第五章　物业接管验收介入

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业必须对工程进行认真验收，以分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免业主不必要的负担。接管验收介入的工作要点如下。

一、成立接管验收小组

为顺利进行物业承接验收，物业管理企业应成立物业承接验收工作组，并根据业务类别和工作需要分设若干个小组，如联络小组、物业共用部位查验小组、共用设施设备查验小组、资料接管小组、财务接管小组等。物业承接验收工作组应由素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员组成。

承接验收工作组成立后，应明确各小组工作范围和职责，各个工作小组要详细划分承接验收的范围，做到全面承接验收，不留死角、无遗漏，同时要明确各自的职责，要合理搭配管理人员和技术人员。

二、审核并确认接管验收

（一）审核并确认的工作程序

通常新建房屋竣工后，地产公司会发出“接管验收邀请函”，物业公司应在接到这一函件之后的5～10个工作日内对该物业是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》，确认是否同意接管验收。

如果同意接管验收，则物业公司应与地产公司签订《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收。

（二）不能同意接管验收的情况

对以下情况，管理处有权拒绝承接物业（如建设单位认可现状，同意管理处代管免责情况除外）。

（1）严重违反国家有关技术规范。

（2）未能通过有关政府职能部门的验收。

（3）工地与交付物业不能有效隔离。

（4）机房不能完全独立封闭。

（5）其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、编写接管验收方案

在接管验收前，物业公司应提前编制接管验收流程。由物业公司各专业人员组建验收小组，明确分工，编制验收方案。在方案中，要确定验收时间、验收标准、验收整改期限等内容，并绘制接管验收流程图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。物业公司可以在方案中建议接管验收，最好开发商、施工方和物业公司三方同时在场验收。接管验收方案的内容如下。

（1）验收时间。

（2）验收项目。

（3）验收范围及内容。

（4）预交接工程接管验收条件。

（5）交接验收组织计划。

（6）交接验收流程。

（7）接管验收期间工作安排。

四、确定验收标准

作为乙方的物业公司要为开发商提供物业接管验收标准及接收原则，规范开发商的收尾工程工作，明确责任，保证物业接管及业主入住的顺利。在验收标准的确定上，物业公司既要依据国家标准及现场考察情况编写，又要依据物业管理委托合同中的服务标准来进行编制。

五、对验收人员进行培训

要组织所有参加接管验收的人员进行相关培训，确保每位验收人员了解物业项目，及其验收标准、验收程序、要求和问题的处理方法，这一步骤不可以因接收人员的经验丰富而不去实施。

根据统一安排，所有参与接管验收工作的各专业人员，包括土建、电气、电梯、暖通、空调、给排水、市政、园林绿化、保洁、保安等相关人员提前进入现场，了解房屋及设备情况，包括图纸、洽商、其他相关书面资料、施工情况、设备安装调试情况。对物业项目内的各项设备、系统进行调试。

六、准备好相应的验收表格

物业管理企业经常会遇到招标文件不详、图纸资料不全、现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题，对于这种情况，物业公司应该首先准备好接管验收表格，主要包括以下种类。

（1）《房屋接管资料移交清单》。

（2）《房屋接管物业移交清单》。

（3）《房屋接管验收表》。

（4）《公共配套设施接管验收表》。

（5）《机电设备接管验收表》。

（6）《房屋接管验收遗留问题统计表》。

（7）《工程质量问题处理通知单》。

（8）《房屋主体承接查验记录》。

（9）《公共配套设施承接查验记录》。

（10）《供配电系统承接查验记录》。

（11）《给排水系统承接查验记录》。

（12）《暖通系统承接查验记录》。

（13）《消防系统承接查验记录》。

（14）《楼控系统承接查验记录》。

（15）《综合布线系统承接查验记录》。

（16）《监控系统承接查验记录》。

（17）《电梯承接查验记录》。

（18）《门禁系统承接查验记录》。

（19）《通信及安防系统承接查验记录》。

（20）《工程遗留问题统计表》等。

七、验收工具与物资要准备充分

开展实地验收的时候必须要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，所以，物业公司应根据具体情况提前准备好所需的检验设备、工具和物资等。

