第六节 REITs相关主体

一、REITs涉及的相关主体

（一）基金投资人

基金投资人是基金的持有人和出资者，即基金份额持有人。基金投资人又是基金资产的最终拥有人和受益人，投资人购买了基金份额，便成为基金份额的持有人。

他们的义务主要是在申购基金份额时足额支付认购的款项，并对资产负有限责任，即一切投资风险均由投资人自行负担。投资人同时享有以下权利：（1）赎回或转让持有的基金份额；（2）分享基金收益；（3）向基金管理机构查询有关资料，如公开说明书、财务报告等信息资料；（4）通过基金份额持有人大会参与涉及切身利益的重大问题的决策，并行使表决权。这种大会不同于公司的股东大会，它根据实际需要召开，可以采用现场方式，或采用通讯方式，基金份额持有人还可以委托代表行使表决权。

如果是契约型基金，投资人享受合同规定的权利并承担一定的义务；如果是公司型基金，投资人因购买公司股份而成为公司股东，享受股东应有的一切权利，并承担相应的义务。

（二）基金管理人

基金管理人是对基金财产进行投资运作的具体机构，主要由基金管理公司担任，也可由资产管理机构、信托机构等担任。主要职责是负责基金的设立、募集、投资与管理，进行基金会计核算，确定基金收益分配方案，办理由其负责的有关信息披露事项等。基金管理人的主要任务是依据契约制订基金投资计划，目标是使投资人的资金效用最大化，同时按基金资产总值的一定比率提取管理费。但它并不实际接触基金资产，基金资产由基金保管人持有。

（三）基金托管人（保管人）

为了保障广大投资人的利益，防止基金资产被基金管理人任意用作其他用途，基金保管人（公司）便应运而生，从而达到“两权分立”，个人投资者的利益得到了保障。在我国，基金保管人一般由银行担任。

基金托管人是指依法保管基金财产的机构，也就是财产保管人。它主要由取得基金托管资格的商业银行担任，在实行混业经营的国家，也可以由资产管理机构或信托机构等担任。其主要职责是负责安全保管基金资产，执行基金管理人的指令，监督基金管理人的投资运作，办理由其负责的有关信息披露事项等。基金保管人是基金资产的名义持有人与保管人。

（四）基金承销人（代理人）

基金通常不是由投资人直接向管理人购买，而是通过基金承销人进行买卖活动。承销人是管理人的代理人，一般可以由信托公司、投资银行或证券公司担任。

二、REITs基金当事人的关系

房地产投资基金的当事人通常包括投资人及基金服务机构、管理人、托管人。由于目前我国基金主要以契约型基金为主，所以基金当事人的关系以契约型基金为基础进行分析。

（一）投资人与管理人之间的关系

在契约型基金的当事人关系中，基金管理人依据有关信托契约的规范文件，组建基金管理公司，从而获得了投资人即受益人所赋予的委托权，即有权对所筹集的资金进行具体的投资运用，并有权委托基金托管人来保管基金资产。依此权利，基金管理人凭借专业知识和丰富的经验，在不违背现行法规制度的基础上，本着公正、公平的原则和为基金持有人负责的态度，按照契约规定的目标和原则进行投资决策，谋求所管理基金资产的不断增值，并使基金持有人获取尽可能多的收益。

投资人通过购买受益凭证即基金的行为，表明其接受基金契约的安排，成为契约型基金的当事人之一，参加基金投资并将资金交付基金管理人，且享有投资收益的获取权，是房地产投资基金的受益人。投资人与基金管理人之间的关系，是委托人、受益人与受托人之间的关系。

（二）管理人与托管人之间的关系

基金管理人获得受益人赋予的委托权之后，必须依照基金契约及其有关规定与基金托管人签署托管协议，并将全部基金资产交由托管人管理，从而基金管理人和基金托管人就成为委托人和受托人之间的关系。

受托人接受基金发起人的委托，以委托人的名义为基金开立独立账户，受托职责范围包括：负责管理、保管和处置包括现金在内的证券信托资产，监督基金管理人的投资工作，确保基金持有人的权益，但不包括对投资资产的操作和运用。

（三）投资人与托管人之间的关系

契约型基金投资人和托管人的关系，是受益人与受托人的关系，而非公司型基金中委托人与受托人的关系。基金托管人和基金投资人分别作为受托人和受益人，决定了基金托管人对保障基金投资人的权益，负有不可推卸的责任。契约型基金出现问题，基金持有人利益遭受非市场风险、投资风险而导致损失时，基金投资人除向基金管理人索偿外，还可以向基金托管人提出索偿。

