一 中国住房金融发展的巨大贡献

就微观而言，住宅是个人消费中最大金额的耐用品消费，因而居民居住条件的改善离不开个人住房融资的发展，另外，房地产企业的开发过程具有资金规模大、周期长的特点，也离不开金融的支持。就宏观而言，在发展阶段中金融深化可以促进经济增长，戈德史密斯关于金融相关比率的计算证明了这一点。具体到住宅金融，IMF的《全球金融稳定报告》指出，住户部门杠杆率超过65%才会影响金融稳定。自1998年住房货币化制度改革以来，住房金融获得了长足发展，亦为居民生活和经济增长做出了巨大贡献。

（一）极大改善居民居住条件

住房市场化改革使居民的住房状况发生了显著的变化。改革开放之初，我国城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积仅为6.7平方米和8.1平方米；住房市场化改革开始的1998年，城市人均住宅建筑面积和农村人均住房面积分别为18.7平方米和23.3平方米；经过近20年的发展，城市居民和农村居民的居住面积几乎翻了一番，2016年两者分别达到36.6平方米和45.8平方米，按人口加权后全国居民人均住房建筑面积达到40.8平方米（见图1-1）。从国际比较来看，我国人均居住面积已远远高于俄罗斯，2016年俄罗斯人均居住面积仅为24.9平方米[2]，从户均居住面积看我国甚至高于德国、荷兰[3]。

图1-1 城市居民和农村居民居住面积情况

资料来源：WIND，国家统计局。

不仅居民的居住面积大幅提高，与住房相关的生活质量也出现了明显提升：用水普及率由1978年的81%上升至98%以上，燃气普及率由1989年的17.8%上升至2015年的95%，电话普及率从1%（1989年）上升至109%（2015年），电视普及率由68%（1985年）上升至98.9%（2016年），人均公园绿地面积由1.8平方米（1990年）上升至13.45平方米（2016年）。

（二）投资和稳增长的重要力量

人均居住水平的提高离不开房地产业供给侧的投资，1998年房地产业固定资产投资完成额为4697亿元，2016年固定资产投资完成额达到13.53万亿元，经过近20年的发展增长了27.8倍。房地产业不仅自身快速发展，其在整个投资中的作用和地位也越发凸显：1998年房地产业固定资产投资额在固定资产投资总额中的比重仅为16.3%，2016年这一比例上升至42.4%（见图1-2）。在宏观经济中投资是“三驾马车”中的最重要力量，而从以上数据可以看出房地产投资是重中之重。

图1-2 房地产业固定资产投资额

资料来源：WIND，国家统计局。

我们测算了房地产投资对GDP的直接贡献率。自1998年住房市场化改革至21世纪初，房地产投资对GDP的直接贡献率一直保持在10%左右；全球金融危机爆发以来，房地产投资的贡献率进一步提升，基本保持在20%左右的水平，在2013年达到峰值34.1%（见表1-1）。全球金融危机后我国经济进入“三期叠加”阶段，面临“硬着陆”的压力，从行业对GDP的贡献率数据来看房地产投资发挥了“压舱石”的作用。

表1-1 房地产投资对GDP直接贡献率

表1-1 房地产投资对GDP直接贡献率-续表