16.二手房买卖中的善意第三人认定与善意取得——以产权共同共有情形为例

张育泉 谢 昕[1]

在二手房买卖中，由于房屋产权状况复杂，牵涉到其他的债权债务可能性较大，因此交易存在许多隐性风险。《物权法》颁布以后，由于明确了不动产公示公信制度，这种情况得到了很大的缓解。

《物权法》第九条对不动产物权变动的公示方法进行了规定——登记，即“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产物权的变动既然以登记作为其表征，则信赖该表征而进行一定民事法律行为的人，即便其表征与实质的权利不符或不完全相符，也不应受到不利影响。公示公信的目的在于使人“信”，登记作为公示，其所表现的物权归属情况即便是不真实或者说与实际有差异的，其所造成的不利后果也不应由信赖公示者承担。[2]因此，《物权法》第一百零六条也规定了，不动产可以适用善意取得制度。

但是，在诸多法理、法条及司法解释互相交织的情况下，一些常见问题仍然出现了争议，在此，笔者以房屋产权为共同共有情形下，部分产权人私自处分的情形为例，分析善意第三人的判断标准，以及是否能够适用善意取得。

一、处分共同共有财产行为的性质

将善意取得制度套入到不动产买卖中时，存在两层问题。首先，善意取得以无权处分为前提，但是部分共有人私自处分共有物，到底是有权处分还是无权处分？此处的“无权处分”，其内涵外延又是什么？其次，作为共同共有的特殊形式，夫妻共有房屋的处分是否与一般共同共有处分性质相同？这两个问题在学理上和实务上一直存在争论。

通说认为，私自处分共有物属于无权处分。“即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的部分，不能擅自处分共有财产。因为共有财产属于全体共有人所有，某个共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，就构成无权处分行为。”[3]

最高人民法院刘贵祥法官则结合公示公信原则，认为在适用善意取得制度时，无权处分应有广义和狭义之分，未经共有人同意转售房屋的，在广义上都可以称之为无权处分，“但与善意取得制度相关的‘无权处分’，仅指当公示状态与实际权属不一致时，动产的占有人或者不动产的登记名义人未经真正权利人同意而转让标的物的情形。”[4]

而著名学者梁慧星在四川省法院座谈时则彻底否定了共有权人处分共有财产是无权处分，进而否定了夫妻一方擅自处分共有财产可以适用善意取得制度，转而从其他角度解释应当如何审理此类案件[5]。对于以上学术观点的争论，笔者认为在实务上，暂取通说为宜，即认可私自处分共有物属于无权处分，可以适用善意取得制度。

二、善意取得制度的适用标准

回到善意取得制度上，以最常见的夫妻共有房屋为例，根据《婚姻法》第十七条的规定，如无特别约定，则夫妻关系存续期间所取得的财产应属夫妻共有，具有同等处分权。但事实上，这些财产往往是以夫妻一方的名义登记的，另一方属于隐性的共有权人。这就导致了实践中存在不少的夫妻一方擅自买卖共有房屋的情形，为了防范这类问题，大部分地区的房管部门，在登记人声称处分的是个人财产时，往往要求出售人出示婚姻状况证明。但这不能完全杜绝登记人擅自买卖的情况，由于擅自买卖可能影响隐性共有人权利，所以如果欲适用善意取得就需要严格限制。根据《物权法》第一百零六条，买受人如欲主张自己为善意取得，需要满足如下三个条件：（1）受让该不动产时是善意的；（2）该房产是以合理价格进行转让的；（3）转让的不动产依照法律规定已经登记过户。三个条件缺一不可，否则买受人无法获得善意取得制度的保护。

（一）判断买受人是否“善意”

首先也是最为困难的一点，是判断买受人是否“善意”，“善意”指的是行为人的内在心理活动状况，不显于外部，难于证实，但是在实践中，必须有可度量性和可操作性。因此，就需要引入物权法的“公示公信原则”作为参考。根据《物权法》第九条、第十六条的规定，不动产的权属需要进行登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有公信力，因此关注登记人与出售人是否一致，成为判断买受人是否“善意”的重要标准，也可以说公示公信制度为买受人提供了一个台阶，基于善意信赖公示内容的买受人，站在这一台阶上，相对于隐性共有人就获得了一定的优势。

