- 2015国家司法考试全攻略：民法
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- 62508字
- 2020-08-27 18:07:57
中华人民共和国物权法
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布 自2007年10月1日起施行）
导 读
2007年3月16日，历经数次审议的《物权法》终获通过。这部作为民法典重要构成部分的法律，其条文相较《合同法》而言，如果没有很好的物权理论基础，是比较难以掌握的。学习该法，首先要弄清与合同法律制度中强调任意主义相区别，物权法律制度强调法定主义。民法通则第五章第一节中以“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”表述土地使用权等权利，没有使用物权这一概念。民法学理论上一直承认物权的概念，通说认为这一节所规定的就是物权。物权是权利主体直接支配特定财产（主要是有体物，在特定情况下也可以是权利）的权利：既具有人对物直接支配的内容，又具有对抗权利主体以外的第三人的效力。因此，作为一个法律范畴，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
其实，在《物权法》出台前，物权制度就是司法考试考核的重点，只不过考核条文散见于《民法通则》、《民通意见》、《担保法》、《担保法解释》等法律规定中。因此，要特别注意《物权法》的规定与以前相关法律条文的比较，分析规范的效力和适用关系。比如，《担保法》和《担保法解释》中有关担保物权的规定，不少已经与《物权法》的规定相冲突而不再具有法律效力。
常考法条归类提示
第一编 总则
第一章 基本原则
第一条【立法目的】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条【适用范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
命题分析
1.本条规定了物权法的调整范围，即物的归属和利用，其中归属是利用的前提。归属是指物的主人是谁，归谁所有，确定了归属才能定分止争。利用是指物为所有权人自己或者他人所使用，以发挥物的效用。但本法并不调整所有的物的归属和利用关系，而只限于民事关系，即平等主体之间的财产关系。
2.物的种类，物包括不动产和动产。不动产主要是指土地、房屋以及其他地上定着物。不动产以外的物可以归入动产一类。
3.物权的种类，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条【基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条【平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条【物权法定原则】物权的种类和内容，由法律规定。
命题分析
本条规定了物权的种类和内容都要由法律明确规定，当事人不得自由创设，违背物权法创设的物权无效，此不同于合同法的合同自由原则。
按照物权法定主义原则的要求：（1）物权的种类不得创设，即不得创设法律未规定的新种类的物权。例如，对于担保物权，虽然世界各国关于担保物权的种类很多，但在我国就只能依本法和担保法及其他法律，设定其认可的抵押权、质权、留置权等担保物权形式。（2）物权的内容不得创设，即不得创设与法律规定的内容不同的物权。例如，创设不移转占有的质权，即使名为质权，但由于与法律规定的质权内容不同，故也是不允许的。
第六条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
关联规定
《民法通则》第七十二条（略）
命题分析
对于物权的变动，应采取公示原则，对于动产以交付为公示方法，对于不动产则以登记为公示方法；应采取公信原则，对于动产予以交付（占有）公信力，对于不动产则予以登记公信力。公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。这样，一般来说，物权的变动本来应当是在事实和形式上都是真实的才会产生效力。但是，由于这两个原则被采用的结果，就会发生即使事实上已经变动（如当事人已经将房屋进行了买卖），但形式上没有采取公示方法（没有进行产权转让登记），仍然不发生物权变动的效力；反之，如果形式上已经履行变动手续（如已登记），但事实上并未变动（如当事人之间并无真正让与的意思），仍然发生变动的效力。这种情形初看起来于理不合，但却是法律根据物权本身的特点，为保护交易的安全和快捷、稳定社会经济秩序采取的措施。
第七条【公序良俗原则】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条【其他法律适用】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
关联规定
《土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
《城市房地产管理法》
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
命题分析
1.根据物权公示原则，不动产物权变动以登记作为生效要件，非经登记不能发生物权变动的效力。（08/3/94）
2.例外的情况有二：一是法律另有规定的除外；二是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
强化自测
练杨某向某房地产公司订购了一套房屋并与其签订了房屋预售合同，向其支付了首期房款，双方约定杨某付清房款后入住。后来，由于该房地产公司经营不善，无法支付某建筑公司的工程款，遂与建筑公司协商用该房屋抵销欠款，双方签订了房屋转让协议并办理了产权登记手续。不久，杨某前往房地产公司准备缴纳剩余房款时，被告知房屋已归建筑公司所有。因协商未果，杨某诉至法院，要求取得房屋的所有权。以下说法正确的有哪些?（）
A.该房屋应当归杨某所有，因为其与房地产公司签订合同在先
B.房地产公司与建筑公司签订的房屋转让协议是无权处分，属于效力待定合同
C.该房屋应当归建筑公司所有，因为其办理了产权登记手续
D.杨某可以要求房地产公司返还首期房款，并赔偿损失
讲讲CD。依《物权法》第9条，C项正确。房地产公司对杨某履行不能，D项正确。
第十条【登记管辖及不动产统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
命题分析
1.不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。根据相关法律法规的规定，不动产的登记机构主要是不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门，主要涉及土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门。
2.本条规定了不动产的统一登记制度，适用时注意结合本法第246条的规定。
第十一条【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条【登记机构职责】登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
命题分析
1.第12条规定了登记机构应当履行的相应职责。
2.第13条规定了登记机构不得进行的行为，应予注意。
第十四条【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
命题分析
注意不动产物权变动生效的时间是该变动记载于不动产登记簿时发生效力。（08/3/95；07/3/95）
第十五条【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
命题分析
不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，它们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条来认定；不动产物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条来认定，即登记是不动产物权变动的生效要件，非经登记不产生不动产物权变动的效力。
根据本条规定，除非法律有特别规定或者合同另有约定外，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就不动产物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。（08/3/95；07/3/36）
强化自测
练甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：（）
A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效
B.乙对房屋的占有是合法占有
C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效
D.丙已取得该房屋的所有权
讲BD。依《物权法》第15条，A错误。乙对该房屋的占有符合《物权法》第241条基于合同关系产生的占有，B正确。依《物权法》第31条，甲处分因继承取得的房屋未经登记，不发生物权效力，乙未取得所有权。而甲在办理产权登记后将房屋卖给丙并办理了所有权转移登记，丙已取得所有权，D正确，C错误。
第十六条【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条【不动产权属证书及其与不动产登记簿的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
命题分析
不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，其记载事项应当与不动产登记簿相一致，一旦出现不一致的情况，除能证明登记簿错误外，以不动产登记簿为准。（08/4/四6）
第十八条【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
命题分析
1.异议登记就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。一旦将异议记入登记簿，登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定期限内将不能行使记载的权利，第三人也不得依照登记的公信力受到保护。
2.更正登记是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以说是对原权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。（14/3/55）
3.预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。
强化自测
1.甲、乙两人于2007年8月8日签订一房屋买卖合同，双方约定如果甲出国成功就将房屋卖给乙并于出国前办理过户登记，并约定了价格。由于甲的出国手续还未办妥，所以双方在合同中约定自合同订立起一周内由甲协助乙先向登记机关申请办理预告登记。同年8月10日，甲、乙两人在登记部门办理了预告登记。11月5日甲办妥出国手续后，遇到其老友丙，丙知道甲要出国，当即表示愿以比乙更高的价格购买甲的房屋，两人一拍即合，当日就去登记机关办理了过户登记，乙对此毫不知情。下列说法正确的是：（）。
A.如果11月5日登记机关办理了过户登记，丙就取得了房屋的所有权
B.即使11月5日登记机关办理了过户登记，丙也不能取得房屋所有权
C.预告登记已经失效，丙取得了房屋的所有权
D.乙只能请求甲承担违约责任，不能请求甲交付房屋
2.某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的?（）
A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力
B.异议登记于3月31日失效
C.甲有权向乙请求赔偿损失
D.甲有权向登记机构请求赔偿损失
讲1.B。《物权法》第20条第1款。
2.BC。《物权法》第19条第2款。
第二十一条【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
命题分析
1.登记机关的责任原则上是过错责任。如果由于申请人弄虚作假给他人造成损害的，由申请人承担赔偿责任；如果由于登记机关的原因导致登记错误的，由登记机关承担赔偿责任。
2.本条第2款的“登记错误”是指除了登记申请人弄虚作假和登记机关尽到了审查职责之外的登记错误。具体包括登记机关工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机关等情况。
第二十二条【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
命题分析
注意不动产登记按件收费，而不是按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
第二节 动产交付
第二十三条【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
关联规定
《合同法》
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
命题分析
动产物权的变动以交付为生效要件，非经交付不能产生动产物权变动的效力。（13/3/11）
交付通常是指现实交付，即直接占有的移转。随着商品经济的发展，为了交易上的便利，发展出一些变通的交付方法，称为观念交付，主要有：
1.简易交付，即受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。我国物权法规定，动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（《物权法》第25条）
2.占有改定，即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。我国物权法规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。（《物权法》第27条）
3.指示交付，即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。我国物权法规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。例如，甲将其出租的家具卖给乙，但是由于租赁期限未满，暂时无法收回，甲可以把对其家具的返还请求权让与乙，以代替现实交付。（《物权法》第26条）
4.拟制交付，即出让人将标的物的权利凭证（如仓单、提单）交给受让人，以代替物的现实交付。这时如果标的物仍由出让人或第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。
在现实生活中，交付的方式是多种多样的，不可能将其全部罗列出来，应当根据法律的规定、合同的约定、交易上的习惯及其他具体情况确定标的物的交付方式。
强化自测
甲有一幅祖传名画欲出卖，乙闻讯赶来与甲协商，二人签订了买卖合同，乙交付价金后准备择日取画。后丙也找到甲，提出以更高的价格收买此画。经协商，甲与丙签订了买卖合同，并当场交付了该名画。以下说法正确的有哪些?（）
A.甲、丙二人的买卖合同有效
B.甲、丙二人的买卖合同无效
C.甲已向丙交付该画，故丙取得该画的所有权
D.乙与甲签订合同在先，故先取得该画的所有权，可以要求丙返还
讲AC。多重买卖合同各个合同有效，A正确。依《物权法》第23条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条，C正确。
第二十四条【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
关联规定
《海商法》
第九条 船舶所有权的取得、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。
船舶所有权的转让，应当签订书面合同。
命题分析
