打造大西南的桥头堡

也许是昆明世博会的那句广告语太深入人心，直到今天当人们提起云南，想到的还是“彩云之南，万绿之宗”的人间胜景。站在区域发展的角度，站在国家整体战略格局的角度，云南不只是一个旅游大省，更将成为中国－东盟战略的重要支撑点。

2009年7月，胡锦涛总书记在云南视察时指示：“使云南成为我国向西南开放的重要桥头堡”；2011年5月，国务院支持云南省“加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见”出台，云南省开放战略整体提速。

站在自我循环的角度上，云南是边陲省份；站在区域一体化的角度，后卫变前锋。在这一轮千载难逢的转换中，谁能把握机遇？

如果说云南打造西南开放的桥头堡的话，那么版纳无疑已经成为对外开放先行军。四年前，工作室参与西双版纳发展战略研究的时候就已经明确提出，打通国内国际两个扇面，打造“金三角枢纽，湄公河明珠”。四年后，西双版纳好戏连台。万达、世纪金源等大佬纷纷在此砸下重金，立足版纳的本地企业也走向中南半岛，布局金三角，成为名副其实的金三角之王。

伴随着城市定位的转变，版纳正在从一个光辉有些暗淡的旅游城市成为一个区域性中心城市，这背后又有着怎样的故事？

沟通内外 版纳重生

西双版纳曾是中国旅游史上的一段传奇。它拥有中国大陆唯一的热带雨林，独特的民族风情，更毗邻东南亚成熟的国际级旅游区，宛如一块晶莹的碧玉宝石镶嵌在祖国万里疆域的裙边上。只要一提“西双版纳”这四个字，人们便会油然而生一种别样的情愫。

上世纪八十年代初，西双版纳可以说是人们最向往的地方。这里的歌曲、以它为背景的电影因为独特的民族风情风靡中国。所谓“不到版纳，不算到云南”，版纳由此成为中国旅游发展史上一个绕不过去的高峰。

然而，风水轮流转，当更多的旅游目的地被人们发现，当旅游大潮从观光逐渐走向休闲时，西双版纳依然有魅力，却再也难以重温聚光灯下的那时荣光。眼看着同出云南的滇西北板块风生水起，西双版纳无法不感到失落。

不错，西双版纳依然拥有着只属于她的热带雨林，绿意盎然；也依然拥有只属于她的傣族风情，婀娜多姿。她也在发展，但与其它城市风起云涌的休闲浪潮对比之下却显得缓慢和迟滞。近年来，与昆明、大理、丽江等城市相比，版纳旅游总人次少，总收入低，人均旅游消费水平更是难以让人满意，其“云南代言人”地位已然被后起之秀丽江、大理等城市取代，作为城市名片的普洱茶也被咫尺之遥的思茅抢占。在国际上，昔日座居“五景之首”的景洪早已被清迈、琅勃拉邦等城市远远抛在了后头。

也许真是过去的荣光遮蔽了向前看的眼睛，虽然西双版纳旅游发展较早，但是进步缓慢。旅游区、度假区、景区碎裂割据、政出多头，重复建设与同质竞争，还有低端景区开发、老化严重的旅游产品以及横行霸道的“门票经济”严重影响城市魅力，休闲度假产品的匮乏又降低了对高端游客的吸引力。虽然西双版纳有十分优越的开放条件，却是徒有其表，城市外向度低，国际化进程缓慢。不知不觉中，西双版纳已经濒临“降级”边缘。

“如鱼饮水，冷暖自知”，商人对于城市的投资价值最敏感，本地商人对西双版纳的困惑和忧虑也是感同身受。

2008年4月，王志纲到西双版纳考察。席间，一位当地老板向他吐露自己的困惑。由于在版纳已经做到数一数二，他一度觉得舞台太小，想到外地发展，把触角伸到昆明、普洱等地。王志纲当时毫不客气地指出，西双版纳是块宝地，放着西双版纳这么宝贵的资源不去深入挖掘，许多投资者想进来，你还要出去，真是缘木求鱼。之所以感到有局限，是因为版纳的价值没有出来。一旦梳理清楚，这是个龙种。虽然只是个小城，却具备世界级影响力。

如何才能把这个影响力发挥出来呢？关键在于把握发展大势。以封闭的视角来看这里是大西南边陲，是“断头公路”尽头。以开放的视角来看，这里已然是中外合作的前线，是大通道，前景无限。所以在项目开始之初，王志纲就提出，要说清楚西双版纳，必须先搞清楚整个区域的情况，比如云南和老、缅、泰三国处于一个什么样的关系之中，近在咫尺的“金三角”又蕴藏着什么样的机会。

2008年夏天，工作室一行七八人在版纳州委领导陪同下顺澜沧江乘船而下，经磨憨出境，沿昆曼公路老挝段至会晒，经清孔、清盛至大其力，驱车前往清迈，再飞往老挝古都琅勃拉邦，全面考察湄公河金三角区域，比较泰、缅、老三国旅游资源，拜访美斯乐，瞻仰大金佛，在充分体验金三角人文风情的基础上，谋划区域发展战略。

金三角之旅让我们看到了历史与现实之间“剪不断理还乱”的联系，看到了人文旅游与开放合作之间的风云际会，更看到了版纳在未来城市格局中的独特价值。曾经的偏远边境，如今将大有所为。金三角的资源越丰富，西双版纳的明天就更辉煌，因为我们正处于不可阻挡的沿边开放时代，区域合作成为必须，成为必然。

