第三节 我国发展REITs的必要性

一、发展REITs是房地产业扩张的需要

（一）提升房地产经营理念

对普通的住宅房地产项目开发，当房屋出售完毕，开发商获得相应收益后，即宣告一个项目结束。对于办公楼、标准厂房、酒店公寓等租赁项目而言，开发完成意味招租工作和物业服务的开始，业主将长期持有该物业，配备专业的招商经理和物业服务队伍，依靠租金及其他物业收入来回收投资。

REITs旗下物业的绩效在整体上拥有优势基础。租赁物业是REITs经营的主要目标，REITs通常会在项目已经开发完成，并能产生稳定收益阶段才会介入。REITs通常是租赁物业“接盘者”的角色，实现了租赁不动产项目的优化组合。

REITs可以挖掘房地产存量市场的价值。REITs投资计划的长期性，有利于房地产市场的长期稳定发展。在REITs的价值评估体系中，公司结构和管理水准是重要的评价因素，而不像在传统的房地产项目中，地理位置是评估的核心标准，REITs发展和提升了我国房地产市场的经营理念。

（二）重塑房地产行业的微观基础

我国大多数的房地产企业特别是国有企业，面临着产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验等方面的诸多问题，难以得到投资人的青睐。REITs的引入，可以帮助企业改善资本结构，推动企业建立规范的、有利于未来上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。通过房地产投资基金的市场筛选、投资入股、参与经营等，直接推动房地产企业的公司型改造，引导其规范化运营；通过外部董事完善公司治理结构；通过独立董事加强公司的监管水平和决策水平。

发展我国房地产投资基金，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，推动房地产业重构产业分工体系，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。

（三）便于房地产业的战略重组

REITs的引入，将推动房地产业的产业资本和金融资本的融合，通过各种类型的房地产投资基金，实现房地产业与资本市场的全面接轨，将会使我国的房地产业从主要由私有资本支撑的产业，过渡到由公众资本支撑的大众投资产业。同时，REITs的引入有助于推动我国房地产企业的战略转型，实施资本经营战略。房地产投资基金的运作机制，能促成房地产的理性化发展，是很有意义的。只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目，才能得到房地产投资基金的资金支持，从而形成我国房地产行业的人才、资本、资产与管理优势，实施重组和不断的优化组合，通过分工合作、分化重组、收购兼并、整合优势等达到房地产业的战略转型。

（四）防范和抑制房地产泡沫经济

REITs的引入，将降低房地产信贷对房地产投资过度支持的可能性。其稳定的分红、税收优惠及与其他投资方式的低相关性，能为投资人带来长期、稳定的收益，从而获得机构投资者和个人投资者的青睐，增加一种有效的投资渠道，为大量的社会闲散资金提供一种分享中国经济高速增长所带来的收益的途径。通过REITs管理机构专业化的运作，能优化房地产行业，使得有核心竞争力、良好经营业绩，并长期投资于房地产行业的企业，能获得一个更大的资本舞台，从而在竞争中做大做强，真正形成世界级的企业。

（五）实现规模经济和多元化投资

通过REITs融集的资金数额巨大，可供长期稳定使用，正好符合租赁物业项目对资金数额和期限的要求，在这类项目的经营中有其独特优势。相对其他小型地产公司，REITs的成本拥有比较优势：平均管理成本较低，能以较低的代价获得贷款并提供物业服务等。

REITs可以实现多元化投资。通过兼并收购等方式组合不同地区和类型的房地产项目，降低经营风险，实现稳定收益。REITs促进了房地产市场的细分，房地产业的价值链得到进一步细化和完善，除物业开发和管理公司外，将出现专门的房地产投资管理公司，更加强调品牌经营和专业服务，提升客户满意度，将住宅出租率维持在较高水平，提高物业价值，增加物业收入。

（六）锻炼形成一支高水平的人才队伍

REITs的管理团队中聚集了大量的复合型人才，拥有房地产、投资理财、法律实务的专业知识，善于全面把握房地产的运作，制定最佳的投资策略。REITs的管理团队里建立了一套科学的评估和选择机制，包括宏观地域分布、微观地理位置、周边环境、潜在提升价值等一系列条件。由于拥有较高水准的专业队伍和先进的评估机制，REITs购买物业时，可以判别和选择绩效较好的物业。