本条规定特定动产物权登记的效力不同于不动产物权登记的效力。对于不动产物权来说登记是其生效要件，而本条规定的特定动产物权的登记只具有对抗效力，即非经登记不得对抗善意第三人。（10/3/6）
第二十五条【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条【占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
关联规定
《合同法》
第一百四十条 标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
命题分析
以上条文规定了观念交付的三种方式：
1.简易交付适用于动产的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权协议的情形。这种情况下，物权的变动在当事人之间关于物权变动的协议生效时生效，不再需要现实的交付动产。
2.指示交付适用于让与人的动产由第三人占有的情况，此时让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权移转于受让人，以代替现实交付。这种情况下，物权的变动自移转返还请求权时生效。（14/3/11）
3.占有改定是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有动产，当事人双方约定由转让人继续占有动产，受让人取得间接占有。这种情况下，物权的变动自当事人达成占有改定的协议时生效，不再需要交付动产。
强化自测
练落魄音乐家甲将自己唯一的一架钢琴卖给了乙，但与乙约定，甲先借用此钢琴进行创作。后甲创作到情绪极度暴躁状态，一气之下将钢琴抛弃。钢琴被丙拾得，丙将钢琴卖给了不知情的丁。此时，钢琴的所有人是：（）
A.甲 B.乙
C.丙 D.丁
讲B。本题考查上文所述的占有改定。
第三节 其他规定
第二十八条【法律文书、政府征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
命题分析
1.以上条文规定了物权变动生效的特殊时间点：自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；自继承或者受遗赠时发生效力；自建造、拆除等事实行为成就时发生效力。（11/3/55）
2.需要注意的是，在处分非依法律行为取得的不动产时，如果是法律要求必须办理登记的，未经登记不发生物权变动的效力。（13/3/6；10/3/53；07/3/96；08/3/8、10、68、94）
强化自测
练1.中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的?（）
A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
2.某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的?（）
A.房屋应归甲所有
B.房屋应归乙所有
C.抵押合同有效
D.抵押权未成立
讲1.B。《物权法》第28条。
2.BCD。依《物权法》第28条，房屋归乙所有。乙、丙所签抵押合同有效。依《物权法》第14、15条，乙丙间抵押权未设立。
第三章 物权的保护
第三十二条【物权保护途径】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条【修理、重作、更换、恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条【损害赔偿请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条【物权保护方式的适用及有关的行政责任、刑事责任】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
命题分析
物权的各种保护方式可以单独适用，也可以合并适用。侵害物权违反行政法律或者刑事法律的还要承担行政责任或刑事责任。（10/3/54）
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条【所有权】所有权人对自己的
不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
命题分析
所有权具有四项权能即占有、使用、收益、处分。占有是对物进行实际的控制；使用是按照物的用途来发挥其效用；收益是通过占有、使用等方式取得物的利益；处分是对物进行法律上或者事实上的最终处置。这四项权能可以由所有权人亲自行使，也可以授权他人行使。
占有、使用、收益和处分四项权能一起构成所有权的内容。完整的所有权包含上述四项权能。但在实际生活中，占有、使用、收益、处分四项权能都能够并且经常地与所有权发生分离，而所有人仍不丧失对于财产的所有权。例如，保管人可以占有交付保管的财产，承租人可以占有、使用租赁物，而行纪人可以占有、处分委托出售的财产。所有权是对财产的统一的和总括的支配权，而不是占有、使用、收益、处分权能的简单总和；并且，财产所有权具有弹力性，与所有权分离的权能一般说来最终要复归于所有权，所以权能与所有权的分离并不意味着所有人丧失了所有权，恰恰相反，这种分离本身正是所有人行使所有权的表现。在实际生活中，所有人正是通过这四项权能的分离和回复，发挥财产的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。
第四十条【用益物权、担保物权的设立及行使】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
关联规定
《土地管理法》
第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
命题分析
他物权的种类包括用益物权和担保物权。
第四十一条【国家所有权专有】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
关联规定
《宪法》
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。
第四十二条【征收及补偿】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
关联规定
《土地管理法》
第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
命题分析
1.征收的目的只能是为了公共利益的需要，而且必须依照法定权限和程序进行。
2.征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。
3.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿。
第四十三条【耕地特殊保护】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条【征用及补偿】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
命题分析
1.征用是国家强制使用单位、个人的财产。征用只能在抢险、救灾等紧急情况下才能进行，而且必须依照法定权限和程序进行。被征用物使用后应当归还被征用人，因征用造成动产或者不动产毁损、灭失的，应当给予补偿。
2.应当注意区分征收和征用，二者的主要区别是：（1）征收对象限于不动产；征用的对象包括不动产和动产。（2）征收会发生所有权的变更，原权利人丧失所有权；征用不发生所有权的变更，原权利人不丧失所有权。（3）征收必须是为了公共利益的需要；征用只能出于抢险、救灾等紧急需要。
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条【国家所有权及其行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条【矿藏、水流、海域的国家所有】矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条【国有土地的范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条【森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源权属】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条【国有野生动植物资源的范围】法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条【无线电频谱资源国家所有】无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条【国有文物范围】法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条【国防资产及国有基础设施】国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
关联规定
《宪法》
第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。
命题分析
应当区分国家专有的财产和不属于国家专有的财产的范围。专属于国家所有的财产：（1）矿藏、水流、海域；（2）城市的土地；（3）无线电频谱资源；（4）国防资产等。国家专有的财产只能由国家所有，其他任何单位和个人不得取得所有权。其他的财产法律规定属于国家所有的，
才属于国家所有。
第五十三条【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条【国有出资人权益的行使】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
命题分析
以上三个条文分别规定了国家机关、国有事业单位、国有出资人对其占用的国有财产如何行使权利，应当予以注意。
第五十六条【国家所有权保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条【国有财产监管】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条【集体所有权】集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条【农民集体所有权及重大事项决定程序】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条【农民集体所有权的行使】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条【城镇集体所有权】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条【公布集体财产状况】集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
关联规定
《土地管理法》
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
命题分析
以上第58～62条规定了集体所有权的相关问题。1.注意集体所有权的范围。
2.注意需要本集体成员决定的事项。
3.注意农民集体所有权行使的主体，分为三种情况：（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会行使；（2）属于村内两个以上农民集体所有的，由各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使；（3）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十三条【集体所有权保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
命题分析
本条是关于集体所有权保护的规定，特别值得注意的是本条第2款的规定，第2款赋予了集体组织成员诉权。这是物权法对集体所有权保护的特有规定。关于该诉权，要把握以下内容：
首先，享有该诉权的主体是集体经济组织的成员；
其次，提起诉讼的事由，是集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定，侵害了该集体成员的合法权益；
最后，提起的是撤销之诉，权益人可以请求法院撤销集体组织的决定，但不能请求变更或确认。
对于该提起诉讼是否有时间限制，本条没有规定。
第六十四条【私人所有权范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条【私人合法储蓄、投资及其收益与私人继承权】私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
关联规定
《民法通则》第七十五条（略）
命题分析
第64～66条是关于私人所有权及其保护的规定。注意以下知识点的把握：
1.私人是与国家和集体相对的物权主体，不但包括我国的公民，也包括在我国合法取得财产的外国人和无国籍人。
2.私有财产的保护有别于国有财产和集体财产保护的规定。
第六十七条【企业出资人】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
关联规定
《公司法》
第四条 公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。
命题分析
本条规定的是所有权主体依法出资设立企业。把握本条要结合《公司法》、《合伙企业法》等企业组织法的相关规定。注意以下知识点：
1.国家、集体和私人依法可以出资设立企业，亦即无论是国家、集体或者私人所有的财产，均可以用其出资从事营利性活动。
2.国家、集体依法可以出资设立的不限于有限责任公司和股份有限公司，还包括其他企业，这说明如果没有其他法律的相反规定，国家和集体可以成为对所投资企业承担无限责任的投资人。
3.国家、集体和私人依法出资设立企业的，其权利和义务依据所投资的企业形式遵照相关的法律规定行使和履行。如果投资合伙企业，则按照合伙协议和合伙企业法的规定行使权利和承担义务，如果投资公司，则按照公司章程和公司法的相关规定来确定其权利义务。
第六十八条【法人所有权】企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
关联规定
《民法通则》
第三十六、三十七条（略）
《公司法》
第三条 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司
承担责任。
命题分析
本条实际上是对法人所有权的规定，虽然对于法人对其所经营管理的财产究竟享有何种性质的权利在我国理论界仍存在争议。对一项财产享有占有、使用、收益、处分的权利，这是所有权的应然之意。本条规定，法人对其动产或者不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，则显然是承认法人的所有权，虽然本条并没在“企业法人对其”和“动产或者不动产”之间直接加上“所有的”这一措辞。本条要结合《公司法》第3条的规定来理解。
法人所有权包括以下几种类型：
1.企业法人所有权
根据民法原理，企业的出资人将其财产投入企业后，出资人对其出资丧失了财产权。根据一物一权原则，出资人对其投入企业的不动产和动产，丧失了所有权，企业取得了法人所有权。企业法人所有权是企业法人在法律和其章程规定的范围内，独占性地支配其不动产和动产的权利。出资人对其出资的企业享有出资者权益，包括资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利和义务。
2.其他法人所有权
除了企业法人之外，还有机关法人、事业单位法人、社会团体法人等。其中机关法人、国家举办的事业单位法人的不动产和动产属于国家所有，只能在对外关系上适用所有权的有关规定。企业法人以外的法人，其所有权的行使要受到法律和章程的限制。社会团体主要包括人民群众团体（如工会、妇联、共青团）、社会公益团体（如希望工程基金会）、专业团体（如律师协会）、学术团体（如各种研究会）、宗教团体（如佛教协会）。社会团体可以是法人，也可以不是法人。社会团体的财产主要来源于其成员的出资及缴纳的会费、国家拨付的资产和补助、接受捐赠的财产以及积累的财产等。
