2.4 2009年房地产信贷与开发资金来源情况分析

2.4.1 2009年房地产信贷运行与风险分析

2009年以来，受房地产市场交易不断活跃的影响，商业性房地产贷款增速从2月末的低点开始反弹，并呈逐月加快态势。由于房价止跌后快速回升，部分地区的房价甚至已超过2007年的高峰水平，目前房地产信贷资金出现系统性风险可能性较小。但近期随着国家针对房地产出台了一系列新的调控措施，房地产市场的观望气氛越来越浓，房价正面临新一轮的调整，因此，房产信贷的未来潜在风险不容忽视。

1．房地产信贷运行基本情况

截至2009年12月末，全国金融机构房地产贷款余额为7.33万亿元，比年初新增20016.60亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期提高28.3个百分点。分月看，房地产贷款增速从2月末的低点10.1%，分别回升到3月末的12.7%、4月末的12.4%、5月末的14.6%、6月末的18.8%、7月末的21.6%、8月末的24.5%、9月末的28.3%、10月末的32.2%、11月末的35.7%和12月末的38.1%，呈逐月加快的态势。从10月末开始，房地产贷款增速首次超过金融机构人民币各项贷款增速。2009年末，房地产贷款占金融机构人民币各项贷款的比重为19.2%，同比上升0.9个百分点。从新增贷款看，2009年房地产贷款占比为21.9%，同比上升11.7个百分点。

12月末，房地产开发贷款25244.53亿元，比年初新增5763.94亿元，增长30.7%，增幅同比上升20.4个百分点。其中，地产开发贷款6677.70亿元，比年初新增3405.35亿元，增长104.1%；房产开发贷款18566.83亿元，比年初新增2358.60亿元，增长15.8%，其中住房开发贷款12946.77亿元，比年初新增1876.94亿元，增长17.9%。房地产开发贷款余额占房地产贷款余额的比重为34.4%，同比回落2.0个百分点。

12月末，购房贷款48061.62亿元，比年初新增14265.34亿元，增长42.5%，增幅同比上升31.9个百分点。其中，个人住房贷款44115.50亿元，比年初新增13956.02亿元，增长46.4%；个人商业用房贷款3452.54亿元，比年初新增301.45亿元，增长10.7%。购房贷款余额占房地产贷款余额的比重为65.5%，同比上升2.0个百分点。

12月末，证券化的房地产贷款29.17亿元，比年初减少12.69亿元，下降30.3%。证券化的房地产贷款余额占房地产贷款余额的比重为0.04%，同比下降0.04个百分点。

2．目前房地产信贷风险很小

（1）从房地产信贷规模来看，目前我国房地产信贷的风险仍处可控范围。

首先，房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不很高。到2009年12月底，我国个人购房贷款余额占整个国内银行体系贷款总额的12.4%，占当年GDP的比例为14.2%。到2009年12月底，我国房地产开发贷款余额为2.52万亿元，仅占整个国内银行体系贷款总额的6.6%。

2009年12月末，全国商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，占全部金融机构人民币各项贷款余额的19.2%，而美国在次贷危机爆发前的这一比例为53%。相比之下，我国商业银行的房地产贷款占比并不高，而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品，商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的。

其次，目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。根据银监会统计，截至2009年9月末，“三省两市”（北京、上海、江苏、浙江和广东）房地产不良贷款余额为325亿元，不良贷款率为1.0%，比上月略降0.1个百分点。三省两市中，除上海外（余额增加6.8亿元，上升0.2个百分点），房地产不良贷款均比上月实现“双降”。广东的房地产贷款不良率最高，为1.6%，其中房地产开发贷款不良率为3.1%，比上月下降0.4个百分点；个人购房贷款不良率仅为0.7%，与上月持平。北京次之，不良贷款率为1.5%，其中房地产开发贷款和个人购房贷款不良率分别为1.3%和1.7%，分别比上月下降0.8和0.3个百分点；其他三省市房地产贷款不良率均低于1%，且不良贷款率均低于全部贷款不良率。另外，根据银监会提供的最新数据，2008年一季度末、二季度末、三季度末和四季度末分别为5.12%，4.84%，4.81%和3.78%，2009年一季度末、二季度末和三季度末房地产业不良贷款率分别为3.26%，2.71%和2.39%，也证实房地产贷款不良率是在逐季下降的。因此，迄今为止房地产市场的波动并未对商业银行贷款风险造成明显影响。

