17.租赁合同纠纷中代偿抗辩权的行使——对《租赁合同司法解释》第十七条的理解与适用

刘吉春[1]

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（简称《租赁合同司法解释》）第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”该条规定对次承租人的代偿抗辩权作出了规定。

在租赁合同纠纷中，一般的租赁关系仅涉及出租人和承租人，但在现实生活中，特别是经营场地的租赁，转租的现象非常广泛地存在。当出租人与承租人解除租赁合同，次承租人的权利如何维护，一度成为法律实践的难题。《租赁合同司法解释》通过作出上述规定，赋予次承租人代偿抗辩权，以化解次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态。但次承租人在行使该抗辩权的过程中，经常会遇到一些实际的难题，该司法解释并未作出明确的规定。笔者结合该司法解释的立法精神和民事诉讼的基本理论，试作浅显的理解。

一、次承租人的代偿抗辩权在租赁合同纠纷诉讼中的行使

出租人因承租人拖欠租金而向法院提起诉讼，要求解除合同，所解除的合同是出租人与承租人之间的承租合同，根据合同相对性原则，诉讼的原被告是出租人和承租人，但租赁合同一旦被解除，转租合同也就失去了基础和前提，因此案件的处理结果与次承租人具有法律上的利害关系，次承租人在案件中为无独立请求权的第三人，依据民事诉讼法的规定，可以申请参加诉讼，人民法院应当依据当事人申请（出租人或承租人），或依据职权通知次承租人以第三人身份参加诉讼。次承租人通过以第三人身份参加诉讼行使该抗辩权。

二、在因多手转租引发的纠纷中，代偿抗辩权的权利主体

多手转租的情况，在现实中大量存在，尤其是在经营性房产的租赁关系中。对于多手转租的情况，到底是每个转租环节的次承租人都可以行使代偿抗辩权，还是最后的实际使用人才能行使该权利，可能会有不同的观点。在司法实践中，出租人会将所有转租人、承租人一并列为被告，在此情况下，笔者认为，应当只能是作为实际使用人的次承租人才能行使该项权利。理由一，从立法的本意出发，根据最高人民法院就本司法解释的理解与适用所述，之所以从法理上完全突破合同的相对性原则作出代偿抗辩权的规定，原因在于现实中，次承租人往往已完全履行了转租合同的义务，没有任何过错，其对前手承租人的行为无法控制，无法预测前手承租人可能的违约，如果允许出租人解除租赁合同收回房屋，次承租人的法律地位处于极不稳定的状态，其生活或经营始终处于提心吊胆的境地，为此有必要作出代偿抗辩权的规定，为次承租人提供必要的法律救济途径。基于以上立法理由，可以看出该规定保护的是作为实际使用人的次承租人的生存或经营利益。而在多手转租中，并未实际使用的其他转租人，其参与租赁合约的目的往往是谋取承租与转租之间的利益差额，并不像实际使用人一样与租赁房屋密切相关。理由二，从保护出租人的角度出发，出租人往往很难知晓实际使用人之外的转租人，如果赋予每一手转租人代偿抗辩权，将使出租人的法定解除权受到很大的限制。

三、次承租人行使代偿抗辩权后各主体之间的租赁关系

次承租人行使代偿抗辩权后，其法律后果将使得出租人要求解除合同的诉求得不到法院支持，那么之后该租赁关系是继续原来的租赁关系，还是直接由出租人与次承租人建立？对此笔者认为，出租人请求解除的是其与承租人的租赁合同，次承租人以支付承租人拖欠的租金和违约金作为抗辩，在法律上的效果是阻滞了出租人行使法定解除权，从而使出租人和承租人的租赁合同继续，并进而使转租合同具备存续的前提和基础。因此，次承租人行使该抗辩权后，出租人、承租人与次承租人之间的合同关系和法律地位并未改变。

四、出租人同意承受次承租人的租赁关系、次承租人同意直接交租给出租人的情况下，出租人、承租人、次承租人之间的法律关系

如果出租人表示解除与承租人的租赁关系，但同意承受次承租人的租赁关系，次承租人同意直接交租给出租人，在这种情况下，次承租人的意愿并非直接阻滞出租人解除与承租人的租赁关系，而是直接与出租人建立租赁关系的新的合意，这与代偿抗辩权是有区别的。出租人要求解除与承租人租赁关系的请求应当得到支持，次承租人也可以以此为由要求解除转租合同。一旦出租人明确同意承受次承租人的租赁关系并建立了直接的租金收付关系，出租人与次承租人之间属于另一个新的租赁关系，原承租人应当退出租赁关系。当然，原承租人对退出之前所产生的责任仍应承担。

五、租赁纠纷中，法院未追加次承租人为案件当事人，次承租人可否以未保障其代偿抗辩权损害其利益为由提出撤销之诉

租赁纠纷中，法院未追加次承租人为案件当事人，次承租人能否以未保障其代偿抗辩权损害其利益为由提出撤销之诉，是个很有争议的问题。依据《民事诉讼法》第五十六条关于第三人和第三人撤销之诉的规定，撤销之诉应满足四个条件：（1）主体条件，必须是本案的第三人，次承租人是完全符合的；（2）程序条件，因不可归责于本人的事由未参加诉讼，在租赁纠纷中，次承租人往往不知诉讼的存在，法院也没有通知其参加，次承租人没有过错，也是符合的；（3）实体条件，原判决、裁定、调解书“内容错误”，按最高人民法院的理解与适用所述，应当是实体处理错误（事实认定和适用法律错误）而非程序内容错误。就次承租人的代偿抗辩权来说，应该属于程序内容。就租赁合同纠纷而言，法院在认定承租人拖欠租金构成违约的基础上判决解除租赁合同，在实体上并无错误，次承租人是否行使代偿抗辩权不能改变承租人违约的事实，因此笔者认为其实体条件并不符合；（4）结果条件，损害了第三人的民事权益。按最高人民法院的理解与适用所述，该民事权益非常宽泛，但对于普通债权，原则上不适用第三人撤销之诉保护，除非法律明确规定享有法定优先权、法定撤销权的债权。次承租人所主张的租赁权在法理上仍然属于债权的范围（有人主张为租赁权的物权化），且不属于享有法定优先权、法定撤销权的债权范围，笔者认为结果条件上也不符合。综合上述各项条件，笔者认为，次承租人以未保障其代偿抗辩权损害其利益为由提出撤销之诉，不应得到支持。

---

[1]刘吉春，广东科德律师事务所。