（六）地税减免的上诉申请流程

传统经济理论一向认为房地产税与房地产价格并行，由一只“看不见的手”在起着调节市场的作用。不过沿海地区的屋主们已经发现，在过去几年房价大跌的危机中，即便房屋的计税价值（Assessed Value）跟随着市场价（Market Value）一同降低，但地方政府总有方法让房地产税不降反升。据调查显示，近六成的房屋评估价值高出实际市场价值，换言之，有许多家庭多缴了地税却并不自知。屋主们虽无法“挑战”地方财税政策，但有权就自家房屋的税务估价“据理力争”，削减了本应多付的税额。

由于减免地税申请涉及法律、建筑、财政、会计及地产众多领域，又要填写市府财政或税务局的一系列表格，手续颇为繁杂，在很大程度上阻碍了屋主欲抗辩的意愿，因此屋主在决定与政府“对簿公堂”前，要熟悉地方房地产税制定和调升（降）的法律根据和程序，如觉得自己难当此任，可委托会计师、律师或专业人士帮助评估胜算的几率后再做决断。各地规章不同，本文仅以纽约市为例。

每年1月15日市财政局会向屋主发出地税估价报告（Notice of Property Value），列明税务年度为当年7月1日至来年6月30日的房屋市场价格（Market value）、税务估价（Assessed Value）、免税额（Exemption Value）及上税额（Taxable Value）。收到通知后，屋主应仔细检查税率、评估价值并确认减税优惠已在税款计算中应用。如有疑点，应及时了解地税评估的方式、申诉期限，迅速行动。 纽约市府的财政和税务局平行作业，互相“协调”，财政局负责估价，税务局受理上诉。税务局受理上诉申请的截止日期分别为3月1日（二、三、四级税务等级）或3月15日（一级税务等级）。税务局接到上诉申请后会进行评估，决定受理后便会通知申请人出庭（Hearing）日期，给予申请人向政府抗辩的机会。财政局受理纠正评估的截止日期为4月23日（个案受理可延迟到9月30日），申请人应填写“要求重新评估”（Request for Review of Property Tax Assessment）表格，提供房产估价、三个参照对比目标等资料。屋主可以通过纽约市官网查找周边的房屋信息，如周边房屋房龄、面积、房间数和自家相仿，但地税却低出10%或以上，屋主便有很大概率能赢得申诉。财政局审查后同意纠正，便会在下一年的税务估价报告中调整屋主的地税。若是屋主未能如愿获得减税或是减税额度不理想，还可以向更高级别的上诉委员会（Appeals Board）提出上诉。举一例：

赵先生发现2014/2015年的税务估价报告中，财政局的资料有两处错误，一是他的六家庭属于2A，但市府列为2B；二是他的屋宅面积为5,625平方呎（25×75×3），市府却列为9,375平方呎（25×125×3）。赵先生请建筑师公证房屋的测量报告（Survey），当赵先生收到2014/2015年税务估价报告时，他的税务等级和屋宅面积已被更正，上税额也随之降低。但赵先生的税务诉讼并未就此结束，虽然财政局已更新了他的税务等级和住宅面积，但在税务局的记录中，他的房租净收入过高，仍有可能被矫正回原来估税额的“隐患”。因此赵先生决定“双管齐下”，于3月1日前请会计师递交上诉申请，根据他历年的报税记录，更正税务局对他的房租收入和开销记录，不仅解了后顾之忧，也把现有的估税额尽可能降低。

申请减免地税的过程冗长复杂, 不易把握，但只要屋主做好充分准备，适时咨询专业人士，有足够的耐心, 坚持行使自己的一份权利，就能把房地产税调降到合理的水平。