八、验收前宜召开接管验收会议

在正式实施验收前，物业公司要与建设单位、监理公司联系，提前15日确定验收工作的参与人员和工作安排，以确保顺利验收，最好召开一次接管验收会议，依法确定接管、验收事项，明确接管、验收标准，确定不合格项整改完成时限。

九、进行资料的交接验收

物业资料属于物业管理的重要基础性资料，做好物业资料的移交，有助于物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备的查验，尤其是针对隐蔽性工程如地下管网的查验，只有掌握了各设施设备相关位置分布资料，物业管理企业才能及时找出问题，迅速处理突发性事件。

（1）各项资料的验收交接由工程部安排专人负责，资料的交接通常由开发商、物业公司、施工单位三方联合组成小组。

（2）各项资料验收记录单上应有三方人员的签名，验收记录单通常一式三联，三方各执一联，三方签收交接完毕后，要分别签字。

（3）所有资料移交到物业公司后要派专人对资料进行分类整理、保存、归档，确保接收资料完整、有序，方便以后的日常管理。

物业承接验收中的资料移交十分必要，如果相关物业资料移交不完整，物业管理企业就没办法全面了解整个物业的基本情况，无法掌握共用部位、共用设施设备状况，就会给日后的物业管理服务带来很大的困难。

十、对房屋实体进行验收

房屋实体验收其实就是对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业管理企业必须做好这项工作，因为物业管理企业日常工作的重点在于共有设施设备的维护，如果共有设施设备本身存在缺陷或因为其他原因不能正常投入使用，势必直接导致物业管理企业无法正常开展管理工作，无法正常地为业主提供服务，更谈不上为业主提供优质的、让业主满意的服务。另一方面，共用设施设备的缺陷必将导致物业管理企业管理上不可控制的因素增加，轻则增加管理成本，重则引发管理责任事故，给业主和物业管理企业造成直接经济损失甚至难以弥补的安全责任事故。

（一）实体验收的内容与要求

实体验收的内容与要求见表3-5-1。

（二）注意事项

在进行房屋的实体验收时必须要做到以下4点。

1.掌握物业共用部位和共用设施设备的数量、状态和性能

对物业共用部位、共用设施设备进行查验，主要是摸清情况，掌握和了解物业的数量、状态和性能，便于物业管理企业根据实际情况，采取适当方式维护物业，确保物业具备正常使用功能。

这在前期物业服务阶段尤为重要，因为前期物业管理是一个物业管理区域实施物业管理的开端，通过认真的查验，对于物业共用部位、共用设施设备情况的全面掌握，可以及时发现缺陷和隐患，敦促建设单位及时维修、补救，为后续物业管理打下良好基础。

2.对问题要记录好且交接双方要确认

对物业共用部位、共用设施设备存在的问题进行记录，由开发建设单位和物业管理企业进行确认，分清责任。

在实践中，有一些属于建设单位子公司的物业管理企业或急于承揽业务的物业管理企业对物业不进行认真细致的查验，或者只是流于形式地进行查验，一旦出现质量问题，一些业主认为是物业管理企业维护不力，而物业管理企业却认为是建设单位移交的物业存在质量缺陷，与建设单位互相推诿责任，不少物业管理企业为此最终不得不承担本应由建设单位负责的物业维修责任。

因此，在前期物业管理阶段，物业管理企业一定要认真做好与建设单位的交接查验工作，对于发现的质量问题要明确责任，由物业建设单位进行整改和完善。

3.不合格问题要及时处置

对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，物业公司应向建设单位出具书面《质量问题整改通知单》，要求建设单位在限定时间内对不合格问题完成整改事宜。

对在规定时间完成整改有困难的，建设单位需以书面形式做出解释，并做出完成整改时限书面承诺，完成整改后，物业公司应对整改问题进行复检，复检合格后经双方签字确认后，完成整改复检工作程序。