西双版纳曾经有过激情燃烧的岁月，但最近几年既赶不上同处热带的三亚，也比不上同属云南的丽江、大理。这反映了旅游产业发展的趋势，以前是观光旅游，版纳的热带雨林、傣族风情是到云南旅游必看的风景。随着旅游层次的提升，从观光到休闲，人的需求发生改变。三亚的海滩开始“游人如织”，丽江的古城开始“车水马龙”，人们不是来看了一次就行了，而是会不断地来，一来就呆上好几天，吃喝拉撒睡，游乐玩购行，全都在里面。这样的地方，焉能不火？！

丽江的成功除了休闲元素，更为关键的原因在于一举变成了滇西北的门户。人们从那里可以去中甸，去稻城，去泸沽湖。丽江成为游客到滇西北旅游的出发台和回归台，这种地位带来的效应是非常惊人的。相比之下，到西双版纳的游客只能看一个版纳，再往前走就要出国了，手续关卡没有打通。同样的花费西双版纳的吸引力就不如丽江，这也是这些年来西双版纳作为旅游目的地地位相对衰落的原因。

下一步，西双版纳的机会来了。

国际休闲旅游大军已经“兵临城下”，到了清迈（每年国际游客达一千五百万），到了泰北，到了琅勃拉邦，距离中国大西南只剩下“最后的一公里”。而这边，云南已经成为国内旅游首选目的地，庞大的人流对于出境游同样有着巨大的需求。不开放，西双版纳延展的空间有限。但是放到区域合作的大背景下，西双版纳则是通往另一个世界的门户。如能打通节点，成功对接，这里将形成一个世界级的“黄金四国旅游环线”，形成“两个扇面”。国内的人要“冲出去”，国外的人要“挤进来”，西双版纳于是成为突破“围城”的口子。

　

“两个扇面”示意图

由于自然、地理和历史的原因，西双版纳同周边国家有着山脉同连、江河同源、民族同根、文化同流的亲缘关系。许多民族跨境而居，相互联姻，往来自由，宗教信仰相同，语言民俗相通。在泰国人的观念中，西双版纳是其祖先居住之地，许多人都渴望来这里寻根、朝拜。历史上，西双版纳首府景洪是傣族首领帕雅真创立的“景龙金殿王国”的首府，王国疆域覆盖今天的缅北、泰北和老挝北部的部分地区。这一地域如今虽然属于不同的国度，但是民间的交往却一直密切不断。

西双版纳未来应该抓住“天时、地利、人和”三者皆备的机遇，成为中国参与大湄公河次区域合作的先导城市，成为面向大湄公河次区域商流、物流、人流、资金流、信息流的交汇点、辐射中心与跨国运营基地，同时也是继清迈、琅勃拉邦之后第三大国际休闲度假城市。以这三座城市为节点、旅游目的地与集散地的“大金三角旅游区”正在逐渐形成。大湄公河次区域合作开发的“先导”领域是旅游而非贸易，2005年以来大湄公河次区域（GMS）旅游人次以年均7.11％的速度增长，到2015年接待国际游客数量将增长至5200万人。

“行百里者半九十”，这一步不突破，两边的需求和资源不打通，西双版纳的发展难以突破，而走出这一步，汇集两股人流，版纳的前途不可小看。

最终，工作室给出了版纳的定位——“金三角枢纽、湄公河明珠”，并提出一套完整的战略步骤建议，解决了“我是谁，从何处来？将向何处去？”的问题。策划报告会之后，版纳州的政府官员们倍感振奋，昔日的自信满满又重新回来了。

2008年下半年，在版纳市政府的配合下，泰国有20多家旅游社与版纳州政府接洽，强烈要求进入中国市场，要求政府指定一个合作机构，与其对接，意愿非常强烈。泰国人进入版纳的人数也已经从上一年的2万多人次，迅速增长到2008年的10万多。这场大潮的前头浪花，已然拍打到了版纳人的脚背上。

可以预见的是，这将是一个传统观光城市的脱壳重生、艰难蜕变。我们都相信西双版纳在新一轮的发展中会有一个光明的未来，但是我们没有想到的是，这波行情来得如此之快……

大佬出行 价值凸显

2009年1月12号，北京首都机场，海航最新引进的一架由空客319改装的商务机直飞昆明，短暂停留后飞往西双版纳。这是一个商务考察团，无论是放到哪个层面去比较，这个考察团的阵容都堪称豪华：机上有大连万达集团董事长王健林，泛海国际董事长卢志强，还有同为全国工商联副主席的王文彪，以及其它三位百亿身价的大佬，在昆明经停时上飞机的是云南省主管旅游的副省长刘平。此外还有一位智囊，那就是此行的战略顾问王志纲。

类似的情形两个月前也上演过一次，同样是王健林牵头，同样包了一架商务机，不过那次是往北飞，前往长白山。在那次与吉林省委书记省长的会面之中，王老师寥寥数语把长白山整体开发的意义和价值点明出来，给王健林等人留下极为深刻的印象，确定了战略合作伙伴关系。所以这次接到云南省的邀请之后，就一定要王老师一起参加这次活动不可。

