第四节　物业经营管理的风险与管控

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．风险管理内容不包括（　　）。[2012年真题]

A．风险制造

B．风险识别

C．风险评估

D．风险控制

【答案】A

【解析】风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：①风险识别；②风险评估；③风险控制；④风险调整。

2．在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（　  ）。[2013年真题]

A．风险抑制

B．风险回避

C．风险转移

D．风险调整

【答案】B

【解析】回避是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取回避的标准是：当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避策略。避免损失的最简单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。如在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险。

3．物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（　　）。[2014年真题]

A．产品组合

B．产品质量

C．突发事件

D．项目选择

【答案】B

【解析】物业服务企业在经营过程中应特别关注的风险有：①合同签订中的风险。这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险，是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。由于忽视食品安全而导致群体中毒事件就是餐饮经营中的巨大风险。④突发事件的风险。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。

4．在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是（　　）。[2012年真题]

A．投资商拥有全部产权

B．投资商拥有大部分产权

C．投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有

D．投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有

【答案】D

【解析】由于产权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管理商场项目的经验，凭想象和主观推断的人不在少数。更有甚者，购买产权的人中有相当多属于投资行为，期望通过经营在短期产生良好的效益，获取利润回报。有的受开发商片面宣传，以高价购得产权，强化了对项目良好经营前景的乐观情绪，对项目开业后的赢利能力持过高的不切合实际的期望。这类因素对于物业服务企业都是巨大的风险。因此，D项对于物业服务企业进行有效经营管理来说是难度最大的。

5．物业服务企业与工程承包商在签合同时可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，这种风险控制方法是（　　）。

A．转移

B．回避

C．预防

D．调整

【答案】A

【解析】转移是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。转移的形式主要有两种：①以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方。②非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。例如物业服务企业与工程承包商在签合同时可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担。

6．风险管理的首要任务是（　　）。

A．风险回避

B．风险承担

C．风险转移

D．风险识别

【答案】D

【解析】风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。

7．零售商业物业管理模式中，（　  ）是目前最稳妥的办法。

A．成立子公司模式

B．委托专业公司模式

C．成立分公司模式

D．企业职能部门管理模式

【答案】A

【解析】不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法。

8．投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括（　  ）。

A．完全拥有产权，仍维护大股东身份

B．将大部分产权出售，转变为小股东

C．全部出售套现

D．以较小面积进行招租、承诺给予固定回报

【答案】D

【解析】开发商成功开发商场项目后，对项目的处置方式一般有三种，包括：①完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；②将大部分产权出售，成为小股东；③全部出售套现。

9．对于物业经营管理当中存在的管理团队的风险，（　  ）是物业经营管理成功与否的关键与基础。

A．建立学习型团队

B．选择懂市场的管理人员

C．选择适宜的带头人

D．做好盈亏平衡点

【答案】C

【解析】物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员。一个懂经营、会管理、市场意识和销售能力强的带头人可以盘活整个经营项目，带动销售，提升档次，扩大企业市场知名度。因此，选择适宜的带头人，配备相对专业的管理班子，是物业经营管理成功与否的关键和基础。

10．制订管理计划的工作步骤不包括（　  ）。

A．交通与公用设施情况调查

B．确定管理计划目标

C．进行严密的经济论证

D．组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标

【答案】B

【解析】制订管理计划一般应遵循以下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。

11．建立风险的防范机制应该在经营管理中实行（　  ）。

A．预警制度

B．保险制度

C．评估体制

D．财务预算

【答案】A

【解析】建立风险的防范机制是指在物业经营管理中为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要自动进入警戒状态。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．风险管理的整个过程包括（　　）。［2010年真题］

A．风险识别

B．风险评估

C．风险控制

D．风险调整

E．风险补偿

【答案】ABCD

【解析】风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：①风险识别，风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到；②风险评估，其目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策；③风险控制，为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施；④风险调整，这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。