在实际工作中，由于接管验收具有时限约定，所以在处理不合格问题时，物业公司在征得移交方的同意，并在下达不合格整改通知后，可以先对不合格项进行接收，再由物业公司监督建设单位在规定时限内完成整改工作。

4.验收合格要签署《验收通过证明》

验收合格，物业公司应在5个工作日内签署《验收通过证明》。

十一、处理接管验收的遗留问题

（一）资料验收遗留问题

对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商对接负责人签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中并交开发商对接负责人签字确认。

接管验收小组应当积极同开发商联系，让开发商补齐资料，必要时公司领导应当协助开展工作。

（二）关于物业硬件设备和设施遗留问题

接管验收小组应当要求开发商在两周内解决，对于重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决，必要时公司领导应当协助开展工作。

（三）关于长期解决不了并势必会影响物业管理的问题

物业公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

十二、明确交接验收后的物业保修责任

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。物业公司应同建设单位和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容。

（一）保修的范围

各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下。

（1）屋面漏雨。

（2）烟道、排气孔道、风道不通。

（3）室内地坪空鼓、开裂、起沙、面砖松动，有防水要求的地面漏水。

（4）内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮。

（5）门窗开关不灵或缝隙超过规范规定。

（6）厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水。

（7）外墙外漏水、阳台积水。

（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。

（9）室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落。

（10）室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷。

（11）钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

（二）保修期限

保修期限自移交手续办理完成之日起计算，根据《建筑工程保修办法（试行）》的相关规定，各类工程的保修期分别如下。

（1）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程保修期为1年。

（2）建筑物的照明电气、上下水管线安装工程保修期为6个月。

（3）建筑物的供热、供冷系统保修期为一个采暖、供冷期。

（4）室外的上下水和小区道路保修期为1年。

（5）工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由使用单位和施工单位在合同中规定。

（三）如何落实保修事宜

交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理企业与建设单位，应按照建设部《建筑工程保修办法（试行）》的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。

为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法。

（1）建设单位委托物业管理企业负责包干保修，由建设单位一次性拨付保修费用，由物业管理企业包干使用，费用标准双方依据物业质量商定。

（2）由建设单位一次性向物业管理企业预付保修金，由物业管理企业用于应急代修，保修期满，按实结算保修金，金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用。

（3）由建设单位落实一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。

在实际工作中需要特别注意的是，有的开发建设单位认为已经与物业管理企业进行了物业承接验收而拒绝承担维修责任，这实际上混淆了开发建设单位在与施工单位、物业管理企业、房屋买受人之间的不同法律关系中应承担的义务。物业承接验收只能约束签订物业服务合同的双方，即开发建设单位和物业管理企业，而不能对抗第三人，如果业主发现物业质量问题，仍然有权依据房屋买卖合同关系，追究开发建设单位的相关责任。

十三、办理交接手续

对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。

物业接管小组应制作房屋及公用设施竣工和接管验收交接表和物业整体移交验收表，物业即正式接管。“物业整体移交验收表”应一式三份，由施工单位、建设单位和物业公司三方签章后各执一份。

十四、验收后入住前的设施成品保护

在物业接管验收后业主入住前，要对设施设备进行有针对性的保护。

（一）保护总要求

（1）建立巡查制度，对已经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录。

（2）建立应急预案（包括火警、停电、管道爆裂等），及时处理突发事故。

（3）对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭，钥匙有专人保管。

（4）建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发现问题及时报告。

（5）严禁在已经验收区域和机房内吸烟。

（6）严禁擅自动用已经验收的卫生洁具（特许使用的除外）。

（7）不得在验收后的区域内用餐。

（8）准备必要的运输工具（四边有橡胶保护的塑胶轮小车、塑料搬运箱等）及保护用品（阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等）。

（9）建立消防安全制度，遇有动火整改维修必须办理相关手续，并按要求规范配置灭火器具。

（二）具体项目的保护要点

不同项目的保护重点和要点也不一样，具体见表3-5-2。