第四章　竣工验收阶段介入

物业公司在竣工验收阶段介入管理的工作目标是：协助项目开发企业做好物业及其配套设施设备、管线等使用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理的角度帮助开发企业免除可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，以规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。

一、物业公司在竣工验收中的责任

由于工程竣工验收是工程建设过程的最后一项程序，是检验设计、施工质量的重要环节，也是物业由建设转入使用的标志，物业管理企业也即将由幕后顾问正式走向台前，接管物业进行物业管理，所以物业管理企业在竣工验收工作中担任着重要的顾问角色。

（1）认真参与竣工验收，严把质量关，对影响将来业主使用和物业管理的，即使是细微问题也应及时要求整改，确保能接到一个质量合格的物业，为前期物业管理打下良好的物质基础。

（2）通过参与竣工验收，进一步熟悉物业，为物业的接管验收以及将来的维修养护做好准备。

（3）细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确，这样才能在接管物业时建立详尽的物业档案，为物业管理企业维修养护、物业保修、物业装饰和其他有关方面提供凭证和参考。

二、竣工验收的依据

竣工验收的主要依据如下。

（1）上级主管部门的有关工程竣工的文件和规定。

（2）工程设计文件。包括施工图纸、设计说明书、设计变更洽商记录、各种设备说明书等。

（3）招标投标文件和工程合同。

（4）施工技术验收标准及规范。

（5）工程统计规定。

（6）从国外引进的新技术或进口成套设备的项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

三、竣工验收的分类

建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。具体见表3-4-1。

经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。

四、物业公司参与竣工验收配合的内容

物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下四部分查验内容。

（一）房屋本体及公共设施的查验

房屋本体及公共设施的查验的内容包括但不限于以下诸多方面。

1.房屋本体

房屋本体包括地基基础、梁主体、柱主体、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手、卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。

2.公共设施

公共设施包括基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。

（二）公共配套设备设施的查验

公共配套设备设施的查验的内容包括但不限于强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水各系统、绿化工程等。

（三）钥匙的查验

钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行，由于管理处不负责业主专有部分的管理，因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管，物业公司必须与建设单位签订《钥匙代管协议》，明确双方责任关系，规避法律风险。

（四）计量仪表查验

含费用计量表和技术参数测量表，前者包括生活水表、中水表、电表、煤气表等，后者包括供水、供暖、空调系统的各类压力表、温度表等。

五、物业公司参与竣工验收的流程

物业公司参与竣工验收应当按照以下程序进行。

（1）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明。

（2）按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查。

（3）填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责令施工单位整改并对整改情况进行复查。

（4）分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。

（5）住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

六、细部质量检查

细部质量检查是指物业公司在地产开发项目竣工验收阶段介入，熟悉项目状况，跟踪掌握施工质量情况，以物业安全、质量和满足使用功能为主的全方位百分之百的质量检查，站在业主的角度和立场，从物业管理的专业角度出发，及时发现问题，提出合理建议，最大限度地消除质量通病，有效减少返修工作量，为物业移交、业主入住打好基础。

（一）明确地产公司与物业公司的职能分工

（1）物业公司负责对工程项目实施细部质量检查，行使检查、发现并提出质量问题、跟踪复查验收的职能。

（2）地产项目部负责审核施工单位制订的维修方案。

（3）地产项目部直接负责跟进施工单位的返修工作，通知施工单位组织返修，约定维修时间，负责跟进、验收、交付和记录等。督促质量整改，控制维修质量，实现房屋零返修目标。

（4）物业公司根据不同工程项目，制订出适合项目特点、满足公司要求的检查标准、检查方案和检查表单，经地产公司审批同意后执行。

（5）物业公司根据地产公司要求时间进驻项目实施检查工作，地产公司项目部确保工程项目具备细部质量检查条件。细部检查工作小组进场一周内，制订工作方案，审查检查人员名单、资历，并加强考勤。

（6）为保证质量检查、质量整改工作顺利有效进行，地产项目部在细部质量检查开始前召集物业、监理、施工单位，召开四方会议，明确各方权利、责任，并统一细部检查质量标准和要求。授权物业公司对监理、施工单位的细部质量检查、整改有关管理权限（地产在支付工程进度款、结算款、监理费前需征求物业意见，并在内部控制记录上由物业签字确认，书面成文备案）。

（二）签订细部质量检查协议

物业公司继续发挥细部质量检查的力量，进场时间严格控制在正式入住前6个月，直接对接部门为地产项目部，对检查出的问题抄送相关负责人后未落实到位产生的一切后果将由地产公司自行承担。正式进场前一周内由地产和物业公司签订细部质量检查协议，具体细部质量检查协议的内容如下。

（1）工作内容。

（2）工作流程和检查方案。

（3）质量标准和检查表单。

（4）质量检查工期。

（5）双方权利、责任。

（6）与监理公司之间的工作关系。

（7）收费标准及协议总价。

（8）付款方式。

（9）违约责任。

（10）延长检查工期的约定。

（三）做好细部质量检查的准备工作

1.制订细部质量检查标准

物业公司要制订出细部质量检查标准，经地产公司、物业公司质量检查组、监理、施工单位四方确认。

2.参检人员培训

物业公司对全体参检人员进行行为规范、规章制度、安全守则及检查标准、检查技能和表单填写等方面的培训教育。专业工程师现场示范和讲解，保证每个参检人员全面熟悉质量检查的标准和要求，满足上岗的要求。

3.召开四方会议确认标准样板房

检查开始前召开地产、物业、监理、施工单位的四方会议，会议中要求地产项目部在工程现场挑选并确定一套住房作为质量检查的标准样板房，地产、物业、监理、施工单位共同确认质量标准实样，供各家施工单位参照施工。

4.对检查日期进行安排

接下来要对细部检查的日期做好具体的安排。

（四）细部质量检查的实施

细部质量检查的工作流程如图3-4-1所示。

具体说来，其工作流程如下。

（1）物业公司按“质量检查标准”，组织对每套房间及外墙、屋面、室外景观、道路等进行百分之百的质量检查，边检查边填写相关的分项“细部质量检查表单”。

（2）物业检查人员整理当天检查发现的质量问题，分类填写“质量问题记录表”。

（3）物业质量工程师拟定“质量问题整改通知单”，由地产项目部审核签发“质量问题整改通知单”，确定维修整改方案，督促施工单位限期整改并报验。组织监理公司进行过程监控、质量验收。

（4）物业细部检查工作小组根据报验单对整改结果复查，复查合格的，资料归档；复查不合格的，重复执行检查程序，直至全部合格。

（5）同一质量问题，施工单位经过二次以上整改报验，经复查仍不合格的，物业细部检查工作小组按合同约定开具罚款建议书，报地产项目部。

（6）物业细部检查工作小组负责人每周参加工程例会，与地产项目部、监理、施工单位沟通协调细部质量检查有关事宜。

（7）物业细部检查工作小组每半月编写一份“细部质量检查半月报”，内容如下。

——本月主要问题汇总。

——整改进展情况。

——对施工单位整改的及时性和配合情况进行评价。

——建议和措施。

——下期工作重点和安排。

“细部质量检查半月报”要报给地产项目部签收，同时上报物业公司，并抄送地产工程管理部、客户关系中心等相关部门。

（8）地产项目部针对“细部质量检查半月报”，同步进行细部整改落实情况的检查，并负责整改工作的验收封闭。