种情形为共有房产登记在夫妻双方名下，夫或妻单方将房产转让给第三人。第二种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人。第三种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，非登记权利人将房产转让给第三人。

这三种情形涵盖了司法实践中夫妻单方处分房产的全部情形，并且在该三种情形下，法律对当事人权利予以保护的价值基础有所区别，并由此造成在法律上的适用也有不同。

在第一种情形下，房产登记在夫妻双方的名下，夫妻单方处分共有房产时，第三人知道且应当知道房产属于夫妻共有，却仍与无权处分人进行交易，第三人存在一定的恶意。法律显然应优先保护非真实处分意愿一方的权利，在其不予追认的情况下，应当认定合同无效并赋予其追回权。

在第三种情形下，房产登记在夫妻一方名下，非登记名义人处分房产。此种情形更近于普通意义上的无权处分。无权处分人、第三人的主观恶意较第一种更甚，所以在权利人不予追认的情况下，亦应优先保护实际权利人一方，认定合同无效并赋予其追回权。

在论述上述两种情形时，是以处分人以自己的名义进行处分为前提而展开。而实务中，这种情况是比较少见的。原因在于，在上述两种情形下，由于处分人对房产在名义上即不具备处分权，故很难获得第三人的认可。为了解除第三人的顾虑，处分人往往会提供一定的经过夫妻另一方同意的表征，如授权委托书等。此时，处分人虽然仍在行使处分权，但其实际上属于代理真实权利人行使处分权，或者部分代理真实权利人行使处分权。其真实身份并非处分人，而是代理人，或者兼具代理人和处分人的双重身份。此时，对其行为的认定应当从无权代理制度入手。而在夫妻一方单独处分共有房产时，究竟构成无权处分还是无权代理，应当根据具体情形予以分辨。

在上述第一种情形下，如果处分人以自己名义为之，则构成无权处分。但如果处分人系以夫妻双方的名义为之，处分人的处分行为实际上便兼具处分和代理的双重属性。此时，由于处分人对自有权利的处分并无任何法律障碍，故对处分人的行为进行认定时，便应着重审查处分人对夫妻另一方的代理权是否存在瑕疵，没有瑕疵的行为结果归属于被代理人，买卖合同自当有效。有瑕疵的，则应当根据《合同法》第四十八条规定的无权代理的规则进行评判。

在上述第三种情形下，如果处分人以自己名义为之，显然构成无权处分，而如果以夫妻另一方名义为之或以夫妻双方名义为之，亦应当着重审查处分人对夫妻另一方的代理权。当然，在适用无权代理制度对上述情形进行认定时，还应考虑表见代理制度的适用。

四、善意取得制度的适用

夫妻一方擅自将共有房屋卖给第三人，不管事后有没有取得另一方的追认，至少他们之间所签订的房屋买卖合同是成立的，至于第三人能否取得该房屋的所有权，则涉及下面要探讨的另一个问题：善意取得制度。

动产适用善意取得制度的前提条件是动产物权的占有人与所有权人不一致，那么于不动产而言，由于不动产物权的公示方法为登记，而非占有，所以在判定不动产是否适用善意取得制度时，应着重考量登记权利人与实际权利人是否一致。在不一致的情况下，登记权利人处分该不动产，第三人相信登记权利人就是不动产之所有人，第三人的信赖利益由此产生，在第三人经过登记程序取得该不动产所有权后，第三人的信赖利益自应当予以充分保护，这也是我国物权法将善意取得适用于不动产的最充分理由。

在前述三种夫妻单方处理房产的情况中，第一种和第三种情况中，出卖人处分夫妻共有财产都是以夫妻双方的名义，第三人与出卖人发生交易也不是基于对登记簿和权利外观（房产证）的信赖，不符合善意取得制度的立法目的和构成要件。只有第二种才具备《物权法》第一百零六条和《婚姻法解释（三）》第十一条规定的善意取得制度的适用条件。即共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人时，才有适用的可能，只有这种情况中的第三人才是信赖物权登记而与出卖人发生交易关系。此种情形下，如果房产已经转移登记在善意第三人名下，善意第三人可以根据善意取得制度取得房产的所有权。

