第三章 房屋相关——安居才能乐业

支付了全款，房子就归付款人了吗？

在我国，房子属于不动产，在进行房屋转让时，一定要去相关部门办理产权转让登记手续，否则就不能取得房屋的所有权。下面案例中的情况就是如此。

张某将自己的一套两室一厅的房子卖给小王并签订了房屋买卖合同，但是张某故意不去房产部门办理过户登记，暗自等待更高的出价。小王支付全部房屋价款后就携全家搬了进去。不料，有一天周某来到小王家，并称自己昨天刚从张某那里买了这套房子，并拿出了不动产权证书，证书上记载的是周某的名字，小王一下子傻眼了。现在这套房子是谁的？如果房子归周某，小王应该如何维护自己的合法权益呢？

《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”第14条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

由以上法条和司法解释可知，小王得不到该房子的所有权。这是因为张某给他设了一个未进行不动产权登记的陷阱。一房二卖的现象在现实中时有发生。不动产以登记的方式进行公示，没有登记的不动产所有权不发生转移。根据《民法典》第208条的规定可知，小王虽然付清了房子的全部价款，但从我国法律对不动产实行登记的制度来看，该房子的所有权不属于小王，小王也不是该房子的合法所有人。张某先后与小王和周某签订了买卖合同，这两份合同都是有效的，但是小王没有办理不动产权登记，所以他虽然占有房子，但不能取得该房子的所有权，而周某已经办理了不动产权登记，因此取得了房子的所有权。小王可以根据有关法律请求张某承担违约责任，或者请求解除合同并要求对方承担违约责任。