2 房屋产权登记与事实物权人不一致时的产权归属

——张炳贵、李永芝诉张青松、陈小琴所有权案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省南阳市卧龙区人民法院（2014）宛龙卧民初字第77号民事判决书

2.案由：所有权纠纷

3.当事人

原告：张炳贵、李永芝

被告：张青松、陈小琴

【基本案情】

张炳贵、李永芝系夫妻关系，张青松系其儿子。张青松、陈小琴系夫妻关系。2010年8月31日，张炳贵、李永芝以张青松、陈小琴的名义与南阳市名门房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买名门华府3号楼一单元×××室住房一套，购房合同上的签名由张炳贵代签，购房价款及相关费用均由张炳贵、李永芝出资，各项费用原始票据亦由其保管，所购房屋一直由其管理使用。后双方对该处房屋权属发生争议，张炳贵、李永芝诉至法院，请求法院将该处房屋确认至其名下，张青松、陈小琴以诉争房屋系张炳贵、李永芝赠与其二人，且登记在其二人名下为由予以拒绝。

【案件焦点】

1.诉争房屋登记在张青松、陈小琴名下，房屋所有权是否归其所有；2.张炳贵、李永芝出资购买房屋，并将房屋登记在张青松、陈小琴名下，能否视为赠与。

【法院裁判要旨】

河南省南阳市卧龙区人民法院经审理认为：房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权必然归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。陈小琴主张涉案房屋产权登记在其夫妻名下，其夫妻二人就是合法的真正的房屋所有权人，但涉案房屋产权登记在其二人名下，仅能证明其二人系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的真正权利人，也不能解决其二人与张炳贵、李永芝之间内部争议的房屋产权确认问题。房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。本案诉争的房屋购买时系张炳贵、李永芝借用张青松、陈小琴的名义购买，购房首付款343199元系由张炳贵、李永芝支付，按揭贷款由其偿还，房屋交付后其二人又承担了水电上户、房产办证费用，且该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款存折原件、房屋钥匙、水电物业缴费票据等与房屋相关的原始凭据均在其二人处，涉案房屋亦由其二人实际占有和使用。从双方各自提交的证据材料看，除了涉案房屋登记在张青松、陈小琴名下外，张青松、陈小琴没有其他与占有涉案房屋相关的原始凭据。从购买房屋订立合同的形式要件看，订立合同时张青松、陈小琴的名字由张炳贵代签，私人印章由张炳贵刻制加盖，现印章仍由张炳贵保管，因此可以确信张炳贵、李永芝使用张青松、陈小琴名字购买房屋。该房屋的实际出资人和实际购买人应认定为张炳贵、李永芝。陈小琴仅以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”的规定，辩称涉案房屋系张炳贵、李永芝赠与张青松、陈小琴，但上述司法解释仅仅适用于产权登记在夫妻一方的情形，而本案涉案房产登记在张青松、陈小琴夫妻双方名下，显然不能适用上述司法解释。而且在本案诉讼中张青松、陈小琴并未向法庭提交有关赠与的书面或口头的证据材料，其二人也一直未持有本案争议房屋的任何原始证据和传来证据材料，故对陈小琴称涉案房产系张炳贵、李永芝赠与张青松、陈小琴的辩称理由不予采信。

河南省南阳市卧龙区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十九条、第三十三条之规定，判决如下：

卧龙区八一路名门华府3号楼1单元×××室一套143.3平方米房产（产权证号10307×××）为张炳贵、李永芝所有。

【法官后语】

1.不动产登记能否对抗实际物权人

首先，不动产登记人与实际权利人可能存在不一致现象。不动产登记即国家有关登记部门依当事人申请，经过审查，将不动产的物权事项记载于不动产登记簿的行为。登记机关在为不动产登记时要进行必要的审查，然而，由于登记机关的疏漏、名义所有人和实际所有人相互串通、一方受欺诈胁迫等种种复杂的原因影响，不动产登记簿中记载的权利人并不一定就是实际权利人。

其次，不动产登记的内外部效力不同。不动产所有权以登记为准，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。该登记具有公示公信效力，主要体现在对外效力上不能对抗善意第三人，也就是说登记人若将房屋卖给第三人、以房抵账、用于担保、抵押，法院对其名下房产进行查封等，实际权利人不能以登记人只是名义权利人为由对抗第三人，进而主张合同无效、处分行为无效、查封无效等，对于实际权利人因名义权利人之行为所受侵害，只能向名义权利人主张。

在对内效力上，按照我国《物权法》的立法本意，不动产登记簿是认定不动产所有权的有力证据，但该登记仅能证明登记人为形式上的合法所有人，实质上是否为权利人还应结合当事人提供的取得产权的证据综合认定，即对内不具有绝对的对抗效力，该登记作为证明房屋产权归属的证据具有“推定的证据效力”，根据我国《物权法》第十九条第一款的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。若对方能够提供出资情况（包括购房款、契税、初装费等证据）、出资目的（寻找出资背后的基础关系如赠与、借贷、借用等）、房屋实际占有使用情况（查明使用人使用时间、双方对使用现状的解释）等相反证据证明登记错误，可以申请更正。本案中诉争的房屋，订立合同时张青松、陈小琴的名字由张炳贵代签，私人印章由张炳贵刻制加盖并保管至今，购房首付款、按揭贷款系由二原告支付、偿还，水电上户、房产办证费用由张炳贵、李永芝承担，和购房有关的发票以及房屋钥匙、水电物业缴费票据等均在其二人处，涉案房屋亦由其二人实际占有和使用。这些证据都能证明该涉诉房屋系张炳贵、李永芝借用张青松、陈小琴名义购买，张炳贵、李永芝为实际购买人，可以申请变更登记。

2.将房屋登记在子女双方名下是否视为赠与

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《解释（三）》）第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”上述解释被认定为父母出资视为对子女一方或双方赠与的依据，但其适用的前提都是有为子女购房的目的，如《解释（二）》中“父母为双方购置房屋出资的”《解释（三）》中“父母出资为子女购买的不动产”的表述，其中“为……购”之表述均表明父母有赠与的意思表示。而结合本案，对于涉案房屋系张炳贵、李永芝出资，双方均没有异议，但事实上张炳贵、李永芝仅使用张青松、陈小琴之名义进行购买，其购买目的是自己占有使用，而且实际上也确由张炳贵、李永芝占有，而非为子女购买，由于缺乏赠与法律行为的基础要件即“为子女买房”的真实意思表示，该登记行为不能适用上述婚姻法解释的相关规定认定为对张青松、陈小琴的赠与。

编写人：河南省南阳市中级人民法院 朱立波

河南省南阳市卧龙区人民法院 闻甜甜