025．住宅用地使用权到期了怎么办

【引出问题】

2016年，据温州媒体报道，当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地使用权到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金，如100多万元的房产，续期就要再缴纳30多万元。此事件的爆发，给住房和国土管理部门提出了新要求，对于部分土地用地年限到期的住房项目，如何补缴地价？如何续期？

【问题争议点及原因】

1．自动续期还是申请报批续期

《物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”根据上述规定，住宅建设用地使用权的续期不需要当事人向相关政府部门申请、批准，就可以自动延长。

而《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：……（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的”。根据上述规定，土地使用权使用期限届满后，土地使用者需要申请续期，申请经批准后方可续期；如土地使用者未申请续期或申请续期未被批准的，则其土地使用权由国家无偿收回。

2．无偿续期还是免费续期

如上所述，《物权法》规定“自动续期”，但并未明确住宅建设用地使用权续期是否有偿的问题，也并未提及续期需要重新签订土地出让合同。但《城市房地产管理法》则规定，续期时应重新签订土地出让合同，在缴纳土地出让金后方可续期。

【民法典如何处理该问题】

《民法典》在“物权”编的“用益物权”分编中对此问题做出了明确规定，即住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。但续期的具体费用以及程序，《民法典》未做明确规定，还需日后进行细化。

【律师论述与建议】

《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权，《民法典》语义下建设用地使用权即是国有土地使用权的类型之一；同时，建设用地使用权又可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，故就住宅建设用地使用权这一事项而言，《民法典》的该款规定是新的特别规定，而《土地管理法》《城市房地产管理法》的规定是旧的一般规定。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”故此，在住宅建设用地使用权为自动续期还是申请报批续期的问题上，《民法典》的该款规定应当具有优先适用的效力，即自动续期；在自动续期的前提下，相关法律、行政法规有关住宅建设用地使用权续期需要通过申请并获得批准的规定，因与《民法典》的特别规定存在不一致而不再适用。然而在不需要申请、报批的前提下，住宅建设用地使用权续期的续期费用如何缴纳，以及续期费用标准如何、减免因素考量等问题，仍有待明确。

【法条链接】

《民法典》第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。