六、土地法与房地产法

【考点31】土地管理法

☞1.某市政府在土地管理中的下列哪些行为违反了《土地管理法》的规定?（）［11/1/70，多选］[138]

A.甲公司在市郊申请使用一片国有土地修建经营性墓地，市政府批准其以划拨方式取得土地使用权

B.乙公司投标取得一块商品房开发用地的出让土地使用权，市政府同意其在房屋建成销售后缴纳土地出让金

C.丙公司以出让方式在本市规划区取得一块工业用地，市国土局在未征得市规划局同意的情况下，将该土地的用途变更为住宅建设用地

D.丁公司在城市规划区取得一块临时用地，使用已达6年，并在该处修建了永久性建筑，市政府未收回土地，还为该建筑发放了房屋产权证

2.关于承包经营集体土地可以从事的生产活动，下列哪一选项符合《土地管理法》规定?（）［09/1/28，单选］[139]

A.种植业、林业

B.种植业、林业、畜牧业

C.种植业、林业、畜牧业、渔业

D.种植业、林业、畜牧业、渔业、农产品加工业

3.根据《土地管理法》规定，在下列哪些情况下使用集体土地从事建设不需要经过国家征收?（）［09/1/74，多选］[140]

A.兴办乡镇企业

B.村民建设住宅

C.乡村公共设施建设

D.乡村公益事业建设

4.根据《土地管理法》的规定，关于土地权益的纠纷，下列哪一选项是错误的?（）［08/1/26，单选］[141]

A.村民甲与村卫生所发生土地使用权争议，协商不成可找乡政府处理，对乡政府处理决定不服还可向法院起诉

B.村民乙与邻居发生宅基地纠纷，应先向县土地主管部门申请行政调处，对调处决定不服的，可以土地主管部门为被告向法院提起行政诉讼

C.村民丙因土地承包经营权与村委会发生纠纷，协商调解不成可向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，对仲裁裁决不服还可以向法院起诉

D.村民丁因擅自占地建房被县土地主管部门处罚，如对行政处罚决定不服可以向法院提起行政诉讼

5.李庄和赵庄为相邻一块土地的所有权归属发生争议，李庄的村干部就此事请示乡长。乡长的下列哪一答复意见是错误的?（）［07/1/24，单选］[142]

A.“这件事，乡政府可以出面召集你们双方协商解决。”

B.“如果你们双方达不成协议，我们乡政府是无权处理的。”

C.“你们可以去县政府申请处理，也可以直接去县法院起诉。”

D.“在纠纷解决之前，你们双方必须维持土地利用的现状。”

6.某建设项目进行地质勘查，需要临时使用赵村的集体土地。用地单位就此向李律师咨询。李律师的下列哪一意见是正确的?（）［07/1/27，单选］[143]

A.该临时用地应由乡（镇）级以上人民政府批准

B.用地单位应当与赵村的村民委员会签订临时使用土地合同，并支付临时使用土地补偿费

C.用地单位可以在地质勘查中修建永久性建筑物，但应当取得赵村同意并支付相应费用

D.临时使用土地的期限一般不超过5年

7.关于农村土地承包经营权，下列哪些选项是正确的?（）［07/1/73，多选］[144]

A.家庭承包的承包方只能是本集体经济组织的农户

B.通过家庭承包方式取得的土地承包经营权可以转让给本集体经济组织以外的人

C.土地承包经营权的性质属于不动产物权，其取得与转让无须登记而发生效力

D.家庭承包不能通过招标、拍卖、协商的方式进行

8.下列哪些属于国有土地的有偿使用方式?（）［07/1/74，多选］[145]

A.某上市公司与政府签订国有建设用地使用权出让合同

B.某外资企业以租赁的方式取得某地块的国有土地使用权

C.某国有企业在设立中外合资企业时将国有土地使用权作价出资

D.某国有企业以国有土地使用权作价入股设立有限责任公司

9.根据《土地管理法》确立的土地用途管制制度，国家在编制土地利用总体规划时，对土地用途如何分类?（）［06/1/22，单选］[146]

A.国有单位用地、集体用地和私人用地

B.城市用地、乡村用地和其他用地

C.农用地、建设用地和未利用地

D.工商业用地、农业用地和住宅用地

10.2005年6月，某县发生特大洪水，县防汛指挥部在甲村临时征用村东和村西的两块土地。其间实施的下列哪种行为不符合法律规定?（）［06/1/23，单选］[147]