最后，我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物，这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。虽然当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上，但考虑到目前房价已止跌回升，这种由房价下跌引发被抵押的房地产贬值的威胁在近期已不足为虑。

（2）从客户角度看，我国居民家庭的负债率并不高，居民偿债能力很强。国际经验表明，在房价下跌过程中，按揭贷款的违约率会有所上升。在所有市场，按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言，由于我国居民家庭负债率并不高，这种风险相对可控。

首先，由于我国居民长期的储蓄偏好，导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看，到2009年12月末，该比例为11.2%，远低于韩国、新加坡等国家。

其次，中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小。到2009年12月末，我国其他类型消费贷款占居民消费性贷款和居民全部贷款的比例分别为11.5%和7.8%，其占当年GDP的比重也仅有1.9%。而在美国，到2007年6月底，除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比之下，即使发生美国那样的房价下跌风险，我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行不会出现流动性问题。

（3）从开发贷款角度来看，目前开发商资金状况逐步好转，开发贷款违约风险明显下降。从资金来源看，房地产开发投资资金来源增速从2008年10月开始出现大幅下滑，并在2009年1—2月达到局部低点4.4%，随后从3月开始逐月回升，到1—12月进一步回升到44.2%。尽管定金和预付款在开发资金中的比例从2004年后逐年下降，但2009年全年该比重依然达到27.9%，不仅高于上年同期3.3个百分点，而且高于同期银行贷款9.9个百分点。此外，个人按揭贷款增长也在2009年1—3月开始由负转正，并呈逐月加快趋势，其在开发资金中的比重也从2008年的9.8%回升到2009年的14.7%。随着商品房销售的强劲增长，个人按揭贷款以及定金和预付款的增长可能会进一步加快，因而开发商资金状况不断改善，其贷款违约风险明显降低。

3．近期房地产信贷运行过程中几个值得关注的问题

尽管2009年房地产市场出现强劲复苏迹象，但房地产信贷运行过程中仍有几个问题值得关注。

（1）要密切关注房价调整给房地产信贷带来的潜在风险。房价短期内大幅上涨，并推动不断创出“新地王”，进而又带动房价上升，地价和房价的轮番上涨演绎着表面上的市场火热景象，但实际上，市场预期的房价上涨难具有可持续性，房地产开发企业信心不太足，加大投资动力还不强，一些中低收入者的首次自住型或改善型真实购房需求几乎被排除在外，而仅基于预期房价上涨的投资性和投机性购房愈演愈烈，这种购房行为类似“击鼓传花”游戏，对经济和金融安全构成很大风险隐患，也背离了通过促进房地产市场健康发展进而带动钢铁、水泥、家装等相关产业发展的宏观调控预期。当前房价过快上涨和国家针对房地产新出台的一些调控措施已导致普通住宅市场的观望情绪又开始重新滋生，过快非理性的房价上涨在未来必将面临新一轮更大幅度的调整。近期有个别楼盘开始降价促销，似乎已出现了回调的苗头。房地产市场未来这种大幅度调整对房地产信贷资金的安全将会产生较大的冲击。

（2）要关注房地产商资金链的潜在风险。2009年，开发商资金充裕，除去在楼市的火爆行情里赚得盆满钵满，在当年适度宽松的货币政策下，他们获得了大量的银行贷款，而且随着资本市场的回暖，许多房企也通过直接融资筹集到了不少资金。2007年曾是土地价格最高的时期，不少房地产开发企业都因扩张冲动而拿了不少高价土地。但2008年楼市的调整给这些高价拿地的开发商造成了巨大的压力。自2009年末以来，随着国家针对房地产的一系列调控措施的出台，许多购房者的心态已发生变化，对价格下调的心理预期也在逐步加大，观望气氛越来越浓，在二级市场上房地产股票价格大幅下跌。一旦房价预期出现变化，地价走势也将随之改变。此次土地市场又现争霸热潮，几乎是2007年楼市股市高价互动的重演，其带来的市场波动可能再次使开发商陷入资金链的危机。展望2010年，房地产将面临供给增多和需求大幅下滑的双重压力，房地产企业的资金有可能陷入困局，从而导致开发商贷款违约风险上升。

