（四）房地产专业人士经营亏损的无限扣减

申报出租亏损（8582表）通常受“风险规则”（At-Risk Rules）和/或“消极投资规则”（Passive Activity Loss Rules）限制，屋主先按“风险规则”计算损失，再以“消极投资规则”判断亏损是否予以在总收入中扣减。税法Sec.469（a）规定，消极活动亏损只能与消极收入相互抵扣，不可抵减工资、利息等其他收入。如果屋主实质并积极参与管理（Materially and Actively Participate），则有权扣减最高2.5万美元的租房亏损，扣减额在屋主再调整后总收入（MAGI）超过10万美元时逐步减少（Phase out）直至15万美元时“殆尽”（Disallowed）。如果屋主每年投入750个小时以上（平均每周15个小时，每处物业100个小时）且超过一半的工作或生意时间从事房地产租赁活动，住房出租将转化为非消极活动（Non-Passive Activity），屋主不仅免予收入限制，还能无限扣减租房亏损。联邦及州税务署一向对房屋出租者审查甚严，尤其是享受亏损扣减“上不封顶” 的“房地产专业人士”（Real Estate Professional），稍有不慎便会面临被查账的风险，且看下例：

房地产经纪高女士于2015年初收到纽约州税务稽查署关于她2012年房地产出租的“问卷”（Questionnaire），要求她提供纽约市三处、佛州两处出租物业的参与时间表，高女士答复后却收到纽约州的补税单，不但2012年约6.6万美元的出租亏损不允扣减，还“殃及”2013年遭到稽查，两年共欠联邦及州税近7万美元。稽查署判定高女士的“问卷”不及格，并不代表她没有实质性地参与房地产活动，此案的转机在于高女士能否证明她亲身（实质性地）参与出租管理，而“日志”（Daily Log）恰是记录高女士每天活动时间、地点的关键证物（Contemporaneous Document）。如果高女士2012及2013年的工作“日志”能够证实累积工作时间超过750小时，纽约市的每处出租物业（佛州除外）累积工作时间超过100小时，则高女士满足国税局对于房地产专业人士实质性参与活动的要求，房租亏损得以扣减。高女士在征得稽查署的同意后，两年各选若干页作为“例证”送稽查署，3个月之后，高女士收到稽查署的欠税调整通知，2012年欠税为零，2013年欠税降至1,410美元（佛州两处亏损不允许扣减），稽查署接受了纽约州两年的出租亏损扣减。

我们来进一步比较一下房地产专业人士实质参与的不同形式。高女士属于专职专业人士，她自己有两家房地产管理公司（均为1120S），还有3处（纽约市）物业在个人名下出租，再加上她“挂靠”的房地产公司（Real Estate Brokerage），因此时间（全年750小时，每处出租物业100小时）对她来说不是问题，但对于某些非专职“挂牌”经纪来说，情况就有所不同。举一例：

何女士任职银行预算部门，因与先生的收入超过15万美元，所以个人及小公司（1120S）名下的出租亏损都无法扣减，为此她于2013年底考取房地产执照，“挂牌”家附近的房产公司，于2014年“名正言顺”地扣减了约5万美元的亏损。假定何女士2015年同样面临纽约州的稽查，她能否“化险为夷”呢？何女士是银行朝九晚五的雇员，房地产只能算作她在业余或周末从事的“副业”，所以她的“日志”必须出示周一至周五晚间“习惯性”（Regularly）地从事房地产业务，同时显示周六、日“规律性”（Routinely）地现身于出租房，“展示屋”（Open House）、验房签约等一系列实质性的房地产活动。何女士要保证每周至少工作15个小时（全年750小时）方能达到国税局对房地产专业人士实质性参与的要求。如果何女士的本职工作是“弹性工作时间”（如保险公司经纪或自雇业者等），她的日程安排就会轻松许多，相对来说被稽查的几率也会低得多。

房地产专业执照是调降中高档收入家庭税率的有效“杠杆”，唯有投身于“副业”之前，充分了解与评估房地产业的艰辛（竞争最激烈，耗时最长久）与风险，在此房地产业特别是华人市场持续复苏、欣欣向荣之际，才能收获名至实归。