三、REITs的组织构架

（一）REITs的管理机构

REITs的管理机构为董事会，如REITs为信托机构时，其管理机构为受托人委员会（我国香港模式）。REITs的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由一定数量的受托人或董事组成，其中大多数受托人或董事必须是“独立”的。所谓独立受托人，是指该受托人与REITs的投资顾问和其附属机构，没有任何直接或间接的利益关联。

受托人委员会和董事会的主要职责是负责制订REITs的业务发展计划并指导实施。REITs的经营可分为内部经营和外部经营两种形式，内部经营结构与一般股份公司类似，由REITs自身的经营公司负责，CEO由董事会任命。外部经营结构与投资基金的运作类似，由董事会聘请或委托独立经营公司（或投资顾问公司）负责。无论是内部经营还是外部经营，均在董事会的监督下进行。

（二）REITs的基本运作流程

美国REITs的基本运作模式如图1-6所示（这里指公开上市交易的REITs）。REITs通过在股票市场发行股票（IPO或增发）募集资金后，持有和管理房地产，投资人通过购买REITs股票间接投资于房地产，还可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

房地产投资基金的具体运作，可分为成立阶段的募集运作和正式运作两个部分。房地产投资基金在成立阶段，其主要运作流程如下：

（1）评估资金的需求。基金成立阶段起始于发起人为满足自身需求，进行房地产投资基金募集的筹划。主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择房地产投资基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益能否达到必要的报酬等。

（2）接洽承销商。发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

（3）接洽律师及会计师。讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为机构运作提供服务，并拟订申请文件，确定投资计划在财务上的可行性。

（4）接洽房地产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签订房地产投资管理顾问契约。

（5）决定保管机构并签订房地产投资基金契约。当所有文件备齐后即可以向证监会申请募集。成立阶段的文件一般包括：基金发行计划、房地产投资契约、受益凭证样本、公开说明书、财务报告等。

基金募集申请获得通过后，则由承销商开始运作，并针对投资人开展募集工作，若基金募集成功，即进入正式运作阶段。

（三）美国REITs的运作模式

美国REITs的基本运作模式如图1-7所示。REITs通过在股票市场发行股票（IPO或增发）募集资金后，持有和管理房地产，投资人通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。

与其他上市公司一样，大部分REITs是从私人房地产企业转化而来的，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。原私人房地产企业的所有者一般成为上市REITs的高级管理层，所持有股份也转化为REITs股票。这种转制过程便于对房地产的专业管理建立有效的激励机制。

四、房地产投资基金运作流程

（一）REITs基金设立的流程

（1）章程的确立和公布。章程是确立房地产投资基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制定，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。

（2）订立信托契约（契约型房地产投资基金）。包括投资人与管理人签订委托管理契约、投资人与保管人订立委托保管契约、投资人购买信托基金受益凭证而形成的契约等。

（3）受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对该基金加以详尽说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资。如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式参与。

（4）信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息，必须及时进行公开披露。

（5）受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市，则可以在证券市场上通过交易实现退出。

（二）REITs基金设立图示

美国REITs在正式运作阶段，其主要运作流程如图1-8所示。

（1）发起人发起设立房地产投资基金并向SEC和证券交易所申请上市；

（2）信用评级机构对房地产投资基金评级；

（3）与证券经纪商达成承销协议，由经纪商负责房地产投资基金的发售和资金的募集；

（4）投资人通过证券经纪商购买房地产投资基金，将资金投入；

（5）房地产投资基金成立后，聘请管理公司或投资顾问，负责信托资产的管理和投资；

（6）与保管机构达成信托协议，由保管机构保管资产，并担当名义持有人；

（7）信托财产及其各项收益作为独立于保管机构的财产专立账户，由保管机构保管；

（8）保管机构根据指示将收益以红利的方式分配给投资人。

（三）REITs资金流

REITs的资金流向如图1-9所示：

（1）投资人通过购买股份或信托受益凭证将资金注入房地产投资基金；

（2）根据管理顾问公司的投资决策，将资金投向房地产或证券市场；

（3）房产拥有者出售房地产获得资金，房地产投资基金完成资金向房地产的投资；

（4）房地产开发商通过抵押或出售房地产获得资金；

（5）房地产投资基金通过证券市场购买抵押贷款债权或抵押贷款证券，将资金投向房贷市场；

（6）房产开发商通过贷款从房贷市场获得资金；

（7）购房者从房贷市场获得资金；

（8）房地产投资基金购买政府证券，政府获得资金；

（9）投资人取得收益。