二、发展REITs是完善房地产金融制度的需要

（一）有利于完善中国房地产金融的架构

房地产信托投资基金既参与房地产一级市场的金融活动，又参与房地产二级市场的金融活动，是房地产金融发达的重要标志，也是促进房地产金融二级市场完善的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为间接金融手段的极大补充。因此，推出房地产信托投资基金，将大大提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

（二）有助于疏通房地产资金的循环

房地产的固有特性，决定了房地产投资的收益相对比较稳定。房地产信托投资基金具有保值增值的功能，可以作为银行信贷资金的重要补充。分流部分储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也起到一定的刺激作用。它还拓宽了我国房地产企业的融资渠道，促进了我国房地产资本市场的形成，有利于房地产经营的专业化和资源的优化配置。

房地产信托投资基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓国家为达到某些特定目标出台相关政策而对整个市场所造成的冲击，缓解中国金融体系的“错配”矛盾。

（三）有助于房地产金融系统风险的分散

银行信用和市场信用对风险的分担方式是不同的，银行把风险在未来和现在之间进行分配，市场则对风险做跨空间分担，即在不同经济主体之间进行分摊。银行承担的风险主要是信用风险，拥有资产的交易性较差，无法在当期解决风险积累的问题，一旦在某一时期超过风险警戒线，则会引发重大危机。金融市场对风险分配的扁平化功能比较强，可以有效地解决当期的风险累积。从房地产金融的角度看，通过引入REITs发展市场信用，不仅可以为房地产金融获得更有效的融资渠道，还可以有效减少金融体系承担的巨大金融风险，大大提高房地产金融的风险化解能力，分散房地产业运营的风险。

（四）有利于房地产投资模式的创新

REITs为投资人提供了一种以较低风险和较高流动性投资不动产的新机遇。目前在我国，投资人欲进入房地产业，有以下三种方法：一是购买实物房产；二是购买房地产信托产品；三是购买房地产上市公司的股票。普通大众投资实物房产，进入和退出的门槛都相当高，存在很大的风险。购买上市房地产公司的股票，与购买REITs信托基金有一定的相似性，可以购买任意数量的基金单位，进入和退出都比较容易，转让方便。通过多元化组合投资资产，涵盖不同类别的房地产项目，能有效分散投资风险，获得长期稳定的投资收益。

REITs建立的基础是信托关系，信托财产的所有权和利益权，分属于受托人和委托人，信托财产的运作相对独立，定向委托经营以及按比例共同受益等。然而，它与我国的信托产品还是有较大区别，REITs的风险更低，流动性更强。REITs的投资方式，与目前我国已有的几种房地产投资方式相比，有其独特的优越之处，其获利性和安全性较为理想。

三、发展REITs可以减缓商业银行风险

根据中国人民银行《2004中国房地产金融报告》,55%以上的房地产资金来自银行的信贷资产，实际状况还可能更高一些，商业银行成为金融风险的承担者。这样的高风险和商业银行的运营原则是不相符合的。一旦房地产业出现危机，商业银行和整个金融系统都将面临巨大的风险。发展REITs之后，很大一部分的房地产资金将来自直接融资，极大地化解给商业银行带来的风险压力。

