17.签订购房意向书后，卖家拒绝订立合同，买家能要求履行吗？

买过房的人大部分都有这样的经历，在有意愿购房但不确定是否购买时，买卖双方往往会签订购房意向书，目的是锁定房产。这种认购方式被称为预约，后续双方正式签订的商品房买卖合同被称为本约。

民法充分尊重当事人的意思自治，根据《民法典》第495条第1款的规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”这种为订立合同而订立的预约合同也为法律所认可。预约合同并不直接确定最终的标的，而是以期限内签订具体的合同为目的，但由于房价变动大，有的卖方会在订立意向书后，签订买卖合同前反悔，此时买方能否要求继续履行合同呢？

预约与本约不同，预约合同赋予当事人的是请求对方订立本约的权利，当事人只能依据购房意向书请求与对方订立本约合同，而不能直接依据预约合同来请求对方履行买卖房屋的义务。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但最终如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，此时出卖人已经通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，应当按照法律关于定金的规定处理，如果是因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

现实中还有种特殊情况可能使预约合同转化为本约合同，最高人民法院对此作出了司法解释，双方签订的商品房认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，如商品房基本状况、销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，双方均应当履行买卖房屋的义务。

关于预约合同的法律效力，我国理论和司法界采用的是“预约合同—缔结本约”的通说模式，一般来说，预约合同内容越具体确定，实践中越可能判决继续履行订立本约。另外，如果预约合同中已经具备房屋买卖合同的主要核心条款，双方之间就存在合法有效的房屋买卖关系，可据此要求对方完成支付房款、过户等合同义务。不过考虑到现在的房价，为避免后续卖方反悔，买方还是应在签订购房意向书后及时与卖方签订正式的买卖合同，尽快确定双方的权利义务。对于卖方来说，在签订购房意向书时，如果不确定未来是否可以交易，应在意向书中明确协议的预约性质，不宜在签订本约前收受买方的购房款。