（三）房地产销售利得的豁免及延税

1994年前（1922年）“问世”的“1031”条款“同类资产置换”（Internal Revenue Code 1031- Like Kind Exchange），昵称为“免税交换”法则，旨在鼓励房地产交易的活络，卖主只要通过180天之内再购入95%以上卖出的“市场价”物业，便可“延后资本利得税”（Deferred Capital Gain）。

什么人可以申请“延后资本利得税”，答案是个人投资房、C公司、S公司、合伙人、LLC、LLP、信托公司等，要满足以下五个要求：

1. “同类交换”只适用于商业或投资地产，因此自住屋不符合“换屋”延税的定义范围。

2. 45 days rule，你在卖屋（Closing）之后的45天之内，要向政府报告购买“新居”的意向及提供地址。

3. 60 days rule（Accepted Binder），在60天内买卖双方签订意向合同。

4. 180 days rule，旧屋过户的180天之内要完成新屋过户。

5. 95% Fair Market Value Rule，新买的房产价值必须等于或大于卖掉房产价值的95%。

举一例：

王先生和太太高女士于16年前（2000年底）买入了北法拉盛的一栋全新六家庭出租屋，为了避免与房客间的直接法律纠纷，王氏夫妇成立了W&J LLC， 选择了1120S 小公司，夫妻作为股东，因此卖房的Capital Gain 会通过K-1过渡（Pass Through）到个人。王先生的房子在市场上投放了大约一年后，于2016年初遇到了从中国大陆来的一位买家，以现金110万美元买下。这栋房子当初约65万美元买进，10年折旧约16万美元，扣除买卖的过户费用，资本利得约61万美元。由于这个LLC是在纽约市注册，联邦不用上税，纽约州上最低税（Minimum Tax）25美元，纽约市不承认小公司“税负转移”，需按照8.85%税率上5.841万美元的公司税。然后66万美元再通过K-1过渡到个人，个人税按联邦15%税率和纽约州9%税率上税，大约是15.84万美元，所以加在一起是22万美元，大约是资本利得的1/3。 这么大笔的税金，王先生夫妇当然希望能够延缓上税，把这笔钱用于再投资。现在1031延税法规就可以提供这样一个桥梁。66万美元的资本利得虽然延迟，但不等于消失。会计师在给王氏夫妇的小公司申报时（8824表Like-Kind Exchanges），新屋的税基（Basis）仍然是之前卖掉的49万美元。如果5年之后王氏小公司把105万美元买进的“换屋”卖掉120万美元，那时就会有50万美元的长期资本利得实现并要上税。因此“延后资本利得税”只是把当下的税金推迟上缴的一种手段。

随着近年来房地产业的风生水起，“1031”也“水涨船高”，蕴藏了巨大的商业“生机”。奥巴马及财政部提出每年对“1031”“限换”（Exchange Limit）最高100万美元，未来可为国家多征税200亿美元。特朗普现在有过之而无不及，企图将众多地产大亨赖以生存的“1031”条款彻底“腰斩”。统计数字显示2011年330亿资本利得经由“1031”而“兑现”，如果“1031”一旦取消，GDP（Gross Domestic Product）将萎缩0.04%。

无独有偶，1994年比尔·克林顿执政时期推出的50万美元（夫妻合报）或25万美元（单身、户主）卖屋资本利得豁免（Capital Gain Exclusion，IRC 121），只要过去的五年自己累计住满两年，售屋所得（50万美元/25万美元）便可豁免。

在比尔·克林顿的售屋所得优惠条例推出之前，国税局实行的是55岁以上的报税人一生一次12.5万美元的资本利得豁免。而克林顿条例代之以每两年便可行使一次豁免，这对于推动房地产业的繁荣起着重要作用。

对于许多家庭的自住投资混合用屋，1031与50万美元/25万美元豁免条例可兼而用之。举一例：

李先生于2016年卖掉自己在纽约市皇后区贝赛镇的两家庭屋约120万美元，20年前购入底价约40万美元，因此一楼出租（50%）和二楼自住（50%）部分各赚40万美元，李先生与太太在过去五年中住满两年，因此40万美元资本利得可全部豁免。二楼的投资部分可使用1031条款，唯45天之内要寻得“目标”，180天之内过户，新屋底价等同二楼20万元美元（40万美元底价的50%），资本利得40万美元随新屋取得延税。