第六十九条【社会团体所有权】社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》[1]
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
命题分析
本条是对建筑物区分所有权的定义性规定。该条主要有以下考点：（08/3/58）
1.建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分均是为区分所有权服务的。
2.建筑物区分所有权人的基本权利：对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体。这些条件有：
1.须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元。其内再以屏风分隔成数个部分的，其内各部分则不具有构造上的独立性。
2.须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。
强化自测
练甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列说法正确的是：（）
A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
讲ABD。法律依据为《物权法》第70条、《建筑物区分所有权解释》第3、7条。
第七十一条【业主对建筑物专有部分享有的权利及其行使】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
命题分析
本条规定的是业主对建筑物专有部分享有的权利及其行使。该条有以下知识点需要把握：
1.业主对建筑物的专有部分享有的是完全的所有权，与一般所有权相同，所有权人有权对该专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人的干涉。
2.与一般所有权不同的是，业主所有的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性，不可分离。所以，业主对专有部分行使所有权要受到一定限制。因此，本条规定业主行使所有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，比如，业主在对专有部分进行装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储存易燃易爆危险品等。
第七十二条【业主对建筑物共有部分的权利义务及其行使与履行】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
命题分析
本条应注意把握以下知识点：
1.业主对共有部分既享有权利，又承担义务，且不得以放弃权利为由而不承担义务。
2.业主对其建筑物专有部分的所有权不能单独转让，而必须与其共有部分持份权和成员权一同转让。
第七十三条【建筑区划内属于业主共有的范围】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
命题分析
本条是关于建筑区划内业主共有的范围的规定，该条有以下知识点需要把握：
1.本条规定的绿地和道路归业主所有，不是说绿地和道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地和道路作为土地上的附着物归业主所有。
2.业主对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的共有包括对这部分场所、公用设施和用房本身的所有权和对其地基的土地使用权。
第七十四条【建筑区划内车位、车库的规划、归属与使用】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
命题分析
本条规定的是建筑区划内车位、车库的归属和使用。该条有以下几个考点需要注意：
1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属可以约定，但应当首先满足业主的需要。
2.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主共有。
第七十五条【设立业主大会、选举业主委员会】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
《物业服务纠纷解释》[2]
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
命题分析
第75、76条是关于业主行使组织管理权的规定。注意以下知识点：
1.设立业主大会、选择业主委员会是任意性规定，业主有权自主决定是否设立。
2.注意在业主共同决定的事项中，明确适用普通多数和实行特别多数同意规则的各种事项。
3.注意普通多数和特别多数的具体内涵，即均涉及以下两个标准：一是同意业主的专有部分必须占建筑物总面积特定比例；二是同意业主必须占总人数特定比例。
强化自测
练某住宅小区为建筑面积相同的小别墅，共60户。乙为其中一户，对于下列业主大会作出的决定，表述正确的是：（）
A.业主大会关于解聘甲企业作为其物业服务企业的提议应由40位以上的用户同意才能通过
B.业主大会可以通过35位住户关于修建地下停车场的提议
C.业主大会作出的禁止用户养狗的决定，对乙没有约束力
D.对于业主大会作出的禁止用户养狗的决定，乙可以请求人民法院撤销
讲D。D符合《物权法》第78条。A、B、C不符合第76条规定。
第七十七条【住宅改为经营性用房的条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
命题分析
本条是有关业主把住宅改为经营性用房的条件的规定。注意本条中所说的“有利害关系的业主”是指因改变建筑物用途而实际或可能会影响其利益的同一区分所有建筑物的其他业主。凡是因住宅改变为经营性用房而受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。住宅改为经营性用房须经全部有利害关系的业主同意。
强化自测
练甲购买了某小区的一套商品房。入住后发现底楼的邻居乙在家开起了餐馆，甲的日常生活秩序受到严重干扰。遂找到乙要求其停止餐馆营业。却被乙告知，开餐馆是业主委员会的决定。无奈之下，甲决定把自己的房屋出售，买主丙认为由于楼下有餐馆，出价低于甲的购买价，甲为此损失了八万元。下列说法错误的是哪些?（）
A.甲出售自己的房屋的时候，可以保留在小区内的公共停车位停车的权利
B.开餐馆的乙因享有建筑物专有部分的单独所有权，使用上具有独立性，故不受业主委员会之外的人的干涉
C.开餐馆的乙因住在一层，从不使用电梯，可不交电梯使用费
D.甲对于业主委员会的决议，有权起诉业主委员会，要求其承担八万元的赔偿责任
讲ABCD。A项车位是建筑物区分所有权的专有部分。B项乙侵犯了有利害关系的业主。C项不符合《物业服务纠纷解释》第6条。D项与业主委员会无关。
第七十八条【业主大会、业主委员会决定的效力与决定的撤销】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
命题分析
本条规定的是业主大会和业主委员会决定的效力。重点注意第2款关于业主撤销权的规定。
第七十九条【建筑物及其附属设施维修资金的权属、筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条【费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条【建筑物及其附属设施管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条【委托管理】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
关联规定
《物业服务纠纷解释》
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（10/3/8）
命题分析
第79～82条规定了建筑物及其附属设施的管理以及费用的分担和收益分配等问题。理解该内容，注意把握以下知识点：
1.关于业主如何决定建筑物及其附属设施的维修资金的使用，要依据本法第76条的规定作出决定。
2.对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊和收益分配，首先依照当事人的约定。如果没有约定或者约定不明的，才按照业主专有部分所占比例确定。
3.对建筑物和附属设施的管理，在委托管理模式下，业主与管理机构之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业服务机构或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。
第八十三条【业主义务及权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
关联规定
《建筑物区分所有权解释》
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
命题分析
本条规定的是业主义务及其权利维护。该条注意以下两个方面的规定：
一是业主大会和业主委员会对于业主损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，对行为人追究相关的法律责任；
二是业主对侵犯自己合法权益的行为，有权向人民法院提起诉讼。
第七章 相邻关系
第八十四条【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条【相邻关系处理依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条【用水、排水】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条【通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条【利用相邻土地、建筑物】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条【弃置固体废物与排放有害物质】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
关联规定
《民法通则》第八十三条（略）
命题分析
不动产相邻关系具有以下特征：第一，相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或者使用人之间。相邻人可以是自然人，也可以是法人；可以是财产所有人，如集体组织、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包经营人、承租人。第二，相邻关系的客体一般不是不动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益，如噪音影响邻人休息，对于不动产本身的归属并不发生争议。有的相邻关系的客体是物，例如，相邻竹木归属关系。第三，相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。如果甲、乙之间的土地一个在河北，一个在西藏，自然就不可能发生这种通行关系。所谓“相邻”，不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但亦可能因用水、流水、截水与排水关系，而有相邻关系适用的余地。
第86条到第91条分别从用水、排水、通行权、利用相邻土地、建筑物、通风、采光、日照、弃置固体废物与排放有害物质以及维护相邻不动产安全等方面规定了相邻关系的具体内容。备考时应把握这些具体的内容。
强化自测
练在下列民事纠纷中，哪些应按相邻关系处理?（）
A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷
B.甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷
C.甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷
D.甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷
讲ACD。B项修建引水渠已经超出了相邻关系的范围，应按地役权或侵害他人物权的相关规定处理。
第九十二条【利用相邻不动产时的义务】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章 共有
第九十三条【共有】不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
关联规定
《民法通则》第七十八条（略）
命题分析
本条是关于共有概念和共有形式的规定。记住共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权，共有分为按份共有和共同共有，划分的标准是共有人对共有物是否划分为各自的份额。
按份共有与共同共有的主要区别：
1.行使所有权的范围不同。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，而共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
2.处分共有财产的条件不同。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
3.义务的负担不同。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
4.共有物的分割不同。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
5.共有人之间及其与第三人间的关系。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务；偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿，而共同共有人之间无所谓内部追偿的问题。
第九十四条【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
命题分析
本条是关于按份共有的规定，记住以下知识点：
1.按份共有人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务；
2.各个共有人的权利不是局限于共有财产某一具体部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是及于财产的全部。
强化自测
练甲乙在某市的花园小区高档住宅买了一套房子，约定按份共有，双方的份额均为50%。后来丙买下了甲、乙隔壁的房屋。甲、乙将房屋装修后出租给丁。因甲、乙打算做一笔生意，于是决定向戊借款，并以此房子作抵押并办理了登记。后来甲因出国急需用钱，欲将自己对该套房子的一半产权转让。关于本案，以下说法正确的是哪项?（）
A.乙、丙、丁、戊都有优先购买权
B.丁的优先购买权属于第一顺位
C.假设戊购得甲的份额，不论在该房屋上是否有后顺位的抵押权，戊享有的抵押权消灭
D.甲若将自己的份额转让给乙，丁仍然可以依照原来的租赁合同享有权利
讲D。乙、丁有优先购买权，乙的顺位为第一顺位。戊的抵押权不因取得所有权而消灭。
第九十五条【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
命题分析
本条是关于共同共有的规定，注意以下知识点：
1.共同共有是两个以上（含两个）的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务；
2.共同共有一般以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系和家庭关系等；
3.在共同共有关系存续期间，共有财产不分份额，共同共有人对共有物享有连带权利，承担连带义务，基于共有关系而发生的民事责任，为连带民事责任；
4.一般认为共同共有包括“夫妻共有”、“家庭共有”和“遗产分割前的共有”。
