第四节 房屋租赁

第五十三条 房屋租赁的定义

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

▶理解与适用

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

▶条文参见

《合同法》第230、234条；《商品房屋租赁管理办法》

第五十四条 房屋租赁合同的签订与备案

房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

▶理解与适用

[租赁合同内容]

房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务：水、电、燃气等相关费用的缴纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定。

[租赁合同终止、续租、继续履行]

房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

[优先购买权]

房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

[租赁登记备案]

房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当自行前往或委托他人到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

▶条文参见

《合同法》第212-236条；《商品房屋租赁管理办法》第7-20条

第五十五条 住宅用房和非住宅用房的租赁

住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

▶理解与适用

根据出租房屋的用途，可以将其分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁。住宅用房租赁，是指以承租人个人及其家庭生活居住为目的的房屋租赁，这样的房屋租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；非住宅用房租赁是以从事生产经营和其他活动等为目的的房屋租赁，这种性质的房屋租赁，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租的特别规定

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

▶理解与适用

本条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土地管理部门负责征收管理。

▶条文参见

《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》七第五节 中介服务机构

第五十七条 房地产中介服务机构

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

▶条文参见

《房地产经纪管理办法》；《房地产估价机构管理办法》

第五十八条 房地产中介服务机构的设立

房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有必要的财产和经费；

（四）有足够数量的专业人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

第五十九条 房地产估价人员资格认证

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

▶条文参见

《注册房地产估价师管理办法》