2．风险控制的手段措施包括（　　）。

A．回避

B．自担或保留

C．预防与抑制

D．转移

E．消除

【答案】ABCD

【解析】为了有效的控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施，这些手段措施包括：①回避，指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失；②自担或保留，指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失；③预防与抑制，指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能；④转移，指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。

3．风险管理中的风险识别方法通常有（　  ）。

A．概率和数理统计

B．问卷调查

C．财务报表分析

D．企业内外专家咨询

E．对设施设备的自检

【答案】BCDE

【解析】风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的是要识别风险，即要根据某种科学方法去认识和区别风险。这些科学方法通常有：①问卷调查；②财务报表分析；③审查组织的相关数据和文件；④对设备和设施的自检；⑤企业内外专家咨询等。

4．物业经营管理的风险主要有（　  ）。

A．管理模式风险

B．竞争的风险

C．经营过程中的风险

D．财务风险

E．政策环境变化的风险

【答案】ACDE

【解析】物业经营管理的风险主要有以下几类：①管理模式风险。主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：

A．不同企业管理模式带来的风险；

B．不同产权结构带来的风险。②经营项目选择的风险。经营项目是很难具体化的。需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。③经营过程中的风险。涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。④财务风险。主要包括：a.垫款风险；b. 抵押风险。⑤管理团队的风险。⑥政策环境变化的风险。这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。

5．物业经营管理的模式风险主要有（　  ）。

A．项目选择风险

B．企业管理模式的风险

C．不同产权结构的风险

D．合同风险

E．运营模式的风险

【答案】BC

【解析】参见第4题解析。

6．物业服务企业开展经营管理工作要把握的要点包括（　  ）。

A．与企业的发展方向和发展阶段相协调

B．与企业人才储备相协调

C．与行业发展方向相协调

D．与企业自身的主业相协调

E．与竞争对手相协调

【答案】ABD

【解析】物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：①与企业自身的主业相协调。如果企业的主要业务集中在对写字楼的管理，那就应该首先关注与写字楼有关的经营性服务项目，切忌过早进行跨行业、跨领域的大幅度经营转向或转型，以免副业冲击主业，副业没有收益，主业却受到牵连和影响。②与企业人才储备相协调。③与企业的发展方向和发展阶段相协调。初创阶段的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样的。企业之间切记攀比和不切合实际的盲目跟风。

7．物业经营过程中特别值得关注的风险包括（　  ）。

A．突发事件的风险

B．产品组合的风险

C．环境不确定性风险

D．产品质量的风险

E．合同签订中的风险

【答案】ABDE

【解析】经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下几类：①合同签订中的风险，是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险，是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。④突发事件的风险。

8．物业经营管理中，风险的防控主要要点包括（　  ）。

A．制订合理的经营管理计划

B．合理投保，转移风险

C．建立风险防范机制

D．确定风险防控目标

E．协调处理好各方关系

【答案】ABCE

【解析】物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点：①制订合理的经营管理计划。管理计划是将要进行的管理行为变为在经济上和策略上的行动纲领。②协调处理好各方关系。如协调处理好与租户的关系、协调处理好与消费者间的关系等。③建立风险防范机制。为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要自动进入警戒状态。④合理投保，转移风险。

9．在协调处理好与媒体的关系方面，物业服务企业应设立的规定包括（　  ）。

A．项目在日常经营和管理活动中，不必要严格执行物业服务企业的统一VIS设计

B．项目进行宣传报道时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准

C．运用媒体之前征得物业服务区居民同意

D．项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一VIS设计

E．在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利

【答案】BDE

【解析】物业服务企业应提高在与媒体交往中的责任意识、法律意识和授权意识，教育员工了解媒体的工作性质和社会影响力，避免发生媒体交往风险事故。物业服务企业应设立以下规定：①在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利；②项目如需在报纸、杂志、电台、电视台或其他媒体进行宣传报道、参加公关活动或刊登招聘广告时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准，否则不得进行；③项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一VIS设计（包括文字、格式、字体、颜色等），不得随意改动。