第九十六条【共有物管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条【共有物处分】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
命题分析
本条是对共有物的处分或重大修缮行为的规定。注意掌握以下知识点：
1.对于处分或者重大修缮共有物，共有人之间有约定的，按照约定执行；
2.在共有人之间没有约定的情况下，于按份共有场合，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，于共
同共有场合，应经全体共有人同意。（12/3/6；10/3/7）
强化自测
练甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的?（）
A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板
B.因甲乙的应有部分合计已过2/3，故甲乙可以平铺木地板
C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板
D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
讲B。《物权法》第97条。
第九十八条【管理费用等的负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条【共有物分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条【分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
命题分析
第99条和第100条是关于共有物分割的规定，注意把握以下考点：
1.分割共有财产，约定优先。无论是按份共有还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依照约定。但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。
2.无约定时，依法分割。按份共有人可以随时请求分割，且不需要征得其他共有人的同意。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
3.因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
4.就分割的方式而言，首先以意思自治为原则，由当事人协商分割方式。不能达成一致的，根据具体情形可以采用实物分割、变价分割和折价分割等形式。分割以后，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条【按份共有中的份额转让与优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
命题分析
本条是关于按份共有中的份额转让和优先购买权的规定。注意以下考点：
1.按份共有人有权转让自己依法享有的共有的不动产或者动产份额，但共有人有约定或者法律有特别规定的，应当遵循约定或者法律规定。在约定的情况下，约定不得转让或者对转让有限制的内容不得对抗善意第三人，如果第三人受让其份额为善意无过失，发生共有份额转移的
效果。
2.共有人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。“同等条件”是指其他共有人就购买该份额所给出的价格与欲购买该份额的非共有人相同。要注意的是，优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题。
在此，对司法考试中经常涉及的优先购买权进行以下总结：
1.按份共有人的优先购买权。
2.原共同共有人的优先购买权。共同共有关系终止后，我国法律反而规定了优先购买权：一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。（《民通意见》第92条）
3.房屋承租人的优先购买权。出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可请求出租人承担赔偿责任。在转租的情形下，次承租人与转租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。同时存在共有人和承租人的，前者优先于后者。
4.有限责任公司股东的优先购买权。（《公司法》第72条）
5.合伙人的优先购买权。（《合伙企业法》第23条）
6.职务技术成果完成人的优先购买权。（《合同法》第326条）
7.技术成果委托人的优先购买权。（《合同法》第339条）
8.合作开发技术成果转让时的优先购买权。（《合同法》第340条）
9.外资企业清算处理财产时中国企业或者经济组织的优先购买权。外资企业清算处理财产时，在同等条件下，中国的企业或者其他经济组织有优先购买权。
10.合营企业转让股权时的优先购买权。合营一方转让其全部或者部分股权时，合营他方有优先购买权。
11.土地承包经营权流转时的优先购买权。土地承包经营权流转时，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先购买权。
强化自测
练甲、乙各以百分之二十和百分之八十的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?（）
A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权
B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权
C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等的地位
D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权
讲D。见命题分析的前3点所述。
第一百零二条【共有物上的债权债务】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
命题分析
本条规定的是共有物上的债权债务负担的问题。注意把握以下考点：（09/3/54）
1.因共有财产产生的债权债务关系的对外效力。在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
2.因共有财产产生的债权债务关系的对内效力。除非共有人另有约定，按份共有人按照份额享有权利和承担义务，共同共有人共同享有债权和承担债务。偿还债务超过自己应当承担部分的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
强化自测
练甲、乙、丙分别出资1万元、2万元、3万元购买了一辆轿车从事出租运输，并约定该车由甲负责经营管理，但对盈余分配和损失分担没有约定。如果丁开车不慎将甲、乙、丙共有的车撞坏，造成损失6000元，则以下说法正确的有哪些?（）
A.甲可以自己的名义要求丁赔偿6000元
B.甲只能以自己的名义要求丁赔偿1000元，即按其出资比例获得赔偿金
C.甲、乙、丙只能共同行使损害赔偿请求权
D.甲以自己的名义取得6000元赔偿后，应当按照出资比例分给乙、丙
讲AD。对外关系上，共有人享有连带债权；对内关系上，按份共有人按照份额享有债权。
第一百零三条【共有关系性质不明时的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
命题分析
本条是关于共有关系性质不明时的法律认定。改变了《民通意见》第88条的规定。把握以下知识点：
1.对共有关系没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除具有家庭关系的外，视为按份共有。
（11/3/56）
2.记住一种例外情况，当共有人具有家庭关系等时，即使没有约定或者约定不明确，也不得视为按份共有。
强化自测
练甲、乙系父子，二人分别出资3万元、4万元建造了一栋二层的小楼，两人约定房屋建成后，甲住一楼，乙住二楼，但对所有权的归属未予明确。楼房建造完成后，两人对楼房的权属发生纠纷，如无法协商解决，则：（）
A.推定两人共同共有
B.推定两人按份共有
C.推定两人区分所有
D.认定甲对房屋有所有权，乙有使用权
A。《物权法》第103条。
第一百零四条【按份共有份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条【用益物权、担保物权的共同享有】两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
命题分析
本条是关于他物权的准共有的规定。理解本条要注意以下几点：（1）准共有的标的是用益物权和担保物权；（2）准共有就是准用共有的有关规定，各人就所有权之外的财产究竟是准用共同共有还是按份共有，应当视其共有关系而定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
命题分析
本条是关于善意取得制度的规定。善意取得制度是物权法中一重要制度，亦是非常重要的考点，应认真把握。注意以下知识点：（12/3/91；10/4/四8）
1.善意取得是指受让人以取得财产所有权为目的，善意、有偿受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。
2.根据本条的规定，善意取得既适用于动产，又可适用于不动产，还可适用于准物权。
3.善意取得须具备以下构成要件：
（1）标的物包括动产与不动产。就动产而言，需要特别注意的是：
①法律对于占有委托物和占有脱离物有不同的态度。占有委托物，是指基于真实权利人的意思而丧失占有的物，如租赁物、寄存物、借用物、运输物、试用买卖物等。占有脱离物，是指非基于真实权利人的意思而丧失占有的物，如盗赃物、遗失物、漂流物、失散的饲养动物、埋藏物、隐藏物等。占有委托物原则上可以适用善意取得确定归属，但占有脱离物只可能有条件的适用善意取得。
②因为货币的占有人推定为所有人，所以货币作为特殊的动产不存在善意取得的问题。
③记名有价证券和无记名有价证券是否适用善意取得有不同。无记名有价证券的转让依据交付来完成，所以可以适用善意取得。但是，记名有价证券是基于背书或者办理过户手续来转让，而且有的具有无因性，所以不适用善意取得。
（2）让与人须为无权处分人。
（3）受让人须基于交易行为而受让，即受让人必须付出了对价，具有有偿性。有偿是指受让人以合理的价格受让，如互易、买卖。
（4）受让人受让财产时须为善意，即受让人不知道或不可能知道让与人无转让财产的权利。对于动产和不动产，判断受让人有理由信赖无权处分人有处分权的缘由不同：前者原则上是源于动产占有的公信力；后者原则上是源于不动产登记的公信力。需要注意下列几点：
①对于机动车、航空器等特殊的动产，认定当事人善意的标准参照不动产。
②确定善意的时间原则上应以法律行为发生时，即“受让财产时”为准。至于事后是否知情，并不影响善意取得的构成。
③依据动产占有公示、不动产登记公示的权利推定效力，受让人对自己的善意无须承担举证责任，主张受让人非善意的，应负举证责任。
（5）转让的动产已经完成交付、转让的不动产已经完成登记。未完成交付或者登记手续的，不得主张标的物的所有权。
练下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权?（）
A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人
B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权
C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人
D.受委托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人
D。不符合支付对价这个要件。
第一百零七条【遗失物转让】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
命题分析
本条是关于遗失物转让的规定。注意把握以下知识点：
1.遗失物是非基于占有人自己的意思而丧失占有，非无主的动产。
2.遗失物及盗赃物原则上不适用善意取得制度。遗失物权利人有权向善意取得人请求返还原物，但该返还原物的请求权要受到以下限制：一是应当自知道或者应当知道受让人之日起两年内行使；二是如果受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还时应当支付受让人所付的费用。（13/3/9；09/3/53）
强化自测
练一日，甲在公园散步，无意中发现一个黑色皮包，里面有卡地亚手表两只，甲四处询问失主无果，天色已晚，甲就留了字条先走。在回家的路上，甲不小心摔了一跤，一只表被撞裂。回家后，同住的合租人告诉甲，这两只表属于十年限量版，有收藏价值。甲改变了寻找失主的主意，通过朋友的关系将没有撞裂的表在专卖店出卖，被丙以五万元的价格买得，后失主乙出现，发生纠纷。对此，下列说法正确的是（）
A.甲对于其撞裂的手表应对失主乙承担赔偿责任
B.乙可以请求丙返还手表，丙因购买手表付出的买价应向甲要求返还
C.乙可以请求甲赔偿其出卖手表造成的损失
D.乙可以向丙支付买价并请求其返还手表，并向甲追偿付出的费用
讲CD。甲为恶意占有人，C正确。依《物权法》第107条，D正确。
第一百零八条【善意取得动产后对该动产原有权利的影响】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
命题分析
本条是关于善意取得的法律效力的规定。善意取得动产之后，该动产上附随的除所有权之外的担保物权也随着善意第三人的取得而随之消灭。但善意受让人在受让时知道或者应当知道的，其他权利仍具有法律效力。
第一百零九条【拾得遗失物】拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条【遗失物的领取与招领】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条【保管遗失物】拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条【保管费用、悬赏广告】权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条【无人认领的遗失物】遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
关联规定
《民法通则》第七十九条（略）
命题分析
第109～113条是关于拾得遗失物后相关当事人的权利义务的规定。注意掌握以下考点：
1.拾得人的义务：知道遗失物所有人的，及时通知其领取，或者送交遗失物；不知道的，将遗失物送交公安机关等有关部门。在遗失物返还或者交付之前，妥善保管遗失物，因故意或者重大过失致使遗失物毁损或者灭失的，拾得人应负损害赔偿责任。
2.有关部门的义务：知道权利人的，通知其认领，不知道的，发布招领广告；在遗失物被领取前，妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损或者灭失的，应当承担民事责任。
3.权利人的义务：支付拾得人和有关部门因拾得遗失物、寻找遗失物丢失人和保管遗失物而实际支出的费用；悬赏寻找遗失物的，按承诺支付报酬。但拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。（13/3/13）
4.遗失物自发布招领公告之日起六个月无人认领的，归国家所有。公安机关可以拍卖、变卖遗失物，所得价金上缴国库。
第一百一十四条【拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
命题分析
本条是关于拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物的规定。把握以下知识点：
1.漂流物是漂流在水上的遗失物；埋（隐）藏物是指埋藏于地下，或隐藏于他物之中，其所有权归属不明的动产。（04/3/7）
2.对于拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物的，参照拾得遗失物的规定处理，但涉及文物保护法等法律另有规定的，优先适用其他法律的规定。
强化自测