云南省高度重视此次招商活动，主管旅游工作的副省长全程陪同。安排的三个地方——西双版纳、普洱和昆明更是精心准备。因为对于一个地区或一座城市来说，要想跨越式地发展，没有外来强势资本的介入是非常困难的。因此，如何招商引资，便成为各地政府极为重视而又十分苦恼的问题，尤其是那些自身优势尚未被外界认知、认同的地区和城市。

招商引资一直被各地政府视为拉动经济快速发展的有效手段，而商人们也可以从中发现不少商机。这本是一件双赢的事情，但是很多时候却因为双方的供给和需求没有调到同一个频道上，以至于错过了不少机会。政府希望招来的企业帮他拉动经济发展这部大车，但是企业家都是不见兔子不撒鹰的人，于是政府会给出一些优惠条件，就像拴在牛鼻子前面的一把青草，吸引他们往前走。这种方式对于一些小牛来说是可以的，对于一些大牛来说则缺乏吸引力。因为这些大牛考虑的不仅是今天，还有明天的青草在哪里。如果不能够告诉他们前面有一块草地，即便今天给出的青草再多，他们也很难下定决心。这次云南考察之行，就充分说明了这个道理。

第一站：版纳

一月是北京最冷的时候，而西双版纳完全一副夏天景象。换上短袖单衣，顿时感觉轻快不少。（下图：景洪市委书记陈学刚在对考察团介绍情况）

版纳是中国大陆上唯一的一块热带地区。在休闲旅游已经开始兴旺的今天，冬天旅游要么追逐阳光，要么追逐冰雪，所以三亚这两年之火爆，简直让没有去过的人难以想象。西双版纳，具备成为第二个三亚的条件。

此前半年，受西双版纳州的委托，工作室基于大西南参与大湄公河流域区域合作的大背景，完成西双版纳发展战略。工作室详细分析了西双版纳曾经辉煌和如今发展相对滞后的根源。从世界休闲产业的发展情况来看，休闲消费的大军已经到了泰北，到了琅勃拉邦，距离西双版纳只有一步之遥；而这些地区对于国内的游客也有莫大的吸引力，如果能够把这两个旅游区打通，将西双版纳也打造成为类似于丽江的一个中外游客集散平台，同时利用其热带资源充当休闲目的地，西双版纳将会是一个“三亚＋丽江”。

这种设想并非空穴来风。无论是从历史，还是从现状来讲，西双版纳都具备这种可能。去年开通的昆曼公路成为这一区域的大动脉，而澜沧江湄公河更是一脉相承。

 (上图：考察团主要成员：前排右起分别为郭广昌、王健林、刘平、王志纲、卢志强、王文彪)  

对于万达、泛海这样的大企业，每年面对的投资机会非常多，但是因为每投一个项目规模都比较大，所以在决定是否投资的时候非常慎重，往往要经历漫长的论证过程。对于该地域的投资价值进行详细的研究。用王健林的话来说，要是投错了方向，最后失败了，损失了钱还在其次，主要是丢不起这个人。

但是这一次却是例外，他们的决策却只花了不到一个小时。

在听取了地方领导的情况介绍后，他们拉着王老师要开闭门会议。王老师笑谈自己就像个双料间谍，半年前还是西双版纳的顾问，参与制定版纳的发展战略，几个月后又成了投资团的顾问，来审视这个地方的投资价值。不过这样也有好处，就是对这里的资源了解会比较深，对价值的判断会比较准确。

闭门会议的内容不得而知，不过结果却是皆大欢喜。几位投资者非常认同工作室对西双版纳未来发展趋势的判断，认同这里的投资价值，于是决定拿下澜沧江边的一块五平方公里的土地，投下两百亿资金，打造一个国际级休闲目的地。

考察的第二站是普洱。本来按照安排，商务机已经提前飞到普洱，投资考察团的成员从版纳坐车前往普洱，考察完后飞往昆明。但是没有想到在西双版纳的投资如此之快就确定了下来，这些时间比金钱宝贵的大佬想就地打道回府了。王健林跟他的助手说，飞机飞过去了让他飞回来不就行了吗，反正是咱们的飞机嘛。助手说这可不行，航线是提前三天就报批的，临时改动不了。

普洱为迎接考察团的到来做了精心的准备，有丰富的文化表演不说，还端上了百年的普洱茶。普洱的资源同样非常丰富，气候宜人，森林覆盖率高达百分之七十，多年来一直作为雀巢等公司的咖啡种植基地。

但是这些投资客却难以像在西双版纳那样兴奋起来。政府端上来的这些菜虽然种类繁多，个个都有可看之处，但是“繁星漫天，独缺一轮明月”，缺乏统领全局的高度，看不清楚城市的发展方向，城市的价值也就大打折扣，即便有再好的资源，城市的价值起不来，再好的资源也难变成资本，人们又怎么敢继续往里面砸钱呢？ 

从普洱赶回昆明的时间非常紧张，在昆明已经约好见面的时间，但是在普洱出来却已经晚了十来分钟。飞行员硬是从五十分钟的飞行时间中赶出了十分钟，正点到达昆明。在昆明和领导见面的过程和在普洱差不多。政府端出来的都是很好的资源，希望这些企业家能够感兴趣，拉动所在城市或者区域经济发展的大车，但是这些企业家感兴趣的却不只是政府手里的那一把青草。

西双版纳的招商之所以成功，关键其战略的梳理得到了投资者的认同。这就相当于放牛的时候把前面的那块草地指给这些大牛们看，于是他们就不用扬鞭自奋蹄了。而许多政府，最丰美的草地在哪里自己也没看清楚，拿在手里的那把青草也就引不起这些大牛的兴趣了。

