第1章 导言

◎ 1.1研究的背景及意义

1.1.1 背景

随着经济发展水平不断提高和我国城市化率的提升，房地产行业已经成为影响国民经济发展的重要行业之一。但在发展过程中也出现了很多问题，为了使我国房地产市场健康持续发展，中央政府运用了很多手段进行宏观调控，但是实际效果与预期总是存在较大的差距。

如为了调控房地产市场的价格，中央政府关于调控房地产市场的政策有土地政策、税收政策、信贷政策等，全面统计有上千条，可是调控效果似乎没有达到预期。

图1-1 1995—2019年全国房地产销售价格走势（数据来源：中经网数据库）

从图1-1可以看出，从1995年到2019年，全国房地产开发企业住宅价格和商品房平均销售价格均处于上升趋势。分为四个阶段，第一阶段，从1995年到2003年是缓慢上升趋势；第二阶段，从2004年到2008年，加快上升趋势；第三阶段，从2008年到2013年，直线上升趋势；第四阶段，2014年到2018年，上升趋势稍微缓慢阶段。因此，虽然中央政府一直在致力于稳定房地产市场，但是结果却并不理想。2020年年初，新冠肺炎暴发，房地产受到了前所未有的冲击，对于今后中央政府应该如何调控房地产市场，使其达到预期的效果，是一个严峻的考验。

1.1.2 研究意义

房地产业关系国计民生。从住房制度改革以来，我国房地产市场发展经过了二十多年的历程。房地产的飞速发展，不仅极大地改善了我国人民的居住条件，更对国民经济产生了巨大的影响。房地产市场的健康发展关系到国家经济和社会稳定，对当前建设和谐社会有重要的现实意义。

在我国，房地产行业对国民经济增长有重要影响。一方面，房地产有很强的产业关联效应。向前它连接了建筑业、交通业、金融业、商业、服务业、文化娱乐业和其他行业，向后它关系到建材业、钢铁业、水泥业、化工业、机电业和其他等行业。同时房地产行业也关系到城市面貌、旅游购物、生存环境和生活水准①。2018年年底，我国城镇单位就业人员为17258.2万人，其中从事房地产业的有172.7万人，建筑行业有2710.87万人，两项合计占到总就业的16.7%②。另外，房地产是衣食住行中很重要的一环。只要人们维持生活和生命的延续，就有住房需求，同时住房质量条件的好坏，是与一个地区经济发展紧密相关的。经济越发达，对住房条件的要求就越高。

然而，我国房地产市场的发展过程中还存在许多问题，这些问题不仅将影响到房地产市场的稳定，也将影响到我国整体经济的稳定发展。房地产市场是一个非常复杂的市场，它的主要利益主体是中央政府、地方政府、开发商和消费者。由于房地产行业的特殊性，有很多因素影响房地产价格的波动。同时我国房地产市场发展很多方面处于探索阶段。而国外很多资本主义国家房地产市场已经有上百年的发展史，相对比较成熟，他们的成功经验和失败教训都可以供我们借鉴。针对我国房地产市场存在的问题，理论界进行了各种各样的分析，并得出了各式各样的结论。本文从政府宏观调控的政策效果分析，之后从博弈论的角度来进行解释调控效果好坏的原因，为中央政府今后引导房地产市场持续、健康地快速发展提供理论依据，同时借鉴其他国家的房地产市场调控经验，对我国中央政府未来如何调控房地产市场提出了针对性的建议。

①钱国靖．房地产经济学[M]．北京：中国建筑工业出版社，2010,1-8.

②数据来源：中经网数据库。