练2005年3月，王某因为盖房挖地基，发现一个坛子，内有10根金条和一张棉布。棉布上写有“为防日寇搜索，特埋于此。邓天民，1938年7月5日”字样。邓天民系王某邻居邓勇的爷爷，抗战期间被日寇杀害。以下说法正确的是哪一项?（）
A.金条应归王某所有，作为发现人，他可以按照先占原则取得金条的所有权
B.属于无主财产，应归国家所有
C.应由王某和邓勇平分
D.应归邓勇所有
讲D。参见《民通意见》第93条。
第一百一十五条【从物随主物转让】主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
关联规定
《合同法》
第一百六十四条 因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
命题分析
本条是关于从物随主物转让的规则。把握以下知识点：
1.主物和从物的概念。主物是指独立存在，与同属于一人的他物结合在一起使用而起主要作用的物。从物是主物的对称，指独立存在，与同属于一人的他物合并使用而起辅助作用的物。
2.主物转让的，从物随主物转让，这是一般原则。当事人另有约定的，遵从当事人的约定。
第一百一十六条【孳息】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
关联规定
《合同法》
第一百零三条 标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。
第一百六十三条 标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
命题分析
本条规定的是孳息的归属。注意以下考点：
1.孳息分天然孳息和法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性所产生的物，如与果树脱离的果子，母牛产下的牛犊。天然孳息的范围非常广。法定孳息是指物依据法律规定或者当事人的法律行为而产生的孳息，如利息和租金等。
2.天然孳息归原物所有人所有，既有所有人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。
3.法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得，没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第一百一十七条【用益物权】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
命题分析
本条是关于用益物权的定义性规定。注意把握两点：一是用益物权既可以设立在不动产上，也可以设立在动产上；二是用益物权的权能包括占有、使用和收益。
此外，考生还应注意用益物权与担保物权的区别：
1.用益物权的设置目的旨在实现物的使用价值，而担保物权的设置目的旨在实现物的交换价值。
2.用益物权除地役权外，均是具有独立性的他物权，担保物权以享有债权为前提，具有从属性。
3.用益物权的客体可以是不动产、动产，而担保物权的客体可以是不动产、动产、权利。
第一百一十八条【国有、集体自然资源用益物权】国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条【自然资源有偿使用制度】国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条【用益物权人权利行使及保护】用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条【用益物权人因征收、征用获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条【海域使用权】依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条【探矿权、采矿权、取水权及其他用益物权】依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章 土地承包经营权
第一百二十四条【农村集体经济组织经营体制与土地承包经营制度】农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
命题分析
本条是有关农村集体经济组织经营体制的规定。理解此条把握两点：
1.土地承包经营权的标的物是农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。
2.土地承包经营制度包括两种承包方式，即家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式的承包。
第一百二十五条【土地承包经营权】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
关联规定
《农村土地承包法》
第二条 本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。
第四条 国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。
农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。
第十六条 承包方享有下列权利：
（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（二）承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；
（三）法律、行政法规规定的其他权利。
命题分析
本条是关于土地承包经营权人享有的基本权利的规定。注意以下两点：
一是本条明确了土地承包经营权的设定目的在于进行农业生产，包括种植业、林业、畜牧业等。非以从事农业活动为目的而使用他人土地的，不成立土地承包经营权；
二是权利人应当维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
第一百二十六条【承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
关联规定
《农村土地承包法》
第二十条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
第一百二十七条【土地承包经营权的设立与登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
关联规定
《农村土地承包法》
第二十二条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。
命题分析
本条是关于土地承包经营权的设立与登记的规定。值得注意的是，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，登记不是该物权的效力要件，本条中的登记性质上属于确权登记。（10/3/55）
第一百二十八条【土地承包经营权流转】土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
命题分析
根据《农村土地承包法》相关规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。
第一百二十九条【互换、转让登记】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
关联规定
《农村土地承包法》
第三十八条 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
命题分析
本条是关于互换、转让土地承包经营权的登记的规定。注意以下考点：
1.本条规定的变更登记只列明了互换与转让两种方式，而没有列明转包、出租等其他流转方式；
2.登记不是变更的生效要件，不影响当事人间互换和转让土地承包经营权的法律效果，只是在涉及第三人的情况下，不登记不能对抗善意第三人。
强化自测
练季大与季小兄弟二人，成年后各自立户，季大一直未婚。季大从所在村集体经济组织承包耕地若干。关于季大的土地承包经营权，下列哪些表述是正确的?（）
A.自土地承包经营权合同生效时设立
B.如季大转让其土地承包经营权，则未经变更登记不发生转让的效力
C.如季大死亡，则季小可以继承该土地承包经营权
D.如季大死亡，则季小可以继承该耕地上未收割的农作物
讲AD。《物权法》第127条第1款规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。据此 A项正确。《物权法》第129条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。据此B项错误。《农村土地承包法》第31条规定，承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。据此选项 D正确。耕地的承包系家庭承包，《物权法》与《农村土地承包法》均未规定可以继承，因此C项错误。
第一百三十条【承包地调整】承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
第一百三十一条【承包地收回】承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百三十二条【承包地征收补偿】承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
关联规定
《农村土地承包法》
第二十六条 承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
《土地管理法》
第十四条第二款 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
命题分析
第130～132条是有关承包地调整、收回以及承包地征收补偿的规定。这些是对土地承包经营权人利益保护的重要规定，注意结合《农村土地承包法》的相关具体规定进行把握。
第一百三十三条【其他方式的农村土地承包与流转】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第一百三十四条【国有农用地承包】国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
关联规定
《农村土地承包法》
第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
命题分析
本条是关于其他方式获得土地承包经营权的流转的规定。注意掌握其与家庭承包方式不同的流转方式，比如入股、抵押等。
第十二章 建设用地使用权
第一百三十五条【建设用地使用权】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
命题分析
本条是关于建设用地使用权的定义性规定，注意掌握以下知识点：
1.建设用地使用权的标的是国家所有的土地，包括城市国有土地和依据法律规定属于国家所有的农村或城市郊区的土地。
2.建设用地使用权人使用土地的范围限于利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。
第一百三十六条【分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
命题分析
本条是关于建设用地使用权分层设立的规定。根据该条规定，土地的地表、地上和地下均可以设定建设用地使用权。就同一块土地上有不同用益物权人时，他们之间的关系调整问题，注意结合物权法调整不动产之间的相邻关系和地役权的规定来把握。
第一百三十七条【设立方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
命题分析
注意区分建设用地使用权的出让与划拨：（1）两者取得方式不同，出让是通过合同方式取得，属于平等主体之间的民事行为，划拨是通过行政划拨的方式取得，属于行政行为；（2）出让时受让人需要支付土地出让金，而划拨往往是无偿的；（3）出让土地有最长使用年限的限制，划拨土地一般没有使用期限；（4）出让土地可以进入房地产市场进行流转，而划拨土地一般不能直接进入市场进行流转和交易。
第一百三十八条【出让合同】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第一百三十九条【建设用地使用权的登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
命题分析
第138～139条是关于建设用地使用权出让合同和登记的规定，注意把握以下考点：
1.只要是以出让方式设立建设用地使用权的，就必须签订出让合同，不论是通过拍卖、招标，抑或双方协议。以划拨方式设立建设用地使用权的，不受本条约束。
2.该出让合同必须采用书面形式。
3.建设用地使用权自登记时设立。签订建设用地使用权出让合同后，未办理建设用地使用权登记的，当事人不能取得建设用地使用权，但当事人仍有权依建设用地使用权出让合同请求对方履行合同约定的内容。
第一百四十条【土地用途变更】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条【土地出让金】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第一百四十二条【建筑物、构筑物及其附属设施归属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
命题分析
第140～142条是关于建设用地使用权人权利义务的规定。注意把握以下考点：
1.建设用地使用权人应当合理利用土地，非经法定程序，不得改变土地用途；擅自改变土地用途的，属于根本违约，出让方有权解除合同。
2.建设用地使用权人必须依法支付土地出让金。
3.除非有相反的证据证明，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施应归建设用地使用权人所有。这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的，违章建筑不能产生合法的所有权。
第一百四十三条【建设用地使用权流转】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条【流转合同】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条【建设用地使用权变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条【建筑物等随建设用地使用权一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条【建筑物等与其占用范围内的建设用地使用权一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
关联规定
《土地管理法》
第二条第三款 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
命题分析
第143～147条是关于建设用地使用权流转的规定，注意把握以下考点：
1.建设用地使用权可以依法流转，流转的方式有转让、互换、出资、赠与和抵押。
2.建设用地使用权依法流转的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。但注意《合同法》第36条对建设用地使用权流转合同也有适用的余地，即当事人如果未签订书面合同，而一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，应当认定合同成立。
3.建设用地使用权流转合同与变更登记二者的效力独立存在。建设用地使用权合同有效成立后，未经变更登记的，不发生使用权的变动。但是流转合同依然有效，当事人有权要求对方履行合同义务。
4.建设用地使用权与其地上不动产一并处分，即只要二者一个发生了转让，另外一个就要随着相应转让。
第一百四十八条【提前收回的补偿】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条【续期】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条【注销登记】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