以共同共有为例，其登记人与共有人的关系大致有两种，即：

1.显名共有，即所有的共有人都依法进行了登记；

2.隐名共有，即只有一个共有人进行了全部所有权登记，房产权属证明上无其他共有人；

从二手房买卖合同的签约实际情况来看，又有四种情形，即：

1.登记人与出售人完全一致，即所有（一个或数个）登记人一致签约出售该房屋；

2.登记人均为出售人，有部分隐名所有人也为出售人，部分隐名所有人则未出现；

3.部分登记人为出售人；

4.出售人全部为隐名共有人。

在上述情形下，结合公示公信原则，我们认为买房人的善意应分情况进行具体判断：在第一种情形中，由于所有的共有人都进行了登记，登记人全部签约出售该房屋，显然不存在是否善意取得的问题；在第二种情形中，由于登记人全部参与了签约，另有一部分隐名共有人也参与了，则买受人知晓存在隐名共有人，但只要买受人尽了询问义务，即便没有发现其他隐名共有人的存在，也应推定其为“善意”；而第三种情形中，由于有登记人未参与出售，则需要看出售人是否提供了足以使买受人相信未参与出售的登记人同意出售的证明，或是相应的授权委托书，如果没有或者显著虚假，则买受人在明知存在其他权利人的情况下依然进行交易，无疑是“恶意”的；最后，在第四种情况中，由于买受人明确知晓登记人均未参与签约，无公示公信依据判断其所有权，那么对其他隐名共有人所出具的签名、证明、委托书等，则买受人必须尽必要的审慎注意义务，否则被判断为“恶意”的可能性最大。

买受人已尽审慎注意义务的判断标准，笔者认为可从以下几方面着手：（1）在明知有其他共有人没有参与房屋买卖签约的情况，应要求出卖方提供其他共有人同意出售的声明公证书或合法有效的授权委托书，否则应判定未尽注意义务。（2）在权属登记人与出售人不一致的情况下，买受人应要求签约人出示权属登记人有权出售及处分该二手房产的公证授权委托书或其他合法有效的授权文件，否则也应判断为未尽注意义务。（3）在买受人明知出售人出售的是夫妻关系存续期间的二手房产时，如果权属登记人声称其为依法独享的婚前个人财产或协议的婚后个人财产的，买受人应要求出售人出示婚姻证明文件或夫妻财产协议等合法有效的法律文件核实，否则应视为未尽注意义务。[6]

除此之外，在司法实践中，司法机关还可以运用一些其他标准判断买受人是否“善意”：比如买受人对合同条款是否仔细阅读，是否忽视了明显的矛盾之处；是否现场踏勘出售标的状况，看房时是否发现另有人居住，居住者是否对于房屋拥有所有权；再如，买卖双方私人关系及熟悉程度如何，是否充分信任，是否知晓或应当知晓该房屋存在共有人及具体的产权情况等，这些考量主要是围绕“合理注意义务”展开的。

（二）合理价格

合理价格这一要求，与“善意”的认定也有关。善意取得的适用应以有偿取得为前提，无偿转让财产本身就表明其所有权有极大可能存在瑕疵。[7]如果不经调查就受让财产，本身就是非善意，或者说是有过失的。而且无偿接受的财产，包括接受赠予，本身具有纯获利性质，返还财产并不会受到多少损失，因此无偿取得并不适用善意取得。在此前提下，合理的价格是衡量财产取得是否善意的标准之一。在现有市场环境下，财产转让一般是以对价为条件的，违反这一规律的财产转让就可以引起人们对该交易是否善意的合理怀疑，如价格过低，则买受人应当进行调查，以尽合理注意义务，如果仅仅为了贪便宜，则显著为“恶意”；如价格过高，则买卖双方存在合谋侵害他人合法权利的嫌疑，同样不应认定为“善意”。