A.灾情发生后，在未办理建设用地审批手续的情况下，向村委会宣布临时征用土地的决定

B.抗洪期间，在未办理建设用地审批手续的情况下，在两块土地上各搭建一座存放抗洪物资的仓库

C.灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，拆除村东的仓库，将土地恢复原状后交还给甲村

D.灾情结束后，在未办理建设用地审批手续的情况下，以未来抗洪需要为由，保留村西的仓库至今

11.刘家村在本村“四荒”土地发包过程中的下列哪种做法不符合《土地承包法》的规定?（）［06/1/24，单选］[148]

A.村东的荒沟通过招标方式发包给邻村人张某

B.村西的荒丘通过拍卖方式发包给外乡人王某和陈某

C.村北的荒山通过公开协商方式发包给县林业开发公司

D.村南的荒滩依据村委会决议发包给本村人黄某、刘某和邱某组成的股份合作社

12.下列关于我国土地使用权法律制度的哪些表述是正确的?（）［06/1/68，多选］[149]

A.土地使用权既可以有偿取得，也可以无偿取得

B.就权利性质而言，土地使用权属于用益物权

C.国有土地使用权的主体既可以是法人，也可以是个人

D.农林土地承包经营权的取得不以登记为要件

13.土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权?（）［05/1/26，单选］[150]

A.望湖乡政府办公楼建设用地

B.西关镇人民医院建设用地

C.南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地

D.民办北岭大学校区扩建用地

14.下列建设用地项目哪些应当由国务院批准?（）［05/1/72，多选］[151]

A.开发未确定使用权的国有荒山200公顷，从事林业生产

B.征用集体所有的荒滩100公顷，用于兴建高尔夫球场和度假村

C.经省人民政府批准的道路建设项目，涉及农用地转为建设用地

D.经直辖市人民政府批准的教育项目，需征用基本农田以外的耕地200公顷

15.某村召开村民会议，讨论村民承包地在承包期内收回问题。根据土地承包法的规定，下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形?（）［05/1/73，多选］[152]

A.张甲全家已迁入小城镇落户

B.李乙全家迁入省会城市，并转为城市户口

C.王丙家庭人口已经由过去的7人减为3人

D.赵丁最近提出申请，自愿将承包地交回

16.对于已经办理审批手续但未使用的非农业建设占用耕地的处理，下列表述哪一项是正确的?（）［04/1/26，单选］[153]

A.审批后1年内不用的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费

B.审批后1年以上未动工建设的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种

C.审批后连续2年未使用的，或者间断使用，累计闲置达3年的，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权

D.依法由县级以上人民政府无偿收回土地使用权的土地，原为农民集体所有的，应当交由该集体恢复耕种

17.某县政府以“振兴本县经济”为由，在土地利用总体规划以外，批准征用农用地15公顷（包括基本农田5公顷），供该县经济开发总公司建设工业园区。对该批准行为的下列表述何者为正确?（）［04/1/87，不定项］[154]

A.县政府无权批准征用基本农田，也无权批准该宗农用地转为建设用地

B.县政府无权批准征用基本农田，但有权批准该宗农用地除去基本农田以外的部分转为建设用地

C.县政府可以先将该基本农田转为一般农用地，然后批准该宗农用地转为建设用地

D.县政府可以先修改土地利用总体规划，然后在该规划范围内批准该宗农用地除去基本农田以外的部分转为建设用地

18.某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权?（）［03/1/89，不定项］[155]

A.无偿赠与给甲企业

B.因筹措建设资金而将土地抵押给银行

C.将土地使用权出租给乙公司

D.与丙企业的土地使用权进行置换

19.划拨是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拨土地使用权的表述，哪些是正确的?（）［02/1/52，多选］[156]

A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用

B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续

C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租

D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家

【答案及解析】

1.根据《土地管理法》第54条的规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。A项“经营性”墓地不属于公益事业用地，故A项行为违反了法律规定。根据《土地管理法》第55条第1款的规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。故B项说法违反了法律规定。根据《土地管理法》第56条的规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。故C项说法违反了法律规定。根据《土地管理法》第57条的规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过2年。故D项说法违反了多项法律规定。

2.根据《土地管理法》第14条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。故正确答案为C。

3.根据《土地管理法》第59条的规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设。故本题答案为ABCD。

4.根据《土地管理法》第16条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。依照该规定A项说法正确。B项属于侵权纠纷，不属于权属纠纷，可以申请行政调处，但对调处决定不服，不是以土地主管部门为被告提起行政诉讼，而是以另一方当事人为被告提起民事诉讼，故B项说法错误。根据《农村土地承包法》第51条的规定，因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。故C项说法正确。D项说法正确，对于行政处罚等具体行政行为可以向法院提起行政诉讼。正确答案应当是B。