（下图昆明市委书记仇和及市长张祖林在与王老师讨论下一步的合作）

考察团回到北京，此次考察之旅就此结束。但是故事并没有完，我们在云南的一位朋友是旅游局长，他说虽然没有列席这次考察，但是仍旧感受到这次考察的余波。或许是受到这次考察之行的触动，一同前往考察的副省长刘平在随后进行的全省旅游工作会议上颇有感触地说，我们的招商之所以效果不好，不是资源不好，也不是找的人不对，最关键的问题是没有把真正的价值说清楚。今后在进行类似项目的时候，应该找一些既懂政府又懂市场的机构来调节双方的频道，把地方的价值说清楚，才能事半功倍。

请得进来 走得出去

明确了战略定位，也在招商中看出了自身的巨大价值，在云南旅游二次创业的契机下，西双版纳凭借得天独厚的区位优势与旅游资源优势，酝酿着一场由“后卫”变成“前锋”的华丽转身。

前面提到过的那位本地老板成为这一波浪潮中的弄潮儿。在工作室做完西双版纳发展战略研究之后，他也进一步明确了立足版纳，走向东南亚的战略方向。面对众多大鳄抢滩版纳的格局，王老师坚定了他的信心，“与大鳄们相比，虽然他们实力更为雄厚，但是对于当地的情况，对于东南亚的情况没有你们这么熟悉，你们生长在这里，每一寸土地都是自己的。对于这些大佬们来说，这个项目只是他们众多项目中的一个，而对于你来说却是生死攸关的关键项目。大家共享一个天时，均分了一个地利，在人和上你们能够而且应该占得先机。”

于是他们收缩战线，集中力量一举拿下版纳转型期的核心项目“告庄西双景”。“告庄西双景”是傣语“九塔十二寨”的意思，毗邻澜沧江（湄公河）与勐泐故宫，与金三角地区共饮一江水，称得上是真正的“湄公河明珠”。

这是西双版纳确立新定位后的首个引擎性项目。版纳州政府和海诚集团都希望通过它重现昔日“五景之首”景洪盛景，复兴傣文明，成为中国面向大湄公河次区域的新地标。项目以“九塔十二寨”为蓝本打造，原汁原味地设计打造热带雨林之中的村寨胜景。不仅挖掘西双版纳的本土民族文化特色的同时，更整合缅甸、老挝、泰国等国的东南亚区域文化精华，依地块条件设置出景傣寨等各具特色的主题区域，涉及主题旅游寨、佛塔地标区、实景大剧院、五星级酒店、国际村等多类产品形态，集文化体验、休闲度假、综合集散、商业购物等功能于一体。

海诚集团在汲取丰富多彩民族文化精髓的同时，非常注重保护挖掘当地特有的文化。傣医在西双版纳有悠久的历史，为了延续这项民间技艺，海诚在景区内修建了傣医馆，有助于傣医的发扬光大。此外，为了保护当地的餐饮特色，海诚集团还提高了一些国外知名企业的投资进驻门槛。

海诚与政府的合作开创了一种告庄模式。就是一种政府主导，企业落实的新兴市场模式。在政府的支持下，本项目广泛整合各项资源，与州旅游局签订了“西双版纳国际旅游集散中心”运营事宜合作协议，就旅游运营、主力店合作等方面与昆明康辉旅行社有限公司、泰国知名超五星餐厅——昆康多餐厅等企业签订了合作协议。这成为西双版纳政府推进旅游二次创业，打破常规，制度创新的新典范。

如今这个项目已经成为一个旅游集散地和目的地。西双版纳州政府和景洪市政府把国际旅游集散地中心、国际汽车客运站、东南亚领事馆办事处等项目设在告庄西双景，使其成为国内外旅客来到景洪的第一站，这些源源不断的游客就是告庄西双景对投资客最有力的保障。东南亚领事馆办事处的落户，使游客可以在景洪直接轻松签证出国，不必像以前还要大老远跑到磨憨边境去办签证。再加上这里美丽的热带风光，丰富多彩的风土人情，将会吸引大批爱好自驾游的旅客，可以预见在不久的将来，这里将成为中国自驾游一族的天堂。

在这个项目初见成效之际，全球金融危机爆发，以泰国为代表的东南亚旅游业遭遇低谷。而对此时的海诚来说，正是一个整合资源，逆势扩张的绝佳机会。此时他熟悉傣族文化的优势充分发挥出来。老缅泰这些地方虽然是国外，但是对于傣族文化圈来说却是一衣带水，水乳交融。在一些项目的收购中，对方拒绝了最高的报价，而选择了他。原因是他懂得傣族文化，能够将兰纳王朝的辉煌做出来，做下去。

在多方努力下，间隔7年的万象-琅勃拉邦-西双版纳国际航线正式恢复开通。依托这一空中桥梁，加强地区间的旅游交流与合作，西双版纳州旅游局组织海诚等当地企业和旅游部门多渠道开展跨境旅游线路的宣传促销活动。

2012年4月12日，“傣历1374新年节西双版纳州政府迎宾晚宴”在告庄西双景盛大举行。来访嘉宾包括中央政府、省级政府、州市政府等近400多位领导及国内50多家知名媒体。