（3）要关注商业银行在个人房贷竞争过度情况下的不审慎行为。2009年以来，商业银行在个人住房贷款业务领域的竞争愈演愈烈，由于过度竞争和无序竞争所带来的不审慎经营行为也越来越突出。这种不审慎经营行为主要表现为，一是制度不符合监管规定，合规性不足，放松“二套房”认定标准，对不符合条件的借款人提供首付成数和利率优惠；二是对借款人还款能力和担保能力的把握不审慎，存在月还款支出高于月收入的50%、自雇人士还款能力审查不严、担保人的保证能力不足以承担保证责任等；三是对投资性购房贷款的风险控制流于形式。自2009年二季度以来房价的过快上涨，在一定程度上与商业银行的房贷营销冲动不无关系。商业银行这种不审慎经营行为为自身贷款安全埋下了隐患。

（4）要关注商业用房租售低迷给商业信贷带来的潜在风险。金融危机对我国部分城市商业用房租售形势的冲击仍没有结束。以上海为例，2009年以来该城市甲级写字楼的日租金价格下跌幅度超过10%，而空置率也比年初上升10个百分点以上，导致其部分区域商用房租金与住房售价走势相背离，商用房售价与住房售价倒挂。商用房严峻的租售形势已经影响银行信贷资金的安全。2009年9月末，全市中外资银行商业用房开发贷款不良额比上月增加5.1亿元，不良率为1.8%，比上月上升1.6个百分点。

2.4.2 2009年房地产开发企业资金来源情况分析

1．企业资金来源增速逐季提高，开发资金充裕

2009年，受相对宽松的信贷政策和商品房销售高速增长的影响，房地产开发企业资金来源增速逐季提高。四个季度累计增幅分别为9.2%，20.7%，35.7%和44.2%，全年到位资金57128亿元，增速比2008年提高38.5个百分点。

同时，全年各月企业资金来源总量和增速明显高于同期开发投资总量和增速。四个季度企业累计资金来源总量和增速与同期开发投资总量和增速相比分别为：一季度企业累计资金来源10070亿元，比投资多5190亿元，增速比投资高出5.0个百分点；二季度企业累计资金来源23152亿元，比投资多8856亿元，增速比投资高出12.4个百分点；三季度企业累计资金来源38121亿元，比投资多13561亿元，增速比投资高出20.3个百分点；四季度企业累计资金来源57128亿元，比投资多20896亿元，增速比投资高出28.1个百分点。二者总量和增速差距有逐渐拉大之势（见图2—13），表明2009年企业资金比较充裕。

2．企业开发贷款和个人按揭贷款、自筹资金、定金及预收款在企业资金来源中基本各占三成

总的来说，房地产开发企业的资金来源，基本由三大部分组成，一是通过银行及非银行金融机构得到的各项贷款（主要包括企业的国内贷款和购房者从银行得到的个人按揭贷款）；二是企业自筹资金；三是购房者的定金及预付款。2009年，企业这三部分资金来源无论是增长速度还是所占比重与2008年都有明显不同。

2009年，企业开发资金中各种贷款（包括企业国内贷款和购房者个人按揭贷款）共计19696亿元，比2008年增加8204亿元，增长71.4%，占全部资金来源的34.5%，所占比重比2008年提高5.5个百分点；企业自筹资金17906亿元，比2008年增加2594亿元，增长16.9%，占全部资金来源的31.3%，所占比重比2008年下降7.3个百分点；定金及预收款15914亿元，比2008年增加6157亿元，增长63.1%，占全部资金来源的27.9%，所占比重比2008年提高3.3个百分点（见图2—14）。