（一）对商业银行的直接影响

（1）房地产开发贷款的数量将会减少。随着REITs的发展，房地产商直接融资的比例上升，商业银行的开发贷款势必减少。

（2）商业地产开发贷款可能增加。虽然房地产开发贷款总量减少，但由于REITs的发展，推动商业地产繁荣，商业地产的开发贷款可能增加。

（3）商业地产开发贷款的期限会更长一些。由于开发商对商业地产不采取分割销售，或物业建成后需要一定的培育，才能引入REITs，开发商需要更长的贷款期限才能支持。

（二）对商业银行的间接影响

REITs的发展，给一般大众提供了投资大型房地产项目的机会。在吸引大众投资方面，REITs具有三大优势。

（1）高收益性。一般认为，REITs的正常回报率在6%到8%之间，大大高于目前居民的储蓄存款的利息收入，且收益比较稳定。

（2）低风险性。REITs信托的资产相当部分为商业地产，有现实的市场价值，且能够产生稳定的现金流入，风险较低。

（3）高流动性。REITs的流动性基本等同于股票，将解决直接购买房地产所产生的变现难题。国内如果正式开放REITs市场，将对商业银行的居民储蓄产生巨大冲击。

四、发展REITs符合投资人的需求

（一）投资人角度

房地产是资金密集型行业，具有投资周期长、投资规模大、可能承担较大债务风险等特点，一般中小投资人难以介入。通过REITs，使大额的房地产投资变成了小额的投资信托，使所有满足法定要求的投资人都可以参与地产投资，从而大大扩展了房地产投资的队伍。

对投资人而言，REITs的风险低，回报稳定。REITs一般由专业的房地产公司发起，能合理地选择投资项目，并对其进行科学管理，相对我国由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大大降低了投资风险。REITs基金的规模比较大，能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而分散了投资风险。REITs投资于房地产，可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远高于储蓄银行存款的收益，且风险要小于一般股票。

REITs将所募集的资金委托给专业人士集中管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务进行投资，可以有效地降低投资风险，获得相对理想的投资回报。目前，金融市场上的投资产品，主要集中在股票、债券、证券投资基金上，投资产品比较单一。REITs或许将成为我国个人投资者及机构投资者可选择的一种风险较低、投资回报率较理想的信托投资产品。

（二）资金供给角度

改革开放为中国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大，巨额的民间资金必然需要相应的释放渠道。此外，随着中国保险市场的发展和养老保障制度的改革，机构投资者已经初步成型。然而，目前在中国证券市场上的可交易品种，大约有80%为风险较高的股权类产品，低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债等，不能满足广大投资人的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使中国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。

与国外相比，我国的房地产业仍然以一级市场为主，二级市场很不成熟，美国的REITs基本上是以二级市场操作为主。目前我国信托业参与房地产业的形式很多：信托公司直接贷款，房地产信托收益权转让，消费信托计划（向个人提供按揭贷款，等楼封顶后将这部分贷款转让给银行），信托公司把募集到的资金从事房地产开发，或与房地产商联合开发等。但都不是真正意义上的REITs，只是接近REITs的准房地产投资基金。

结合我国现阶段的国情，引进房地产信托投资基金从宏观上可以深化我国的资本市场，降低房地产贷款集中在银行体系的负担，引导市场资金回流银行体系。从微观上可以吸引大量的民间个人投资者，使他们无须直接拥有房地产，就能取得房地产投资的盈利机会，坐享分红。同时可引导房地产开发商从传统的以购地、开发、销售为主的业务形态，逐渐转向以长期经营管理为主的形态。

五、发展REITs有助于政府实施宏观调控

随着房地产业的飞速发展，房价也以翻番的速度上涨，但不管房价涨到多高，仍然不缺购买者。楼市销售火爆，而已经售出的物业则呈现出高空置状态。炒房投机者造成的假性需求，促使了楼市泡沫产生。面对虚高的房价，有居住需要的人士买不起房。虽然近几年，国家加大了房地产宏观调控的力度，但一直没有收到应有的预期效果。

从国际经验及和谐社会的发展历程来看，政府主导的住房保障制度不可缺少，目的就是解决中低收入者或特定人群的居住问题。引入REITs等金融工具，对国家落实房地产宏观调控政策有推动作用。REITs作为房地产市场投资工具，成本小、流动性强、市场透明度高，能够有效引导民间投资资金，减弱住宅的假性需求，抑制房地产价格过快上涨。这就需要持续的金融资源支持，目前的城市廉租房建设，正是政策性金融应解决的问题。

REITs集中于成熟物业资产的投资和管理，有助于引导商业地产投资方式的改变，进而减轻房地产泡沫从住宅领域蔓延到商业地产和其他地产领域。而且，中小投资人通过REITs，也可以分享到房地产业发展带来的收益，化解很长时间以来公众对房地产业的对立情绪，实现全民利益共享，构建和谐社会。