命题分析
第148～150条规定了建设用地使用权的提前收回、续期和注销登记。注意把握以下考点：
1.收回建设用地使用权在性质上与征收不同。注意把握提前收回建设用地使用权的条件以及法律效果。
2.住宅建设用地使用权届满，自动续期，使用权人无须专门申请；而对非住宅建设用地则应依法办理。
3.注意建设用地使用权期限届满后建筑物的归属。
4.注销登记是建设用地使用权消灭的要件。
第一百五十一条【集体土地用作建设用地】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条【宅基地使用权】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
关联规定
《土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
命题分析
本条是关于宅基地使用权的定义性规定，注意把握以下考点：
1.本条规定的宅基地仅为集体所有的土地，而不包括国家所有的土地，需要使用国有土地建设住宅的，必须获得建设用地使用权。
2.宅基地所有权归集体所有，作为集体成员的农民享有使用权。
3.宅基地使用权只能用于建造住宅及其附属设施。
4.宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，为解决农民的基本居住问题，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。
第一百五十三条【取得、行使和转让依据】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条【宅基地使用权的消灭】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条【变更、注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章 地役权
第一百五十六条【地役权】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
命题分析
本条是关于地役权的定义性规定，地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权是使用他人土地的权利。地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或使用为要素。由于地役权的内容在于以此土地供彼土地之役，因而地役权的成立，必须有两块土地的存在：其一是为其便利而使用他人土地之地，称需役地；其二是为该土地便利而供其使用的土地，称供役地。（10/3/9）
注意把握以下考点：
1.注意与不动产相邻关系的比较。
2.地役权是按照合同设立的。
3.地役权是利用他人的不动产，提高自己不动产的效益。
第一百五十七条【地役权约定取得】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第一百五十八条【地役权登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
命题分析
以上两条是关于地役权设立和地役权登记的规定。注意设立地役权合同，当事人必须采用书面形式这一规定。地役权的设立，登记不是生效要件而是对抗要件。（13/3/56；08/3/51）
强化自测
练甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上设立高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。3年后，乙将其土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生纠纷。对于此纠纷，下列判断哪个是正确的?（）
A.甲对乙的土地享有地役权
B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元
C.丙有权建高楼，但需补偿甲由此受到的损失
D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效
讲A。地役权因未登记不得对抗善意第三人。
第一百五十九条【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条【地役权期限】地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
命题分析
本条是关于地役权期限的规定，注意把握如果当事人设定的地役权期限超过其他用益物权的期限，该地役权合同中超过的期限无效，其余部分仍然有效。
第一百六十二条【地役权法定取得】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条【已设立其他用益物权之土地地役权的设立】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
强化自测
练甲村与乙村相邻。1980年，为保证甲村经济作物的生长，甲村与乙村商量，由甲村每年支付乙村3000元，乙村则同意在20年内，在与甲村接壤的30米范围内不建烧砖厂，双方签订书面协议。1995年，乙村将与甲村接壤的一块土地承包给村民张某，期限20年。张某建砖厂烧砖，遭到甲村的强烈反对。乙村的村委会也出面干涉，张某遂将烧砖厂闲置。2000年，张某考虑到甲村与乙村的承诺期限已满，于是又开始建烧砖厂。这时，甲村与乙村又达成书面协议，决定将先前的约定再延长20年。张某遂与两村的村委会发生纠纷，下列说法正确的是：（）
A.张某随时有权在自己承包的土地上开设砖窑
B.张某应自1995年至2000年间承受不在承包的土地上开设砖窑的义务
C.张某应自1995年至2015年间承受不在承包的土地上开设砖窑的义务
D.张某应自2000年至2015年间承受不在承包的土地上开设砖窑的义务
讲B。依《物权法》第162条，B项正确。而2000年以后则不属于162条的“负担已设立的地役权”的情况了。
第一百六十四条【地役权转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条【地役权抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条【需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条【供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
命题分析
第164～167条是关于地役权流转的规定，注意把握地役权具有从属性和不可分性。
地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运，这就是地役权的从属性。它主要体现在两个方面：
1.地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分离而让与，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有权或者使用权，而单将地役权让与他人，不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人，也不得以需役地所有权或者使用权与地役权分别让与两个人。
2.地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，如果在需役地上设定其他权利，则地役权亦包括在内。根据我国物权法的规定，地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
地役权的不可分性，是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。我国物权法规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
强化自测
练李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是错误的?（）
A.该约定属于有关相邻关系的约定
B.该约定属于地役权合同
C.如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外
D.如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行
讲A。不属于地役权，通行属于相邻关系。
第一百六十八条【解除地役权的情形】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
命题分析
本条规定的地役权合同解除的效力，不是自始无效，而是从合同被解除之时，地役权才消灭。
第一百六十九条【地役权变更登记、注销登记】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
命题分析
本条是关于地役权变更登记、注销登记的规定，根据本法第158条的规定，地役权的设立始于地役权合同生效之时，但是不经登记，不具有对抗善意第三人的效力。本条与第158条相呼应，应将二者结合掌握。
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
第一百七十条【担保物权】担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条【担保物权适用范围、反担保】债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十二条【担保合同】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
关联规定
《担保法》
第五条 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
命题分析
本条是关于担保合同效力的规定，注意把握以下知识点：
1.担保合同具有从属性。担保合同随主债权债务合同无效而无效只是一般规则，不是绝对的，在法律另有规定的情况下，担保合同可以作为独立合同存在，不受主债权债务合同效力的影响。
2.注意与《担保法》第5条的比较：按照担保法第5条的规定，允许当事人约定主债权债务合同无效，担保合同仍有效，但本条的例外情形仅限于“法律另有规定”，即不允许当事人约定排除“主合同无效，担保合同无效”的强制性规定。这是因为担保法调整的范围除了包括抵押权等物权性担保方式外，还包括保证、定金等非物权性担保方式，担保法允许约定的情形是针对国际贸易中通行的见索即付、见单即付的保证合同，而物权法只调整抵押权等物权性担保。
3.判断担保合同是否有效，不能仅以主债权债务合同是否有效为标准，还要看担保合同本身是否有《合同法》第52条规定的无效情形。
第一百七十三条【担保范围】担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
命题分析
本条是关于担保范围的规定，注意把握担保合同没有约定担保范围的，担保合同的效力并不因此而受影响，遵循“有约定按约定，未约定按法定”的处理原则。
第一百七十四条【担保财产上的代位性】担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
关联规定
《担保法》
第五十八条 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
第七十三条 质权因质物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为出质财产。
命题分析
本条是关于担保物权物上代位性的规定。关于代位权的范围要注意：首先，本条所指的损害赔偿金是担保财产因第三人的侵权行为或者其他原因毁损、灭失时，担保人所获得的。如果担保财产是由于债权人的原因而毁损、灭失的，其应承担赔偿责任，该损害赔偿金不能作为担保财产的代位物。其次，担保财产毁损、灭失或者被征收后担保人所得的损害赔偿金、保险金或者补偿金只是代位物的几种形态，但并不以此为限。（12/4/四7）
第一百七十五条【未经担保人同意的债务转移】第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
关联规定
《担保法》第二十三条（略）
命题分析
本条应把握以下考点：
1.本条只适用于第三人提供担保财产的情况。
2.债权人允许债务人转移债务必须要经提供担保财产的第三人的书面同意，如果不是书面形式，而是其他形式，视为不存在担保人的同意。
3.担保人不承担相应的担保责任，是指未经担保人书面同意，债权人许可债务人转移全部债务的，可以免除担保人全部担保责任；债权人许可债务人转移部分债务的，可以免除担保人部分的担保责任，担保人不得要求免除全部担保责任。
第一百七十六条【物的担保与人的担保之关系】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
关联规定
《担保法》
第二十八条【保证担保与物的担保意见的处理】同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第五十七条【物上保证人的追偿权】为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
第七十二条【物上保证人的追偿权】为债务人质押担保的第三人，在质权人实现质权后，有权向债务人追偿。
命题分析
本条是关于物的担保与人的担保之间的关系的规定。在物的担保和人的担保并存的情况下，注意理清以下关系：
1.在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情况下，应当尊重当事人的意思，按约定实现。
2.在没有约定或者约定不明确的情况下，如果是债务人自己提供物的担保的，应当先就物的担保实现债权；如果是第三人提供物的担保的，应当允许担保物权人进行选择。
注意：依《物权法》第194、218条、《担保法》第28条第2款、《担保法解释》第38条的规定，可知，同一债权上人保与物保并存时，债权人放弃部分或全部物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任；债权人在主债务期满后怠于行使物保致使担保物毁损的，亦适用此规则。（14/3/8；12/3/87）
强化自测
练甲公司欠乙公司货款100万元，先由甲公司提供机器设备设定抵押权、丙公司担任保证人，后由丁公司提供房屋设定抵押权并办理了抵押登记。甲公司届期不支付货款，下列哪一表述是正确的?（）
A.乙公司应先行使机器设备抵押权
B.乙公司应先行使房屋抵押权
C.乙公司应先行请求丙公司承担保证责任
D.丙公司和丁公司可相互追偿
讲A。《物权法》第176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。依此法条规定，本题应选 A项，其他选项均错误。
第一百七十七条【担保物权消灭】有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条【担保法与物权法效力衔接】担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第十六章 抵押权
第一节 一般抵押权
第一百七十九条【抵押权】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条【可以抵押的财产】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条【浮动抵押】经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条【建筑物与建设用地使用权一并抵押】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条【乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权一并抵押】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条【不得抵押的财产】下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