5.根据《土地管理法》第16条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”关于A，乡政府可以召集双方进行协商，因此A正确。关于B，由于该土地纠纷为两单位间的争议，应由县级以上人民政府处理，故B正确。关于C，只有当事人双方对人民政府的处理决定不服的，才可以向人民法院起诉，因此C，错误。根据该条第4款的规定，D正确。因此本题应选C。

6.根据《土地管理法》第57条的规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”关于A，由于临时使用农村土地，应由县级以上人民政府土地行政主管部门批准，因此A错误。关于B，符合《土地管理法》的规定，该项正确。关于C，根据上述第2款的规定，临时使用农村土地，不得修建永久性建筑物，因此C是错误的。关于D，根据上述第3款的规定，期限为2年，而非5年，因此D也是错误的。

7.《农村土地承包法》第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”因此A项正确。第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”因此B正确。第2条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”土地承包的对象为不动产，因而土地承包经营权的性质属于不动产物权。第22条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”故无须登记即发生法律效力，因此C项正确。第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”故D正确。

8.《土地管理法》第54条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”因此，A项中，某上市公司与政府签订国有建设用地使用权出让合同，是有偿使用的表现之一。关于B，某外资企业以租赁的方式取得某地块的国有土地使用权也属于有偿使用。C、D中的出资及入股，也是有偿使用的表现。因此正确答案为A、B、C、D。

9.《土地管理法》第4条第1款规定：“国家实行土地用途管制制度。”第2款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为非农用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”故本题答案为C。

10.《土地管理法实施条例》第27条规定：“抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后六个月内申请补办建设用地审批手续。”故本题答案为D。

11.《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第18条第（三）项规定：“承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”故A、B、C合法，荒滩发包不能由村委会决议决定，选项D不符合规定。故本题答案为D。

12.《土地管理法》第9条规定，国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。故C国有土地使用权的主体既可以是法人，也可以是个人正确；第54条规定，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿的方式取得；但是，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地，经县以上人民政府批准，可以以划拨的方式取得。故A正确；用益物权是对土地占有、使用、收益的权利，土地承包经营权也是对土地占有、使用、收益的权利。故B正确；《农村土地承包法》第22条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包法经营权。”故D正确。由此可知，本题答案为ABCD。

13.《土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。据此，ABD符合第（一）、（二）项的规定，C项正确。

14.根据《土地管理法》第44条第2款规定：“省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。”第45条第1款规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。”第40条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。”。由此可知，本题答案为B、C、D。

15.《农村土地承包法》第26条规定：“承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”第29条规定：“承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。”由此可知，本题答案为B、D。

16.《土地管理法》第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。”因此本题应选择D。

17.本题是关于农村土地利用的问题。保护土地资源，尤其是保护耕地是我国的一项重要任务，因此，国家和地方政府应当根据全国和本地的实际情况制定土地利用的总体规划，对农业用地转为非农用地规定了严格的限制条件。根据《土地管理法》第45条规定，征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

因此，征用基本农田时应当经国务院批准，征用该条第一款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本题中县政府在未经国务院批准和省、自治区、直辖市人民政府批准的情况下擅自将包括基本农田在内的农用批给县经济开发总公司建设工业园区，违反了法律规定。另外，根据《土地管理法实施条例》第19条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。农业用地转为建设用地的，必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，本题中县政府批准农用地转为建设用地已经违反了土地利用总体规划，总之，选项B错误。

至于选项CD中的说法，《土地管理法》第26条规定：经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。县政府不得擅自修改土地利用总体规划，并利用修改后的土地利用总体规划达到将农用地转为建设用地的目的，这两种做法是不为法律所允许的。

18.本题考查土地使用权的行使。佳丰房地产开发公司已经依法取得该幅土地的使用权，可以以赠与、抵押、出租、置换等方式行使其使用权，但是应当依法履行一定的手续。

19.本题考查划拨土地使用权的取得和使用。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。用地者申请取得划拨土地使用权需征用集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费。申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的，经依法批准后，可无偿取得。划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨土地使用权人占有、使用划拨土地所获收益归其享有，依法经批准处分土地所获收益按有关规定上缴国家后，余额归其享有。划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。从以上规定可以得知，划拨土地使用权的取得可以是无偿的，也可以是有偿的。因此，A选项是正确的。《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因此，B选项“转让方办理土地使用权出让手续”是错误的，应由受让方办理。第56条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”因此，D选项是正确的。《担保法》第34条规定：“下列财产可以抵押：……（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；”第56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”可见，划拨土地使用权人可以对土地使用权进行抵押，出租也是如此。因此，C选项是错误的。