海诚的项目不仅成为版纳的标杆，云南的重点，还引起了湄公河流域其它国家的高度关注。老挝副总理宋萨瓦•伦萨瓦两度访问告庄西双景，实地考察了景洪大金塔、湄公河人家片区及沿路主干道。他非常看好告庄西双景的发展，衷心祝愿告庄西双景能顺利推进，也表达了对告庄西双景项目规划和前景的认同，邀请海诚参与到老挝磨丁经济特区的开发中去。

齐头并进 会师老挝

伴随着中国经济的发展和沿边开放的不断深化，在周边形成了众多边境贸易合作区。这些合作区除了在边贸、加工等领域的合作之外，还有重要的一个功能，就是开赌场。除了澳门，赌博在中国是不合法的，所以，成千上万的中国游客和企业家开始涌入这些地方去享受赌博带来的快感。

老挝从70年代起开始实行“革新开放”的国家战略，近年来更是专门成立了国家管理特别经济区和专门经济区委员会，希望通过经济特区的示范和辐射效应推进革新开放国家战略在2010-2015年经济特区规划中提出设立旅游、边贸、农业林业和工业四种不同类型经济特区，计划2015总数达32个。

在老挝北部与中国接壤的地方设有磨丁经济特区。最初的磨丁也没有脱离这样的发展路径。2003年，一家香港注册公司同老挝政府签订了一个长达30年的可续约租契，将要投资建设一个占地1640公顷的经济特区——黄金城。黄金城被看作是未来给老挝招揽顾客的贸易和旅游中心。很快大量由彩砖建成的楼群出现在老挝北部丛林山区的怀抱中。赌博业的兴盛的确让这里繁荣了一阵子，但是伴随着中国打击跨国赌博力度的加大，这里逐渐荒芜，失去发展的动力。

正是在这样的背景下，拥有良好的旅游开发经验，同时又致力于在湄公河流域布局的海诚接手这一经济特区。项目一启动，海诚又邀请工作室的团队进驻老挝，开始对这一特区的发展思路进行研究。

国际经济规律表明:狭义自贸区是利用当地材料和廉价劳力,降低贸易成本、迅速占领市场的有效途径——老挝磨丁特区正是狭义的自由区(FTZ)，执行境内关外政策。跨境经济合作的巨大空间在于双或多方存在因地缘政治、交通区位和技术条件而产生的巨大政策落差空间——老挝磨丁特区是中老跨境经济合作区的老方特区，在经济方面先行先试。

中国的磨憨和老挝的磨丁可以成为两国国家战略对接的结合点。在桥头堡战略下，西双版纳正成为“桥头堡战略先行区”，国家级口岸磨憨成为“桥头堡中的桥头堡”。而中老、中缅和中越战略通道中尤以“昆明-版纳-磨丁-曼谷-新加坡”的中老战略通道最具战略前景，最易于联动泰国、新加坡等发达国家。

老挝革新开放国策框架下，积极推行特区战略,利用特区先行先试政策优势和外资外贸优势, 带动老挝其他区域经济发展。建设老中、老泰、老越边境以及万象的经济特区,其中磨丁特区成为国门型、自由港式的综合型特区。磨丁国门通道的打通使东盟唯一内陆国家老挝成为“中央枢纽国”，通过磨丁联动中老缅泰柬越等六国。

“两国一城、封闭运行、境内关外、自由贸易”的“两国一区”合作模式已经成型,已经成为中国桥头堡战略和老挝特区战略的首位交融区。磨憨-磨丁是中国通向老挝唯一的国家级一类陆路口岸,也是中国通向东盟国家最便捷的通道之一。中国磨憨-老挝磨丁将发展成为中国与东盟的人流、物流、信息流和资金流的集散中心和平台。

对于海诚来说，这是一个走出西双版纳，联动金三角的绝佳机会。作为一个跨国的区域运营商，立足老挝本土，与老挝政府合作开发运营磨丁经济特区，依托中国市场，与中国政府协同开发跨境经济合作区，建设老挝国门商务区现代化新城。

汇集中老两国的优惠政策，打造政策高地、商务投资洼地、转口贸易基地和旅游度假目的地。开创老挝经济特区发展模式——磨丁模式，利用毗邻老中泰缅越等区位优势,发展与周边国家相差异化的高端服务业、现代化商贸旅游产业,形成优惠政策高地、商务投资洼地、转口贸易基地和旅游度假目的地。

在这一思路的指引下，规划了金融商贸区、雨林国际旅游小镇以及保税物流贸易区三大板块，未来向老挝其它地方，甚至是中南半岛其它国家辐射。按照这种思路，实现中老联动，促成老挝打造区域中央枢纽发展梦想的实现。

因此，老挝政府高度重视这一项目。2012年3月31日，老挝国家特区管理委员会领导对磨丁特区进行考察访问，视察了磨丁特区已动工建设的重点工程项目，并听取工作汇报会议，经济管委会主任周昆详细介绍了磨丁经济特区未来发展方向和目标，并展示了磨丁特区规划中的旅游小镇情况和项目工程规划详情。

5月8号，老挝总理府领导、国家土地分配考察部-土地分配发展部部长、土地普查厅、土地勘察厅厅长、土地测绘勘察厅副厅长、南塔省土地资源分配厅厅长、南塔省国土资源厅厅长、南塔省自然环境资源厅厅长、南塔省土地环境厅厅长以及相关工作人员到特区就磨丁黄金城经济开发特区土地的使用、定界、规划及土地范围组成小组进行考察。