关联规定
《担保法》
第三十四条【抵押财产的范围】（略）
第三十六条【房屋与土地使用权抵押】（略）
第三十七条【不得抵押的财产】（略）
命题分析
第180～184条是关于抵押财产和浮动抵押的规定。注意把握以下考点：（08/3/12）
1.抵押财产应当是债务人或者第三人有权处分并且是可以抵押的财产，只要法律、行政法规未禁止均可以抵押，同时注意本法以及其他法律和行政法规规定不得抵押的财产。
2.对浮动抵押的概念和特征，浮动抵押的设定条件和实现认真掌握。（10/3/56）
3.注意乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权一体化抵押的规定。
强化自测
练1.下列哪种财产可以设定抵押?（）
A.自留山
B.某中学的小汽车
C.某大学的办公楼
D.宅基地使用权
2.个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记。抵押期间，甲未经乙同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙。后甲不能向乙履行到期债务。对此，下列哪一选项是正确的?（）
A.该抵押权因抵押物不特定而不能成立
B.该抵押权因未办理抵押登记而不能成立
C.该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人
D.乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权
讲1.B。《物权法》第184条第（三）项不包含B项。
2.C。法律依据为《物权法》第181、189条。
第一百八十五条【抵押合同】设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十六条【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条【不动产抵押登记设立】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条【动产抵押合同生效设立与登记对抗】以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条【动产浮动抵押合同生效设立与登记对抗】企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
关联规定
《担保法》
第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。（与《物权法》效力冲突）
第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十三条 当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
《海商法》
第十三条 设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。
船舶抵押权登记，包括下列主要项目：
（一）船舶抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；
（二）被抵押船舶的名称、国籍、船舶所有权证书的颁发机关和证书号码；
（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。
船舶抵押权的登记状况，允许公众查询。
命题分析
以上三条是关于抵押登记的规定。注意把握以下考点：
1.在不动产上设定抵押权的，应进行抵押登记，不经登记，不发生抵押效力，但登记不影响抵押合同的效力。（13/3/57；09/3/8）
2.在动产上设定抵押权的，当事人可以自主决定是否办理抵押物登记，但办理与不办理抵押登记的法律后果是不同的，未办理抵押登记的，不得对抗善意第三人。
3.关于浮动抵押的登记。浮动抵押虽应进行登记，但不以登记为生效条件，而是自合同生效时设立，但不办理登记的，同样不能对抗善意第三人。
强化自测
练1.甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的?（）
A.抵押合同有效，抵押权设立
B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权不设立
D.抵押合同无效，抵押权不设立
2.甲公司向乙银行借款500万元，以其闲置的一处办公用房作担保。乙银行正好缺乏办公场所，于是与甲公司商定，由甲公司以此办公用房为乙银行设立担保物权。随后，甲公司向乙银行交付了办公用房。借款到期后，甲公司未能偿还，乙银行主张对办公用房行使优先受偿的权利。下列哪一选项是正确的?（）
A.乙银行有权这样做，因其对标的物享有抵押权
B.乙银行有权这样做，因其对标的物享有质权
C.乙银行有权这样做，因其对标的物享有同时履行抗辩权
D.乙银行无权这样做，因其与甲公司之间的约定不能设定担保物权
讲1.C。《物权法》第15、188条。
2.D。物权法定原则。
第一百九十条【抵押权和租赁的关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
关联规定
《担保法》
第四十八条【抵押不破租赁】（略）
命题分析
本条规定的是抵押权和租赁的关系，注意区分将已出租的财产抵押与将已抵押的财产出租两种情况。（14/3/57）
强化自测
练2013年2月1日，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年4月1日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为2013年1月1日。张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋。下列哪些表述是正确的?（）
A.王某、李某的借款之债消灭
B.李某的租赁权可对抗张某的抵押权
C.王某、李某修订租赁合同行为无效
D.李某可向王某主张违约责任
讲ACD。本题中，王某与李某之间，通过协议将无偿租住房屋代替支付借款。这种情况在法律上被称之为以物抵债。以物抵债的构成要件及其法律效果在我国法律中并无规定，实务中以当事人之间的约定按照无名合同来处理。就本题而言，双方均有以无偿租住房屋代替原来借款之债的意思，因此A项正确。李某的租赁权在张某的抵押权之后产生，《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此B项错误。选项C很明显正确，不必赘述。D项，王某将房屋无偿给李某租住1年，理应能够正常居住，其租赁权不应有无法实现的障碍。因此，D项正确。
第一百九十一条【抵押财产转让】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第一百九十二条【抵押权不得单独转让或为其他债权担保】抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十三条【抵押财产保全】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条【抵押权、抵押权的顺位的放弃与变更】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
关联规定
《担保法》
第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
命题分析
第191～194条是关于抵押存续期间，抵押财产转让、抵押权转让、抵押财产的价值保全以及抵押权变更的规定。注意以下考点：
1.关于抵押财产转让，本法第191条对《担保法》第49条作了修改，对转让抵押财产作了两方面的规定：首先，无论抵押财产是否登记都可以转让；其次，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。（09/3/55；08/
3/91）
2.抵押权不得与所担保的主债权分离而单独转让，也不得与所担保的主债权分离而单独成为其他债权的担保。除非法律另有规定或者当事人另有约定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。
3.掌握抵押财产价值保全和抵押权、抵押权顺位的放弃及抵押权变更的具体规定。
练1.甲向乙借款10万元，以自己的房屋作为抵押并办理了抵押登记。在抵押期间，知情人丙表示愿意以12万元购买甲的房屋，对此，下列说法正确的有：（）
A.甲有权将房屋出卖，但应征得乙的同意
B.甲有权将房屋出卖，不必征得乙的同意
C.甲有权将房屋出卖，但应事先告知乙
D.甲无权将房屋出卖，因为在房屋上已设定了抵押权
2.黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的?（）
A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元
B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元
C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元
D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元
讲1.A。《物权法》第191条。
2.C。《物权法》第194条。因此乙银行清偿范围仍为300万。原先用于清偿甲银行的100万元由丙银行优先受偿。剩余的500万清偿完乙银行还剩200万元，所以丙银行清偿范围为300万。
第一百九十五条【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条【浮动抵押中抵押财产确定】依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十七条【抵押财产孳息】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第一百九十八条【抵押财产变现价款超过或不足债权数额】抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条【同一财产上的抵押权受偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条【建设用地使用权抵押的特别规定】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二百零一条【土地承包经营权或者乡镇、村企业的建设用地使用权抵押特别规定】依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第二百零二条【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
关联规定
《担保法》
第四十七条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
第五十五条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
命题分析
第195～202是关于抵押权的实现的规定，注意掌握以下考点：
1.实现抵押权的协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
2.浮动抵押财产确定的情形。
3.抵押权实现时对抵押物孳息的效力。
4.同一物上的抵押权受偿顺序。注意《物权法》对《担保法》的改变。
5.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。关于诉讼时效，注意《物权法》对《担保法解释》第12条的改变。（08/3/93；07/3/13）
强化自测
练甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护?（）
A.2007年12月2日
B.2009年12月2日
C.2009年3月6日
D.2011年3月6日
讲C。主债权诉讼时效期间至2009年3月6日，依《物权法》第202条，C项正确。
第二节 最高额抵押权
第二百零三条【最高额抵押权】为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
关联规定
《担保法》
第五十九、六十条（略）
命题分析
最高额抵押是对于将来发生的债权，预先确定一个最高的限度，设定的抵押权。一般抵押权是先有债权，然后再设定抵押权，而最高额抵押是为将来的债权而设定的抵押。我国物权法规定的最高额抵押，是抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间连续发生的债权作担保。其设定需要当事人之间订立抵押合同。因为最高限额并不是实际担保的债权额，因而在实行抵押权时，应当确定实际担保的债权数额，确定该数额的时间为决算期。如果抵押合同没有约定决算期，一般是债权关系终了时确定债权额。另外，如果抵押合同中约定了最高额抵押的存续期间，该期间就是决算期。最高额抵押的设定，亦须进行登记。
最高额抵押所担保的债权，只有在决算期届满时才能确定其数额，此时如果债权额超过最高额时，即以该最高额为抵押权所担保的数额，其超过部分应为无抵押担保的债权；如果决算期届满时债权额比最高额低，就以实际发生的债权额为抵押权所担保的数额。值得注意的是，最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或者债务人、抵押人破产后发生的债权。但是我国物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零四条【最高额抵押权转让的限制】最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条【协议变更】最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
命题分析
物权法不再保留《担保法》第61条的规定，最高额抵押所担保的主债权是可以转让的。最高额抵押的主合同债权转让与否，应当按照当事人意思自治的原则。当事人的约定主要有以下两种情形：（一）部分债权转让的，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的抵押权需要重新作抵押登记，原最高额抵押权需要作变更登记。（二）部分债权转让的，全部抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。
第二百零六条【债权确定】有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条【最高额抵押权的适用依据】最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
第十七章 质权
第一节 动产质权
第二百零八条【动产质押】为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条【不得出质的动产】法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条【质押合同】设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
第二百一十一条【禁止流质】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条【交付设立】质权自出质人交付质押财产时设立。
命题分析
本条是关于质权生效的规定。注意把握质权设立与质权合同的生效的关系。质权自出质人交付质押财产时设立，这里的交付不包括占有改定的方式。当事人是否交付质物不影响质押合同的效力。（13/3/58）
强化自测
练甲与乙订立书面质押合同，约定甲将其电脑一台向乙设定质押。以下何种情况，质押权不生效?（）
A.甲乙约定电脑由甲代为保管
B.甲将电脑让乙搬走
C.在质押合同订立之前，甲已经将电脑交乙租用，质押合同订立后，乙继续占有电脑
D.在质押合同订立之前，甲已经将电脑交第三人丙租用，质押合同订立后，丙继续占有电脑，甲要求丙租期届满后返还电脑给乙
讲A。参见命题分析，《物权法》第212条的交付不包括占有改定的方式。