【考点32】城市房地产管理法

☞1.下列哪些机构属于房地产中介服务机构?（）［11/1/72，多选］[157]

A.房地产咨询机构 B.房地产经纪机构

C.房地产职业培训机构 D.房地产价格评估机构

2.2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第（1）-（3）题。

（1）公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：（）［10/1/95，不定项］[158]

A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

（2）公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：（）［10/1/67，不定项］[159]

A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护

B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护

C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力

D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

（3）经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：（）［10/1/97，不定项］[160]

A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款

B.商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款

C.《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张

D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失

3.王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救?（）［05/1/70，多选］[161]

A.接受退房、退回购房款并赔偿损失

B.退房并按房价双倍赔偿

C.妥善修理并支付相应赔偿

D.按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋

4.下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的?（）［05/1/76，多选］[162]

A.房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司

B.设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记

C.房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定

D.没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业

5.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的《房地产管理法》特殊规定，下列哪些表述是正确的?（）［09/1/76，多选］[163]

A.应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批

B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续

C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金

D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

6.甲公司通过划拨方式取得了国有土地使用权，在该土地上建成了一栋房屋，并将该房屋出租给乙公司，每月得租金1万元。后被土地管理部门发现。下列哪一选项是对甲公司的行为和取得的租金收入进行恰当处置的方式?（）［03/1/16，单选］[164]

A.房屋租赁合同无效，甲公司应先补交土地使用权出让金，然后再出租房屋，已取得的租金予以没收

B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应另行向国家缴纳土地租金

C.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家

D.房屋租赁合同无效，甲公司应补交土地使用权出让金，但已取得的租金归甲公司

【答案及解析】

1.根据《城市房地产管理法》第57条的规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。故ABD为正确答案。

2.（1）A、C项说法正确，根据《城市房地产管理法》第45条的规定，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时，公司已经取得了商品房预售许可证，故预售合同合法有效。B项说法正确，《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同，在性质上属于预约合同，即预约签订商品房预售合同，认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误，双方已经签订合法有效的商品房预售合同，不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。

（2）根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件，是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的，本题的正确答案为B。

（3）A项说法显然是错误的，商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误，一万元“保证金”实为定金，应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确，《预售商品房认购书》是预约合同，是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确，由于商品房预售合同是合法有效的，高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。

3.房屋买卖不适用《产品质量法》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据此条规定，A项正确，D项不符合上述规定。同样，按照规定，开发商在保修期内负有妥善修复房屋的责任，结合《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施之后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，C项正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，选项B错误。

4.根据《城市房地产管理法》第30条的规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。”由此可知，本题答案A、C、D。

5.根据《城市房地产管理法》第40条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。故ABC说法正确，D说法错误。

6.本题考查划拨取得的国有土地上的房屋租赁问题。《城市房地产管理法》第56条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定。”

【考点33】城乡规划法

☞1.某镇政府正在编制本镇规划。根据《城乡规划法》，下列哪些建设项目应当在规划时予以优先安排?（）［11/1/71，多选］[165]

A.镇政府办公楼、招待所

B.供水、供电、道路、通信设施

C.商业街、工业园、公园

D.学校、幼儿园、卫生院、文化站

2.村民王某创办的乡镇企业打算在村庄规划区内建设一间农产品加工厂，就有关审批手续向镇政府咨询。关于镇政府的答复，下列哪些选项符合《城乡规划法》规定?（）［10/1/76，多选］[166]

A.“你应当向镇政府提出申请，由镇政府报县政府城乡规划局核发乡村建设规划许可证。”

B.“你的加工厂使用的土地不能是农地。如确实需要占用农地，必须依照土地管理法的有关规定办理农地转用审批手续。”

C.“你必须先办理用地审批手续，然后才能办理乡村建设规划许可证。”

D.“你必须在规划批准后，严格按照规划条件进行建设，绝对不允许作任何变更。”

3.根据《城乡规划法》规定，下列哪些选项属于城乡规划的种类?（）［09/1/75，多选］[167]

A.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划

B.城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划

C.详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划

D.修建性详细规划分为建设用地规划和建设工程规划

【答案及解析】

1.根据《城乡规划法》第29条第2款的规定，镇的建设和发展，应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设，为周边农村提供服务。故BD为优先安排项目。

2.A项说法正确，根据《城乡规划法》第41条第1款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。B项说法正确，根据《城乡规划法》第41条第3款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。C项说法错误，根据《城乡规划法》第41条第4款的规定，建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。D项说法错误，根据《城乡规划法》第43条的规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

3.根据《城乡规划法》第2条第2款的规定，本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。故A、B、C项均正确。D项说法错误，本题答案为ABC。