他们听取了磨丁特区的详情介绍后，为特区公司对老挝经济发展所做的支持和贡献表示高度赞扬和肯定，要求磨丁特区公司领导多与政府进行沟通、商谈，依托老中跨境经济合作区和泛亚铁路，重点建设“一球两国”高尔夫球、佛教文化园、东南亚文化展示园、奢侈品免税区、异国风情旅游等特色项目，努力把磨丁特区打造成集旅游、购物、娱乐、商品展示为一体的国际商贸中心。

与此同时，中国磨憨边境合作区也高度重视与磨丁特区的对接。专门来到磨丁就中国磨憨与老挝磨丁跨境经济合作区的总体规划做了相关工作对接。

中国与周边国家和地区的冲突，一定程度反映了中国在商业利益空间扩大与政治社会影响不足的反差。中国企业通过实干和善意，共同提升中国的周边影响力，方能推进中国周边发展环境的不断改善，开出一片新天地。

链接：项目为体 战略为魂（访谈）

中国正在进入到一个休闲大时代之中，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量。一个十一假期，全国旅游消费高达上万亿。作为旅游大省的云南在这轮大潮中充分享受到了“旅游休闲”这一黄金产业带来的利好。作为国家发改委首批的全国第一个旅游示范省，新兴崛起的云南旅游地产将以什么样的发展态势作出示范？什么样的旅游地产项目才是真正能带动云南大发展、有效促进云南旅游转型升级的项目？

云南旅游产业是如何发展起来，未来又有哪些发展趋势？搞清楚这些问题，对于云南旅游乃至整个云南经济的发展都非常关键。我和云南的渊源比较深，从98年昆明世博会开始就一直参与和推动云南旅游产业的发展，对于云南旅游产业的发展和变迁也比较了解。这次春城晚报给我出了个“大项目带动大发展”题目，希望我就云南旅游地产的发展谈一些看法。

我向来认为不能就项目谈项目，任何一个成功的项目，尤其是大项目，必须谈战略，而同时也不能离开项目空谈战略。离开战略的项目是行尸走肉，离开了项目的战略是空中楼阁。所谓“项目为体、战略为魂”体现的正是这其中的辩证关系。

1.云南旅游发展的三阶段

云南是一个旅游资源大省，自然景观得天独厚，又有多民族风情。早在改革开放之初西双版纳就已经凭借着傣族风情和热带雨林景观风靡中国。西双版纳旅游业的发展是云南省旅游发展第一阶段的代表。当时有“不到版纳，不算到过云南”之说。但是这个时候的旅游是以观光旅游为主，一方面因为人们的收入水平没达到那个阶段，另一方面是也没有更高端的休闲旅游产品，大都是去看看大象，看看孔雀舞。

风水轮流转，云南省旅游第二阶段的代表是滇西北板块。当时我受政府委托，参与到昆明世博会的战略中，明确提出“世博会不是世博园”，而要将这一事件变成云南从旅游资源大省到旅游经济大省转变的契机。必须梳理旅游资源，构建旅游体系，当人们来到这里的时候不只是看一个世博园，而是借此打开云南的大门，把云南更多精彩的东西展示在世人面前。滇西北板块在这一点上做得最为成功，高速路网的完善，丽江机场的修建，还有古城的修复，使人们走进了神秘的香格里拉，发现了这个天生丽质的休闲天堂。滇西北板块的成功开创了一个新的时代——休闲时代。人们到丽江不是只看，而是来休闲，来体验，不是来一次就行，而是要反复地来，欲罢不能。

丽江也因此找到了一条不依靠工业，而依靠第三产业来发展的科学发展道路。去年改革开放三十周年的时候，全国选了十八个科学发展示范点，丽江是其中之一。在丽江科学发展论坛上，我讲了三点，丽江开创了休闲产业的新时代，开创了文化产业的新时代，也开创了西部科学发展的新时代。当时的丽江书记，今天的文化部常务副部长欧阳坚非常认同，认为这是对丽江最好的总结，在座的党和国家领导人也非常赞同。

伴随着旅游大潮的发展，云南迎来了第三个发展阶段。中国改革开放走过了三十年历程，前三十年基本上以沿海开放为主，其它地方的开放无法与之相提并论。伴随着中国国力增强，沿边区域与中国深入合作的意愿正在加强，最近几年尤其是2008年，中国的沿边开放取得了突破性的进展。

云南其实是边境开放条件最好的地方之一。北依广袤的亚洲大陆，南连中南半岛，边境线总长4060公里。各民族与老、缅、泰等国家在上世纪中叶之前一直杂居，民间交往非常密切。全长近5000公里，在中国境内河流长度过半的澜沧江/湄公河一江连六国，是联系中国和大湄公河区域的天然纽带。

成功举办昆明世博会后，云南本来准备接着申办东盟博览会，加强大西南与东盟的合作。但是这个机会被广西抢到，云南因此错过了一次参与国际区域合作的绝佳良机。虽然与云南唇齿相依的大湄公河次区域合作（GMS）也在推进，但是一直没有显著成效。究其原因，因为这里的大多数国家都比较贫穷，经济互补性不强。它们能够拿到全球参与市场竞争的只有自然风光和旅游资源，但是中国还处在大规模承接世界产业转移，充当世界工厂的阶段，这些对于中国来说并没有太大的吸引力；反过来，中国也无法向这些国家输出足够多的游客以及资本。

