（二）房企经营模式没有跟上监管政策的转变

从2016年起，我国监管政策发生了深刻的变化。从中央首次提出“房住不炒”以来，我国持续加强了对房地产的调控，监管部门陆续出台了多轮政策，地方政府也纷纷发文调控。2017年10月，中央提出三大攻坚战，把防范化解重大风险作为未来三年三大攻坚战之首，加快推进金融去杠杆。2018年，以央行PSL资金为基础的政府购买服务支持棚改货币政策退出，棚改规模大幅下降。到2019年，房地产长效机制逐渐落地试点，意味着楼市调控进入常态化阶段。在这期间，政策调控主要针对需求端的去杠杆，包括限购、限贷、限售等措施，遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。进入2020年，主管部门对房地产融资环节的监管迅速升级，“三条红线”“房贷集中度管理”都是从供给端直接调控房企的融资规模。

在房地产调控政策发生转折之际，一些房企对这一转变认识不足，发展战略和模式未能及时调整，仍然追求规模的扩张，逆势加杠杆，高溢价拿地，营收目标以冲高为主，叠加长周期拐点、新冠疫情、房地产调控等因素，企业的融资和销售均受到影响，无法维持高杠杆运作，偿债能力快速恶化，最终引发信用风险暴露。这类违约房企主要包括激进扩张和业务多元化转行的房企及逆势而行高溢价拿地的房企。

1．激进扩张和业务多元化转行

激进扩张、业务多元化转行失败是部分房企违约的原因。在当前市场形势下，很多房企转型时会向产业链上下游延伸，但也有房企甚至转向产业链外的其他行业，例如汽车制造业、矿业、农业、旅游业等，此为转行而非转型。转行中需要大量资金沉淀、回报周期长，很难像传统房地产开发那样进行快周转，前期对现金流贡献小，经营不佳则进一步加重了现金流负担。

过去房企采取高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式，在向更多城市扩张房地产业务时，伴随着债务暴涨和负债率攀升。在长期高杠杆的激进扩张中，一些房企不仅通过传统银行渠道融资，还通过非标准融资，也有企业投资金融领域，在去杠杆政策管控下，部分企业“三条红线”部分或全部违规。放弃在扩张房地产业务版图的同时，一些房企进行多元化转行发展，形成“房地产+多元服务业”模式。但不同的是，有的房企拓展房地产行业的上下游产业链延伸领域，如物业管理、资产管理、长租公寓、养老地产等，尽管像长租公寓、养老地产等投资周期长、回报利润低，但受到政府政策的支持；而有的企业跨越房地产领域，向如新能源汽车、媒体网络、文娱、健康产业、食品饮料等领域发展，面临业务拓展后管理能力的制约。在没有形成良好运营模式的情况下，拓展业务会积累大量债务，随着房地产行业调控政策趋紧，在房地产开发业务承压的同时，拓展业务的亏损会降低开发企业资金流动性，增大债务违约风险。

2．逆势而行高溢价拿地

房企为追求规模扩张，用高杠杆进入新的区域且高溢价拿地，但扩张在政策收紧前，随着项目盈利效率下降、去化放缓但债务刚性到期，流动性紧张被引发。例如融创中国、建发国际、蓝光发展、奥园等。

在2021年上半年政策调控开始生效，部分房企先后“爆雷”之时，融创中国大量抢购土地。上半年在国内各大城市共购买83宗土地，购地资金高达1 226.92亿元，而2020年全年公司拿地金额也仅有695亿元。融创中国不仅在一、二线城市抢购土地，在三、四线城市更是频频拿下地王项目，其中在芜湖、淮安、临沂和徐州四地拿下的土地溢价率分别高达169.44%、99%、83%和80%。高价拿地一方面压缩了企业的盈利空间，另一方面土地在短期内难以消化，沉淀了大量资金。而销售市场的持续下滑极大影响了回款进度，2022年上半年，融创中国的合同销售金额同比大跌64.83%，公司持续存在现金流缺口。随着部分房企陆续暴露流动性问题，融创中国也面临融资难度不断加大的困境，国际评级机构对公司的投资评级进行了下调，其流动性压力进一步增大。2022年5月，融创中国正式宣布违约。