4　名为房屋买卖实为借贷的合同效力之认定——孙环扣等诉张正龙、邓得俊民间借贷案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省盐城市阜宁县人民法院（2014）阜益民初字第0229号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：孙环扣、岳萍、鞠万统、单其英、孙环进、夏金蝉

被告：张正龙、邓得俊

【基本案情】

原告孙环扣、岳萍系夫妻关系，原告鞠万统、单其英系夫妻关系，原告孙环进、夏金蝉系夫妻关系。2012年8月4日，阜宁县罗桥碧波沐浴中心3间四层共12间房屋，以原告孙环扣、岳萍，原告鞠万统、单其英，原告孙环进、夏金蝉的名义分别办理了三份房屋产权证书及土地使用权证书，每份房产证上载明的房间数均为4间。2012年10月17日，原告孙环扣向被告张正龙借款50万元（未出具条据），并由原告孙环进、夏金蝉与被告邓得俊签订房屋买卖合同一份，将登记在孙环进、夏金蝉名下的4间房屋出售给被告邓得俊，用以作为张正龙50万元借款的抵押担保，原告孙环进、夏金蝉向被告邓得俊出具收条一份，载明：“今收到邓得俊购房款人民币伍拾萬元整”，被告张正龙实际给付借款45万元。后因债务到期，原告孙环扣无力偿还，于2013年4月26日，原告孙环扣、岳萍及第三人朱茂顺与二被告签订了房屋买卖合同，约定将自有的坐落在阜宁县罗桥镇沿街村七组境内，海陵河西侧用于开设碧波浴城、歌厅、茶社、宾馆等12间四层房屋及锅炉房、水箱、场地等全部设备、设施售卖给二被告，上列房屋（12间四层）及全部设备、设施、场地等双方议定价款人民币180万元。

2013年5月25日，周爱国、朱晓晖（夫妇）与张正龙、孙环扣、岳萍签订了房屋买卖协议书，约定将原孙环扣抵押过户给周爱国的房屋卖给张正龙，由张正龙替原告孙环扣归还差欠周爱国的债务83万元，当天被告张正龙向周爱国转账83万元，周爱国将孙环扣的债务条据退给张正龙。2013年5月31日，原告鞠万统、单其英夫妇与二被告签订了房屋买卖合同，约定将登记在原告鞠万统、单其英名下的4间房屋（包含于阜宁县罗桥碧波沐浴中心中）售卖给二被告，房屋价款为41万元。2013年6月9日，原告孙环扣、岳萍与二被告签订了“附协议”一份，约定双方自愿认可上述的三份分协议，即二被告分别与孙环进、夏金蝉夫妇于2012年10 月17日签订的房屋买卖合同，与周爱国、朱晓辉、孙环扣夫妇于2013年5月25日签订的房屋买卖协议书，与鞠万统、单其英夫妇于2013年5月31日签订的房屋买卖合同。

本案涉案的阜宁县罗桥碧波沐浴中心12间房屋房产证及土地使用证原件现均在被告张正龙处，但均未办理过户手续，仍分别登记在原告孙环进、夏金蝉夫妇，原告鞠万统、单其英夫妇及案外人周爱国、朱晓辉夫妇名下。

庭审中，原告孙环进、夏金蝉、鞠万统、单其英均认可阜宁县罗桥碧波沐浴中心为原告孙环扣所有并实际投资经营；原、被告及第三人均认可2013年4月26日的房屋买卖合同中约定的房款180万元的构成包括原告孙环扣差欠二被告的50万元，二被告代原告孙环扣偿还差欠周爱国的83万元及差欠李中志的31.5万元以及2013年7月13日第三人朱茂顺收取二被告的18万元。双方虽签订的是房屋买卖合同，但实际系为借贷等债务提供的抵押担保，原告若归还全部借款，房屋仍归原告所有。

【案件焦点】

双方签订的合同仅是为借款作为抵押担保还是具有房屋所有权转让的意思表示。

【法院裁判要旨】

江苏省盐城市阜宁县人民法院经审理认为：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，意思表示真实是其必备条件。本案所涉2013年4月26日签订的房屋买卖协议虽经合同双方当事人协商，但在庭审中，双方均表示订立合同时并无房屋买卖的意思表示，均陈述该房屋买卖实为债务抵押，签订房屋买卖合同的目的是为了保证原告孙环扣差欠二被告的借款及欠其他债务的清偿，故案涉协议名为房屋买卖实为债务抵押，据此，当事人订立的房屋买卖协议所体现的房屋买卖关系并非双方订立合同时的本意，不是双方当事人的真实意思表示，故原、被告于2013年4月26日签订的房屋买卖协议不符合法律规定，不具有法律效力，应当认定无效。合同确认无效后的法律后果由各方当事人另行主张。

江苏省盐城市阜宁县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：

原告孙环扣、岳萍与被告张正龙、邓得俊及第三人朱茂顺于2013年4月26日签订的房屋买卖协议无效。

案件宣判后，双方当事人均未提起上诉。

【法官后语】

该类案件往往系是债务人将其本人所有的房屋以买卖方式进行借款抵押。债务人借债，多为急迫窘困之时，其为获得债权人的融资，往往在交易过程中处于被动地位，致使债权人可以利用债务人的急需而提出种种苛刻的条件。同时，债务人在缔结合同时，往往会对自己的偿债能力作不切实际的过于乐观的估计，从而给债权人提出种种苛刻要求提供了可乘之机。在债务人本人提供房屋担保时，自然很容易在债权人的外部压力和对自身偿债能力盲目乐观的内部动力的驱使下，为了获得急需之资金，而孤注一掷地以价值甚高之房屋担保小额之债权，并约定不能偿债时直接以房屋冲抵债务。此类案件中，待债务履行期限届满债权人将房屋直接过户给自己。债权人为了获得高额利息，双方约定的房屋买卖的合同价款往往远高于实际借款。对于出借人来说，在房价日益高涨的情况，其通过这种方式不仅获得借款高额利息，还可以获得房价上涨的超额利润，导致双方利益的严重失衡。

本案在审理过程，首先严格审查是不是双方一致有买卖房屋的意思表示。因此，需要审查真实合同的性质，是真实的房屋买卖合同还是双方间因借贷所形成的债权债务关系。其次要查清双方意思是否真实，有无存在虚假的表示。其三要审查合同的履行情况，虚构的房屋买卖合同，往往无法提供支付款项的来源和方式等相关证据，也可能无法对如何支付的经过进行详细复述。庭审中，双方均表示订立合同时并无房屋买卖的意思表示，均陈述该房屋买卖实为债务抵押，签订房屋买卖合同的目的是为了保证原告孙环扣差欠二被告的借款及欠其他债务的清偿，故案涉协议名为房屋买卖实为债务抵押，据此，当事人订立的房屋买卖协议所体现的房屋买卖关系并非双方订立合同时的本意，不是双方当事人的真实意思表示，故原、被告于2013年4 月26日签订的房屋买卖协议不符合法律规定，不具有法律效力，应当认定无效。

编写人：江苏省盐城市阜宁县人民法院　严加力