判断交易对价是否合理，可有以下几种标准：（1）是否实际支付了对价。（2）所支付的对价是否与房屋所在地域同等房屋条件的市场交易价格基本吻合或与评估价基本吻合。（3）在以物抵债作支付对价的方式时，债务是否真实、合法有效；债务额与抵债房屋当时市场价值是否基本吻合；以物抵债是否是双方真实的意思表示，是否存在《物权法》禁止的流质抵押情形。

（三）是否完成不动产登记过户手续

合同签订后，还需要不动产已完成登记过户手续，才能受到善意取得制度的保障。登记是不动产所有权转移的时间标志，如果双方仅仅达成合意，并没有发生标的物的转移，则双方当事人仍然只是一种债的关系。为了保护不知情共有人的权利，在不动产登记过户之前，买受人仅凭买卖合同，不能主张善意取得。从另一个角度说，买受人在占有不动产之前（即未完成“取得”），已经知晓共有权人存在，就丧失了“善意”的基础。以知悉存在其他未参与处分的共有权人或产权瑕疵的那一刻为时间点，买受人从此就丧失了自辩为“善意”的资格，倘若此时不动产尚未登记过户，则不应继续。因此，不动产在登记过户之前，其他共有人（权利人）发现该事实，拒绝追认并主张合同无效的，买受人不能以“善意取得”进行对抗，只能根据实际情况，向无权处分人追究缔约过失责任或违约责任。而登记过户完成之后，原有的物权即告消灭，新的公示公信内容产生，即便此时善意买受人知晓，亦不影响其所有权。

三、善意取得与私自处分合同的效力之间的关系

虽然善意买受人有机会取得房屋所有权，但私自处分者与其订立的合同效力如何也是一个存在争论之处。善意取得制度解决的是物权归属之问题，合同效力是债法领域的问题，两者应有所区别。[8]因此只要满足善意取得的条件即可善意取得，并不依赖于合同效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”与此同时，《买卖合同司法解释》第三条也规定了：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”这两条法律和司法解释往往被认为存在冲突，但其实不然。笔者认为二者非但不冲突，且后者可视为对前者的补充说明。

无权处分合同，如果权利人予以追认，则该合同为有效合同，双方按约履行，自然也不存在善意第三人的问题。但法条不能推导出权利人不追认，合同就无效的结论，《合同法》在此处也没有说明。而《买卖合同司法解释》所表达的意思有两点：第一，买卖双方不能主张无效，不代表其他权利人不能主张无效；第二，如果允许缔约其中一方主张无效，则剥夺了其他权利人追认有效，和出卖人嗣后取得处分权从而使合同有效的权利，这就与《合同法》的立法目的相违背，也不符合意思自治原则。

从法理上分析，在物权行为模式下，法律行为被分为负担行为（无因行为）和处分行为。负担行为的效力不受处分权的影响，即无权处分人签署了合同，就应当承担违约或者赔偿责任。因此无权处分的合同，负担行为有效，而处分行为效力待定。如果处分行为获得处分权人追认，或者无权处分人取得了处分权，则该处分行为也有效，合同即完全有效，双方履行合同，就不存在善意取得的问题，反之，则可能需要适用善意取得制度。

二手房买卖中的诸多问题，大体离不开公示公信制度和善意取得制度间的摩擦，在实践中，需要考虑的因素还有很多，可能发生的情形也更为复杂。文中所及，难免挂一漏万，权作抛砖引玉，恳请各位律师同行批评指正。

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[1]张育泉、谢昕，广东法制盛邦律师事务所。

[2]参见[德]拉伦茨：《德国民法通论》（上册），王晓晔等译，法律出版社2003年版，第58-60页。

[3]全国人大常委会法制工作委员会编：《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社2009年版，第95页。

[4]参见刘贵祥：“论无权处分和善意取得的冲突和协调——以私卖夫妻共有房屋时买受人的保护为中心”，载《法学家》2010年第5期。

[5]参见梁慧星：《梁慧星教授谈买卖合同司法解释》，载中国法学网http://www.iolaw.org.cn/showarticle.asp？id＝3531，最后访问时间2015年3月23日。

[6]参见程啸：“论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义”，载《法商研究》2010年第5期。

[7]参见最高人民法院物权法编写小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第328-329页。

[8]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第77页。