三、REITs的特点

REITs在不同国家和地区的基本规定大同小异，主要有如下六个特点：

第一，使不动产投资小额化、分散化，降低了投资者的门槛。REITs将一个完整的物业分割成较小的单位，并且公开上市或流通，这就化解了不动产投资一般需要较大数额资金投入的难题。

第二，流动性、变现能力较强，不动产变动产。一般来讲，不动产变现是一个复杂且无法在短期内完成的任务，但无论哪种形式的REITs，其核心都是将不动产从不动产形态转变成可以流动的证券资产，实现了不动产从不动到流动的转变，使产权单位通过物权、股权或债权的转移变成公开、公正、公平的证券交易，这就大大提高了不动产的变现能力及流动性。

第三，底层物业多元化。在美国不动产专业化程度很高，住宅仅仅占整个REITs市场的15%而已。写字楼、商业用房、土地、住宅、公寓、别墅、数据中心、产业园区等各类不动产均具有自己相对独立的发展态势，对经营管理所提出的要求也不一样，而且不动产具有极强的地域性特点，各种细分的不动产信托投资越来越多。

第四，收益稳定且具有一定增长性，但风险低。年收益率一般不低于6%～8%，且每年分红不能低于基金总收入的90%，管理公司最多只能留下不超过10%的管理费。这就保证了收益的稳定性。同时，REITs的收益也会随着不动产的租金及价值的增长而增长。另外，由于REITs具有较高的流动性和变现能力，这就增加了投资的安全性。无论金融机构或普通投资者，随时都可以利用证券市场套现避险，同时集中的不动产投资变成分散的公众投资，分散了投资风险。加上稳定的投资收益，REITs成为特别适合做长线投资的金融产品。

第五，免税制度。政府对基金给予免缴各种税费的优惠，而只向投资人和管理人收税，以避免重复纳税。根据REITs一开始公布的法案，REITs可将90%以上的利润派息给股东，投资人可免交个人所得税。事实上，大多数REITs将100%的应纳税收入移交给股东和REITs投资者，REITs的不动产租金、股息和利息等收益无须缴纳企业税。作为REITs投资者的股东或份额持有人只需按收到的股息和资本收益付税。

第六，政府监控较严格、信息相对透明。政府有严格的规定限制基金投向非收租物业，尤其是严格限制用于房地产开发。由于REITs是一个已经发展成熟且标准化的金融产品，所以信息披露标准大致可以参考上市公司，比较透明。