二、以合同期限较短的委托运营和管理合同方式实施

（一）选择委托运营和管理合同方式的前提

委托运营，根据《财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》的规定，是指：“政府将存量公共资产的运营维护职责委托给社会资本或项目公司，社会资本或项目公司不负责用户服务的政府和社会资本合作项目运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付委托运营费。合同期限一般不超过8年”。管理合同，是指：“政府将存量公共资产的运营、维护及用户服务职责授权给社会资本或项目公司的项目运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付管理费。管理合同通常作为转让—运营—移交的过渡方式，合同期限一般不超过3年”。

因此，保障房项目以委托运营和管理合同方式实施的前提，是不需要新建保障房，而仅是对已经存在的保障房，交由社会资本运营。但此种运营期限较短，委托运营一般不超过8年，管理合同一般不超过3年。此种运作方式，对社会资本的资金实力要求相对不高，但是对其运营维护保障房的经验、业绩和能力等要求较高。

（二）委托运营和管理合同方式对政府和社会资本的利弊

对于政府而言，有利的是：政府仍拥有保障房的所有权，保障房的产权不需要转移；政府通过吸引社会资本，将本由政府提供的保障房运营维护责任，转交由社会资本承担，有利于转变政府职能，改变政府管理方式等。对于政府而言，弊端是：建设保障房的巨大资金压力和建设任务，仍由政府承担；政府在拥有保障房产权的同时，对于社会资本的以项目融资的吸引力，减弱；而且，合同期限不长，一般不超过8年，8年期满，政府又将继续运营维护保障房等。

对于社会资本而言，有利的是：不需要相对大量的资金，就可以进入保障房项目。对于社会资本而言，弊端是：用保障房项目进行融资，因不具有保障房的所有权，融资规模及其可能性都存在一定的限制；对保障房的运营、维护，需要具备丰富的经验、业绩和能力等。

（三）委托运营和管理合同方式可能会较少采用

因此，可以初步判断的是，虽然委托运营和管理合同方式可以实施保障房项目，但其对政府以及社会资本的吸引力，相对于其他PPP模式的运作方式来说，吸引力较小。当然，管理合同方式，因其通常作为转让—运营—移交的过渡方式，合同期限一般不超过3年的情形下，其“命运”，与委托运营方式，应该相差无几。