10.开发商的宣传广告与实际不符，要承担违约责任吗？

房地产市场竞争激烈，开发商为了吸引买房人，往往会把广告语写得十分诱人，“小区离地铁仅500m”“入住××小区，给孩子提供更好的教育”的广告语比比皆是。但购房后，有不少业主会发现实际上的房屋和广告上宣传的并不是一回事。要搞清楚这种情况下能不能追究开发商的违约责任，应该先搞懂要约邀请和要约的区别。

《民法典》第473条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示……”要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律约束力，即使相对人作出承诺，合同也并未成立。例如，房产宣传册上的小区画了一块绿地，但实际交付时绿地并不存在，由于开发商没有对购买房屋附绿地作出明确具体的允诺，也没有说明要将该处设为绿地，因此宣传册中的内容应当视为要约邀请，不可直接认定为双方签订合同的组成部分。通常情况下，拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集说明书、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等均为要约邀请。

但是，《民法典》第473条第2款也规定了此类广告属于要约的特殊情形：“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”根据《民法典》第472条的规定，要符合要约条件，应当符合下列规定：“（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”意思就是只有当商业广告本身的内容具体确定，同时广告发出者传递出不需要接收者再进一步商谈就可以订立合同的意思时，才有可能构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此作出进一步指引，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。例如，开发商广告中出现“入住××小区，入读广州市××区第八中学名校”等广告用语，购房人因为孩子可以入读第八中学才购买房产。因第八中学明确具体，且商品房是否属于第八中学学区房对合同的订立以及房屋价格有重大影响，这个广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，此时的广告宣传就应当视为要约。如果该房产不属于第八中学学区房，则开发商构成违约，应当承担违约责任。

开发商做广告是为了吸引购房者，让潜在客户产生购买意向，然后双方再进一步商谈房屋买卖合同的具体内容，因此我们在路边拿到的房地产宣传广告通常不具有合同的效力，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此承担违约责任。在签订合同时，购房人如果要实现广告上的宣传内容，那么应当以广告为标准，要求将开发商在广告中的宣传事项写入合同或作为合同附件，来明确双方的权利义务，才能避免出现“货不对板”的情形。