随着昆曼公路的打通，中国和东盟国家合作关系的发展，无论是出国游还是国际到中国旅游的浪潮都已经在这里汇聚。一旦打通这两个潮流，云南将迎来新一轮的发展机遇。

当今世界上休闲已成时代潮流，先后出现了如地中海沿岸、夏威夷、黄金海岸与加勒比海等众多知名度假目的地。东南亚也已成为全球休闲度假的热点，不但出现了曼谷、新加坡等世界级休闲城市，东盟及大湄公河次区域内部以巴厘岛、芭堤雅、普吉岛为代表的一大批世界级休闲度假目的地也已蔚然可观。现在经由曼谷集散的全球旅游休闲人群已经大量进入泰国“北方玫瑰”——清迈、老挝古都琅勃拉邦和金三角等地。据统计每年进入泰国的欧美游客已突破了一千五百万人次，其中近四百万的游客要到金三角地区——泰北清迈、金三角和琅勃拉邦，一个极具吸引力的热点旅游区已经形成。

云南在旅游休闲这一领域领先一步，很快随着经济的发展，整个中国迎来了一个休闲时代。继沿海发达区域人均GDP达到8000—100000美金，当中国人均GDP达3000美元时，休闲需求开始爆发式地增长，先后产生了以成都、杭州、大连为代表的一批最佳旅游城市，也产生了以三亚为代表的国际休闲度假区，传统旅游城市正向休闲城市升级。而云南的大理、丽江则持续火爆，旅游休闲已经成为当之无愧的支柱产业，支撑起城市的崛起。不仅是国内，随着中国旅游休闲产业档次的不断提升，预计到2020年，中国接待国际旅游者将达1.37亿人次，成为世界第一旅游目的地。

云南旅游的发展节奏和发展阶段可以说对整个中国都具有指标性的意义。上世纪八十年代的西双版纳热是观光时代的第一个高峰，而99昆明世博会后以丽江为代表的滇西北板块横空出世则标志着中国休闲度假时代的开始。现在，国内外形势发生了新的变化，竞争对手不断进步，若只是躺在过去的功劳簿上睡大觉，满足于先行一步所占据的优势，肯定会成为“龟兔赛跑”中睡大觉的兔先生。为此云南提出了“二次创业”发展战略，由观光旅游向休闲旅游转型升级，实现旅游资源大省向旅游经济强省的新跨越。对于旅游地产来说，这是前所未有的机遇。

2.大项目带动大旅游

我一直强调战略的可行性。任何东西说得再热闹，如果落不了地，都是白费。所以我们在给一个地方做完战略之后总要寻找一些战略抓手，使得这些战略真正能够成为现实。这些重要的战略抓手就是大项目。

大项目是那些能够牵一发而动全身的项目，是能够对一个地区的发展起到关键性作用的项目，是能够改变人们对一个地方认识的项目。这种项目往往体量大、投资也大，同时对一个地方的拉动作用大，最后的收益也大。做这样的项目一定要目标清晰，战略得当，不仅自己对于战略意义非常清楚，而且要让政府等各种力量对其意义都认识清楚，最后才能够给与更多的支持。

昆明世博会就是一个“大项目带动大发展”的典型。这是一个命题作文式的项目，最开始很多人没有认识清楚其中的意义，当做一项政治任务。我当时一直帮助云南省和昆明市在做的事情就是挖掘这个项目的战略意义。当他们都认识到这一项目对于整个云南省发展的意义，认识到这一项目自身价值的时候，最后就“不用扬鞭自奋蹄”。

随后我们又深度介入到丽江及大香格里拉旅游平台的搭建中。为丽江明确了“打造大香格里拉的门户”的城市发展战略之后，同样面临着战略抓手的问题。当时的丽江老城不堪重负，城市化的发展要求城市扩张，而城市的扩张势必带来古迹的破坏，可能威胁到丽江独特的韵味。最后我们通过祥和丽城等几个大项目的拉动，实现整个城市的升级换代。

伴随着旅游时代的发展，云南得天独厚的条件引起越来越多投资者的关注。因为我们与云南省许多城市有很好的合作，对他们的资源和价值非常了解，所以很多投资者邀请我们担任顾问帮他们选定一些项目，同时一些地方也邀请我们去帮他们推荐资源。去年我就曾经和几位工商联副主席一起包机前往云南考察旅游项目，也曾经和云南当地的企业一起考察大湄公河流域的旅游机会。

这些企业对于云南的资源都非常看好，但是并不是所有的企业都马上就会来投资。这是政府招商过程中很常见的现象。因为任何一个企业会根据自己的企业战略选择不同的发展节奏，有的把云南项目作为他们的战略项目，有的则还是当做常规项目来看待，不同的战略导致不同的算账方式，最后也就做出了不同的选择。

3.“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”

这个过程中有一个很普遍的分歧，不少人认为旅游地产必须依托已经是旅游热点的旅游目的地才能有良好的发展，而不是通过兴建一个旅游地产项目去带动该地区的旅游兴旺。

就像“鸡生蛋”，还是“蛋生鸡”的问题一样，旅游目的地和旅游项目是相辅相成的关系。旅游项目需要依托旅游目的地，而反过来旅游项目也可以推动旅游目的地的发展。开发商如何认识这个问题，实际上是一个对形势的战略判断。