那么，如何认定“善意”，也是司法实践中争议较多的一个地方。

在司法实践中，出现以下几种情形之一的，一般应当认定第三人是善意的：第一，转让人是权属证书上记载的所有权人，受让人完全相信了权属证书的记载并支付了合理的价格；第二，处分人没有出具夫妻另一方的书面证明，仅是口头向第三人表示夫妻另一方同意对该财产进行转让。通过考虑多种因素，如：是否支付合理对价、交易场所的选择、交易时间的认定、受让人与出让人的熟悉程度等来判断受让人是否是善意的；第三，权属证书上记载的所有权人是配偶另一方，而不是处分人，出让人又出具了虚假的授权委托书、身份证明等证据用以证明其享有对该物的处分权，且受让人相信了此证明而与处分人为交易行为。

而在善意的举证责任分配上，第三人需要证明处分人是权利证书上记载的权利人，对于已婚的处分人，第三人应证明其已经征求过夫妻另一方的意见，并且该方给予了肯定的答复，他与处分人的交易完全是合法、合理的，在物的权利上没有任何瑕疵。如果夫妻他方主张第三人主观上是恶意的，也就是说第三人知道该房产是属于他们夫妻的共同财产抑或是第三人应当知道该房产是他们的共同财产，也就是说第三人在这次交易行为中存在过失，对这一主张应由夫妻他方承担举证责任。

五、对我国夫妻共有财产制的反思

在实践中，由于登记往往需要一定的时间，登记权利人与第三人签订买卖合同将共有房产出售给第三人而尚未办理变更登记时，非登记权利人主张买卖合同无效，并要求追回房产的情形大量存在。此时，善意第三人有理由相信登记权利人有权处分房产，故其信赖利益已经产生。但由于房产尚未变更登记，第三人不能善意取得房产，同时，登记权利人处分的房产仍属于夫妻共同财产，在非登记权利人不予追认的情形下，登记权利人与第三人签订的合同亦难谓实质有效。此时，便出现了对善意第三人的信赖利益应当保护而又无从保护的两难困境。这种困境从根本上讲是我国立法对夫妻共有财产制和不动产物权登记制度规定上的不协调造成的。

根据《婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条之规定，“夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定或者法律另有规定外，均归夫妻共同所有”。而根据《物权法》第九条之规定，“除法律另有规定外，不动产物权的设立须经依法登记，始生效力。”在夫妻关系存续期间购买房产的情况下，根据《婚姻法》的规定，房产理应归夫妻共有。但如果房产未依法登记的，根据《物权法》之规定，不动产物权又不发生法律效力。

在调整夫妻关系上，《婚姻法》是特别法，《物权法》是一般法。《婚姻法》的规定属于《物权法》第九条“法律另有规定”的情形，故应当优先适用。根据该种观点，在善意第三人相信登记权利人享有处分权而与其订立买卖合同，但房产尚未变更登记时，善意第三人不仅不能受到善意取得制度的保护，也不能受到有效合同的保护，第三人的利益虽可通过缔约过失责任予以保护，但其保护力度显然与双方当事人的过错程度严重不符。《婚姻法》规定夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共有，系出于立法政策上的考虑，为了维护夫妻婚姻关系乃至家庭关系的稳定性，其立法本意在于保证夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产享有平等的权利，该规定应当被限定在处理夫妻内部关系时适用，即当因婚姻关系解除而需要对夫妻共有财产进行分割时，夫妻关系存续期间取得的财产均纳入夫妻共有财产的范围予以分割。

《物权法》规定的不动产的设立方法则重点是为了突出物权变动的公示公信力和对抗效力，其针对的应当是不动产物权所有人之外的他人，从此种意义上讲，夫妻关系存续期间取得的房产在夫妻分割财产时，应当被确定为共有财产。但如果其并未按照《物权法》的规定登记在夫妻双方名下，一般会认定夫妻对共有房产的共有尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，所以不能拿来对抗善意第三人。当登记权利人将该房产转让给善意第三人时，登记权利人所为之处分虽因处分了夫妻另一方的权利而具有无权处分的性质，但登记权利人所为之处分对善意第三人乃至社会一般人而言更具有有权处分的表象特征。

六、结论

正是由于我国《婚姻法》尚未规定夫妻共有财产公示的对抗效力，所以造成了与《物权法》规定的冲突，进而造成对善意第三人信赖利益保护的失衡。因此，在法律层面上有对夫妻共有财产的取得予以限制的必要，笔者建议对《婚姻法》进行修订或出台相关司法解释，明确规定，夫妻关系存续期间取得的房产归夫妻共同所有，但未依法进行登记的，不得对抗善意第三人。这样可以更有效地避免夫妻一方处分共有房产所引发的合同效力纠纷。

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[1]陈克宇，广东智洋律师事务所。