- 最新不动产登记暂行条例100问(修订版)
- 中国法制出版社
- 749字
- 2021-05-17 10:31:41
什么是预告登记?
根据《物权法》第20条和《实施细则》第85条的规定,有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(1)商品房等不动产预售的;(2)不动产买卖、抵押的;(3)以预购商品房设定抵押权的;(4)法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。预告登记后,债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记;若未在3个月内申请登记,则预告登记失效。
此外,《物权法解释(一)》还规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,认定其不发生物权效力。
当然,预告登记未到期,有下列情形之一的,当事人也可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记:(1)预告登记的权利人放弃预告登记的;(2)债权消灭的;(3)法律、行政法规规定的其他情形。
以预售商品房为例。甲于2015年1月1日购买了一套商品房,但当时该商品房还未建成,客观上还不存在,根据规定无法进行不动产登记,为了保障自己将来的权利,甲到登记机构进行了预告登记。2015年9月20日,甲购买的商品房建成,可以进行物权登记,则从此时起3个月内,甲需要向登记机构申请办理正式的不动产登记,将该房屋登记在自己名下。如果在甲登记之前,开发商将该处房屋又卖给了乙,乙也申请将该房屋登记在自己名下,则此时,由于甲进行了预告登记,因此可以排除乙的申请,甲获得所有权。如果甲没有在3个月之内申请不动产登记,则预告登记失去效力,开发商如果再将房屋卖给他人,甲可能不能直接获得所有权。