一 房产的功能

在中国，关于房价的预测一直没有停歇，是一个最容易引起讨论的热点话题。对于房产，可以有两个视角。

首先，从居住角度看，房产是总价很高的必需品。

其次，从投资角度看，房产并不是理想的投资品，原因有三个：

① 门槛太高，首付成本是笔巨款；

② 交易周期太长，二手房交易需要几个月以上的时间；

③ 摩擦成本太高，房产买卖的中介费、各类税费，算下来整体费用都不少。

尽管如此，人们还是在不断地买房，不是因为房产是最好的投资，而是在所有不理想的投资当中，房产被视为相对不坏的选择。

对购买者来说，买房这个消费行为的价值体现在三个方面：

① 避免房价快速上涨带来的财产损失和决策焦虑；

② 是资产保值抗跌的需要；

③ 符合中国人“有恒产者有恒心”的传统价值观。

中国于1998年结束福利分房，社会逐步进入商品房时代。中国房价在过去二十多年持续上涨的主要动力有三个：

① 住房改革，即房产开始市场化；

② 快速的城市化进程；

③ 货币政策长期处于宽松状态。

只要房地产开发企业清楚购房者的决策动机，便可以判定，房产作为一种商品，其自身的使用功能并不是购买的主要动力，进而能够把握房产该如何销售，如何在企业的销售系统里确定营销战略及销售策略。

1.安居乐业

安居乐业是中国人价值观中的重要一点，即所谓“有恒产者有恒心”。房屋买卖牵扯着中国人最重要的生活，是整个社会经济生活的重要部分。中国人的家园感来自房产，一栋房产可以解决安居乐业的诸多问题：娶妻、生子、储蓄、养老。

2.家族财产

在日常生活中，常听身边的朋友说“某某买房子赚了”；售楼部的销售人员推荐房产时，也会给消费者计算买房带来的收益。

从目前的数据和实例来看，全国任何一个城市任何一种类型的商品房，租金都很难冲抵月供；从投资视角看，高房价的商品房基本不具备短期投资回报功能。中国的置业群体在决策买房时一般会考虑哪些因素呢？

使用功能是房产最根本的价值，但却并非第一价值。置业者买房还有三个重要因素：

① 短期获利，即买完房产后，价格还能上涨；② 好的地段和位置，决定房产随时转手卖掉不会亏；③ 好的教育及医疗等置配套规划，未来有更大升值空间。

以上这些因素，都促使房产成为家庭和家族的重要财产，作为家族资产留给后代子女。

3.养老

由于投资渠道和产品稀缺，房产成为大众心目中保值、增值的优选商品。中国逐年持续稳定上涨的房价行情，在购房者心中植入了一个魔幻意念：有房产在手，一世无忧！中国人崇尚居家养老，选择居家养老的老年人占90%。在养老方面，除了传统的家庭、子女养老， “独立养老”的观念逐渐形成，越来越多的中国人开始用房产养老，房产既是自己养老的本钱，也是留给子女的一笔丰厚遗产。

4.教育

中国人极为看重对后代的教育，让孩子尽可能接受良好教育的机会非常重要。就目前的社会发展来看，学历比学区房更有投资价值，供孩子上个好大学是更有价值的教育投资。购房者在房产的选址上都会参考一个重要指标：社区安全环境及是否有教学质量上乘的学校，也就是现在的城市学区房。

这就导致了一点：从地段上讲，学区房多在老城区，其品质一般不高，居住功能较差甚至不全，但是，学区房的价格却高出普通城区商品房好几倍。

就学区房来说，其自身的居住价值和投资价值不是第一位，房产所对应的学位才是最有价值的部分。