第二百一十三条【质押财产的孳息】质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百一十四条【质押财产使用、处分的限制】质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条【质权人的保管义务】质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条【质押财产保全】因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第二百一十七条【转质】质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
关联规定
《担保法解释》
第九十四条 质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。
质权人在质权存续期间，未经出质人同意，为担保自己的债务，在其所占有的质物上为第三人设定质权的无效。质权人对因转质而发生的损害承担赔偿责任。
命题分析
本条是关于转质的规定。转质是指质权人为自己或他人债务提供担保，将质物再度设定新的质权给第三人的行为。质物的转质可以分为责任转质和承诺转质。承诺转质，是指出质人同意，质权人在占有的质物上为第三人设定质权的行为。责任转质，是指质权人不经出质人同意，以自己的责任将质物转质于第三人的行为。本条的规定属于责任转质的情形，注意掌握出质人的赔偿责任。此外，在责任转质情形下，第三人可依本法第106条的规定善意取得质权。此为对《担保法解释》第94条第1款的修订。
强化自测
练甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪个选项是正确的?（）
A.丙不因善意取得而享有质权
B.因未经乙的同意丙不能取得质权
C.甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任
D.上述说法均不正确
讲C。《物权法》第217条。
第二百一十八条【质权放弃】质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条【质押财产返还与质权实现】债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条【出质人请求及时行使质权】出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
第二百二十一条【质押财产变现价款超出或不足债权数额】质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百二十二条【最高额质权】出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
第二节 权利质权
第二百二十三条【可以出质的权利范围】债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
关联规定
《担保法》
第七十五条【权利质押的范围】（略）
命题分析
本条是关于可出质的权利范围的规定。与担保法相比，该条增加了可以转让的基金份额以及应收账款作为出质的权利，注意掌握。（09/3/7）
第二百二十四条【以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的权利质权的设立】以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条【以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的权利质权的实现】汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条【以基金份额、股权出质的权利质权】以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条【以知识产权中的财产权出质的权利质权】以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条【以应收账款出质的权利质权】以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
关联规定
《担保法》
第七十六至八十条（略）
命题分析
第224～228条是关于权利出质时质权的设立和实现的规定。应注意把握：
1.以上各条中规定的权利出质都应当采取书面形式。（11/3/59）
2.注意区分设定质权的合同的效力与质权的设立，二者不是同步的，这是对担保法的修正。
强化自测
练甲公司与乙公司签订10万元建材买卖合同后，乙交付建材，甲公司未付建材款。甲公司将该建材用于丙公司办公楼装修，丙公司需向甲公司支付15万元装修款，其中5万元已经支付完毕。丙公司给乙公司出具《担保函》：“本公司同意以欠甲公司的10万元装修款担保甲公司欠乙公司的10万元建材款。”乙公司对此并无异议。后，甲公司对乙公司的债务、丙公司对甲公司的债务均届期未偿，且甲公司怠于向丙公司主张债权。下列哪些表述是正确的?（）（11/3/59）
A.乙公司对丙公司享有应收账款质权
B.丙公司应对乙公司承担保证责任
C.乙公司可以对丙公司提起代位权诉讼
D.乙公司可以要求并存债务承担人丙公司清偿债务
讲BCD。A不符合《物权法》第228条第1款。
第二百二十九条【权利质权的适用依据】权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
第十八章 留置权
第二百三十条【留置权】债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
关联规定
《担保法》
第八十四条 因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。
法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。
当事人可以在合同中约定不得留置的物。
命题分析
本条是关于留置权的定义性规定。注意在留置权的适用范围上，本条与《担保法》第84条的规定不同，《担保法》第84条将留置权的适用范围限于保管、运输、加工承揽等合同关系，本条未作限制，留置权不受债权种类的限制。既可基于合同之债，也可产生于不当得利之债、无因管理之债，抑或侵权之债。（10/3/10）
第二百三十一条【可留置的动产】债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条【不得留置的动产】法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条【可分物的留置】留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条【留置权人的保管义务】留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第二百三十五条【留置财产的孳息】留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第二百三十六条【留置权的实现】留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条【债务人请求行使留置权】债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条【留置财产变现价款超出或不足债权数额】留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百三十九条【留置权优先】同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。（03/3/38）
关联规定
《海商法》
第二十五条 船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。
前款所称船舶留置权，是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同时，可以留置所占有的船舶，以保证造船费用或者修船费用得以偿还的权利。船舶留置权在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶时消灭。
命题分析
本条是关于担保物权竞合时留置权优先的规定。
在此，将对不同担保物权之间的竞合的处理规则进行如下归纳：
1.抵押权与质权的竞合
通说认为，当发生抵押权与质权的竞合，若该抵押权属于可不予登记即成立而当事人又未为抵押权登记的，则因未登记的抵押权不具有对抗第三人的效力，未登记的抵押权虽成立在前，质权的效力也应优先于抵押权。若当事人将该抵押权进行了登记，该抵押权的效力自然优先于质权的效力。
2.抵押权与留置权的竞合
留置权的标的物为动产，因此只有动产抵押权才可能与留置权发生竞合。抵押权与留置权竞合的发生同样有两种情况：
其一，先设定抵押权而后成立留置权，留置权优先于抵押权，因为留置权人占有标的物，并且因留置权担保的债权往往是有利于保全抵押权人利益的。
其二，先成立留置权而后设定抵押权。这有两种可能：
一是留置物所有人将留置物抵押，此时在留置物上又成立抵押权，抵押权与留置权竞合，因留置权成立在先，留置权的效力当然优先于抵押权。
二是若经留置物所有人同意，留置权人为自己的债务履行为其债权设定抵押权的，抵押权可为有效，发生抵押权与留置权的竞合。于此情形下，抵押权的效力应优先于留置权，因为留置权人是抵押权所担保债权的债务人，债务人的权利不能优于债权人的权利。
3.留置权与质权的竞合
由于留置权与质权都是以占有标的物为其存续要件的。在同一标的物上可以发生留置权与质权的竞合时，就其发生而言，有以下两种情况：
其一，先成立留置权后成立质权。留置权人以其占有的留置物再设定质权的，如经所有人同意，质权成立；如未经所有人同意，则其设定行为应为无效，但因留置权与质权均以占有为公示原则，善意第三人得依善意取得原则取得质权，后设定的质权效力应优先于留置权。但如果在留置期间经留置权人同意，标的物所有人以留置物设定质权的，则因留置权成立在前，质权成立在后，留置权的效力应当优先于质权。
其二，先成立质权后成立留置权。在质物由质权人占有期间，质权人将质物交由第三人直接占有，而自己间接占有时，第三人得基于留置权的成立事由而取得留置权。于此情形下，因质权人的质权并不消灭，发生留置权与质权的竞合，留置权的效力优先于质权。
强化自测
练辽东公司欠辽西公司货款200万元，辽西公司与辽中公司签订了一份价款为150万元的电脑买卖合同，合同签订后，辽中公司指示辽西公司将该合同项下的电脑交付给辽东公司。因辽东公司届期未清偿所欠货款，故辽西公司将该批电脑扣留。关于辽西公司的行为，下列哪一选项是正确的?（）
A.属于行使抵押权
B.属于行使动产质权
C.属于行使留置权
D.属于自助行为
讲C。企业间的留置不要求同一法律关系。
第二百四十条【留置权消灭】留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
第五编 占有
第十九章 占有
命题分析
占有是一种事实状态，而非一种权利。依占有的不同状态，可以将占有分为不同的种类：
1.自主占有与他主占有。这是以占有人的意思为标准进行的分类。自主占有是指以物属于自己所有（所有的意思）的占有；无所有的意思，仅于某种特定关系支配物的意思的占有是他主占有。自主占有中的“所有的意思”，是指具备所有人占有的意思，不必是真正的所有人或者要求其自信为所有人。所有人对其物的占有为自主占有，盗贼对于盗赃的占有亦为自主占有。至于他主占有，如承租人对于租赁物的占有，质权人对于质物的占有。自主占有与他主占有区别的意义在于，作为所有权取得的时效要件的占有和先占要件的占有，应当是自主占有。另外，在占有物毁损、灭失时，自主占有人与他主占有人的责任范围不同。
2.直接占有与间接占有。这是以占有人在事实上是否占有物为标准进行的分类。直接占有是指在事实上对物的占有，如居住房屋、穿着衣服，都是直接占有；间接占有是指基于一定法律关系，对于事实上占有物的人（即直接占有人）有返还请求权，因而间接对物管领的占有。间接占有的特点在于间接占有人与直接占有人间存在特定的法律关系，基于这种法律关系，间接占有人对于直接占有人有返还请求权。直接占有与间接占有区别的意义在于这两种占有的取得手段不同，保护方法也不一样。
3.有权占有与无权占有。这是根据进行的占有是否依据本权所作的分类。所谓本权，是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利，如所有权、地上权、质权、留置权等。有权占有即指有本权的占有，如地上权人依地上权对土地的占有；无权占有是指无本权的占有，如拾得人对于遗失物的占有。有权占有与无权占有区别的意义在于：无权占有人在本权人请求返还原物时，有返还的义务；另外，作为留置权要件的占有，限于有权占有。
4.善意占有与恶意占有。这是对无权占有依占有人的主观心理状态的不同所作的分类。善意占有是占有人不知其无占有的权利的占有；恶意占有是占有人知道其无占有的权利的占有。善意占有与恶意占有区别的意义在于：取得时效中善意占有与恶意占有的期间不同；即时取得以善意占有为要件；另外，善意占有与恶意占有受保护的程度不同。
5.无过失占有与有过失占有。这是对善意占有的再分类，以占有人不知其无占有的权利有无过失为区分标准。无过失占有是占有人不知且不应知其无占有的权利的占有；有过失占有是占有人应当知道但因过失不知其无占有的权利的占有。
6.无瑕疵占有与有瑕疵占有。无瑕疵占有是指善意且无过失、和平、公然、继续的占有；有瑕疵占有是指恶意且有过失、强暴、隐秘、不继续的占有。无瑕疵占有与有瑕疵占有区别的意义在于：时效取得中的占有必须是无瑕疵的占有。
第二百四十一条【约定占有与法定占有】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十二条【恶意占有人的损害赔偿责任】占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条【善意管理人的保管费用】不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条【占有物毁损、灭失】占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
命题分析
第242～244条规定的是占有人的法律责任的问题。以上三条注意把握以下考点：
1.在无权占有的情况下，除非有相反证据证明，应推定占有人为善意占有。
2.恶意占有人对因使用占有的动产或者不动产而导致财产受到损害的，应当承担赔偿责任。恶意占有是指占有人明知或者应当知道无占有的权利而进行的占有（12/3/58）。
3.善意占有人对权利人享有请求支付因维护该占有的不动产或者动产而支出的必要费用的权利。
4.对于占有物毁损、灭失的，若为善意占有人的，应依照不当得利的返还原则，对物的权利人承担赔偿责任，如果未受有利益，则不必赔偿，但恶意占有人应当对权利人进行全部赔偿。
强化自测
练下列属于善意占有的是：（）
A.甲将他人遗失的书籍误以为是自己的而为占有
B.小偷对盗赃的占有
C.所有人对所有物的占有
D.承租人对租赁物的占有
讲A。善意占有与恶意占有的划分以无权占有为前提。
第二百四十五条【占有保护】占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
强化自测
练甲在路边拾得一木箱，将其带回家。晚上，乙闯入甲的家中，将该木箱偷走。后甲在乙家发现该木箱，遂要求乙返还，乙拒绝，下列说法正确的是：（）
A.甲已经丧失了对木箱的占有，故其无权要求返还
B.甲拾得遗失物，理应返还失主，不能取得对木箱的占有
C.甲是木箱的直接占有人，可向乙主张占有物返还请求权
D.乙拒不返还的，甲不能行使自力救济权
讲C。间接占有人对直接占有人有返还请求权。
附则
第二百四十六条【不动产登记制度立法】法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
第二百四十七条【实施日期】本法自2007年10月1日起施行。
[1]即《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下同。
[2]即《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下同。