在一个成熟的地方建设旅游项目是谁都能做的事情，占据旅游资源，稍加整理和开发，只要产品过得去，都能获得相应的回报，但也正是因为大家都能做，所以竞争很激烈，利润率也不会很高。而在一个有潜力，但鲜为人知，条件不成熟的地方，通过大手笔的投入打造出一片新天地，到时候市场都将是你的，回报也会更加丰厚。

所以我跟很多老板讲，一个企业应该把项目分成两种，一种常规型项目，一种战略型项目。在成熟地方做旅游项目是属于常规型项目，按照正常的程序走。企业应该有这样的项目，但是不能只有这样的项目，因为如果不着眼三五年，不开发新的模具，几年之后，这样的机会不一定还有。所以一个有抱负的企业应该同时将相当的精力用来打造战略型项目。就是在这种有潜力，但是别人或者还没看清楚，或者实力不够无法进入的地方，创造未来的项目，只有打造出超前的项目，才能够保证企业在三五年甚至十年之内都能够在业界领先。

4.旅游开发企业的“三力”

不是所有的企业都有能力做战略型项目，今天的旅游已经进入“大投入大回报，小投入没回报”的时代，开发旅游地产需要以打磨艺术品的心态进行“长期、耐心”的精雕细琢。我曾经跟很多做旅游地产的企业讲过，要想做好这样一个项目必须具备“三力”——实力、能力和心力。

首先是实力，今天做旅游项目都不是小投入，无论从基础投入，还是一个休闲产品的打造，都必须有相当大的投入，而且要持续一段时间，企业必须要有相当的实力，能够在一段时间内不断投入。

其次是要有能力。消费者口味在不断提高，而打造一个成功的休闲产品光有钱时不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力。要有明确的战略方向还要一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。

最后还需要一个力——心力。一个企业一个老板能力具备了，实力具备了，还需要尽心尽力。投入多少精力，直接关系最后项目的成败。

我经常讲，一个好的项目需要天时地利人和，缺一不可。那么今天这个天时是旅游休闲大潮，是全球化时代大潮，这个潮流大家都在谈，但是如何去认识和把握它。比如说同样是休闲产品，什么地方适合发展文化休闲产品，什么地方适合养老产业？

从地利的角度，云南与周边国家边境线长，与周边国家文化渊源深，是发展这种区域合作的最佳突破口。伴随着中国实力的增强，与周边国家的合作越发紧密，休闲产品也正在接近甚至在某些方面引领世界水平，从休闲旅游角度切入，最后实现经济文化乃至政治领域的深入交流和合作。

我举一个项目作为例子，这个项目在西双版纳。海诚集团老板是本地人，由于在版纳已经做到数一数二，他一度觉得舞台太小，想到外地发展，甚至已经把触角伸到昆明、普洱等地。我毫不客气地指出，西双版纳是块宝地，放着西双版纳这么宝贵的资源不去深入挖掘，那么多大佬都想进来，你还要出去，真是缘木求鱼。

之所以感到有局限，是因为版纳的价值没有得到充分挖掘。一旦梳理清楚，这是个龙种。虽然只是个小城，却具备世界级影响力。正是因为这个原因，才有那么多大财团趋之若鹜。虽然他们实力更为雄厚，但是对于当地的情况，对于东南亚的情况没有你们这么熟悉，你们“生长在这里，每一寸土地都是自己的”。对于这些大佬们来说，这个项目只是他们众多项目中的一个，而对于你这个集团来说，却是生死攸关的关键项目。大家共享一个天时，均分了一个地利，在人和上你们能够而且应该占得先机。

今天的西双版纳相当于五年前的丽江，当年的丽江也处在一个城市升级的关键时期。老城不堪重负，需要新城来疏导和完善休闲体验功能，使其能够更好地担当起滇西北旅游门户的角色。当时一家当地企业也正是在这样一个关键的时间点上，抓住城市升级换代的关键时刻，主动站位，充当了城市运营商的角色。通过做好“祥和丽城”造出一个新丽江，保护老丽江的同时，也使得自己上了一个大台阶。

对于政府来说，很多项目需要整合市场的力量，来增加城市的价值；而对于有抱负的企业来说，通过帮助提升城市价值打响自己的品牌，在使城市升值的同时无疑也增加了自己的价值。这会是一个双赢的过程。

所以在08年下半年，他们收缩战线，集中力量一举拿下版纳州转型期的一个核心项目“告庄西双景”。“告庄西双景”是傣语，意思是“九塔十二寨”，位于西双版纳沧江新区江边，毗邻澜沧江（湄公河）与勐泐故宫，与金三角地区共饮一江水，称得上是真正意义上的“湄公河明珠”。这是西双版纳确立 “金三角枢纽，湄公河明珠”定位后的首个引擎性项目。版纳州政府和海诚集团希望通过它重现昔日“五景之首”景洪城的“九塔十二寨”的盛景，复兴傣文明，成为中国面向大湄公河次区域的新地标。

十年前做昆明世博会的时候我送给云南两句广告词——“彩云之南、万绿之宗”，这个地方确实是得天独厚，自然、人文、历史、民俗……到处都是值得挖掘的宝库。十余年来，我们与云南许多地方政府和企业展开了合作，收到很好的成效。无论从政府，还是企业的角度，只要继续秉承着“项目为体、战略为魂”的方针，两条腿走路，我丝毫不怀疑，在这一轮休闲经济的大潮中云南能够大有作为。