第一部分 二手房装修改造前的准备工作

第一章 二手房装修改造总流程介绍

装修是一件让人头疼的大事，其烦琐复杂的流程常常让业主无从下手。但是装修又是每个人都要经历的事情，既然躲不过去，不如提前做好准备，以备不时之需。本章将为您全面介绍装修的基本流程和操作步骤，让您一目了然，让装修变得轻松起来。

第一节 装修流程图

也许从签订购房合同开始，您就已经开始构建新家的蓝图了。这里想提醒各位业主朋友们，装修不能凭空想象，一定要有切实可行的方案。您可以先不选装饰装修公司、不定产品，但是一定要掌握一张装修流程图。一个好的计划可以让您事半功倍，否则盲目的结果就是事倍功半。家庭装修就像是每一个业主的作品，为了使这件作品尽善尽美，就要先了解作品的制作过程和注意事项，才能更好地去完成它。下图便是装修的基本流程图。

第二节 装修步骤

在第一节对装修流程有了大致了解的基础上，本节详细讲述每个步骤的具体问题，做到让读者节省装修成本，避免返工、失误造成资源浪费。

第一步：了解装修市场

了解装修市场现况，包括了解装修材料和装饰装修公司的情况。对装修市场有大致了解可以避免在装修的时候盲目选择，以便精确地挑选出适合自己的装饰装修公司和装修方式，同时在购买材料时也不会任人宰割。

第一，了解三种装修方式

1.全包——是指装修中一切的工作全部交给装饰装修公司，包括购买建材、五金、油漆等装饰用料以及安排装修中各个流程的施工人员，业主只需要付款以及对工程进行验收即可。如果选择了正规的装饰装修公司，这种方式是业主最省事也最放心的，反之，就成为业主最闹心的装修，装修整个流程都会被对方做手脚，业主掏空了腰包却装修成一团糟。

2.清包——由业主自行采购全部材料，装饰装修公司只负责派出工人进行现场施工以及负责工地的管理。这一种方式业主最放心，避免了装饰装修公司在材料上投机取巧以次充好，但也是最累的，因为所有在装修中用到的材料，都要业主亲自购买，包括装修中因损耗出现的缺货或临时要用的，即使是一颗钉子也需要业主购买，否则就可能延误进度。

3.半包——由业主负责采购主要材料如墙地砖、地板、卫生洁具、灯具等等，装饰装修公司负责施工以及装修中辅助材料的采购，这些材料包括水泥、沙子、胶、小五金、木材以及制品等。这种方式是目前家装中使用率最多的一种合作办法，业主既不用担心装饰装修公司在辅料上以次充好，也不至于采购主料时太累。

第二，了解装饰装修公司和装修材料

货比三家再开工，这是忠告。因为在拿到钥匙后，很多业主会一时冲动随便敲开一家装饰装修公司签订装修合同。接下来，在装修的过程中，因急于早日搬进新家，许多业主也会不管三七二十一地买回建材进行装修。这样做造成的后果就是装修费用居高不下，装修质量却大打折扣，装修好的家完全不是自己想要的。因此，在装修前一定要对装修有一个基本了解，多跑几家装饰装修公司，看一看现在的装修行情，去建材市场了解一下装修要用的基本材料，包括产品的种类、质量、品牌、价格等。总之，前期做的准备工作越充分，掌握的信息越多，装修的时候就越省力。

第三，装修知识的储备

储备一定量的装修专业知识，可以帮助您装修过程更加顺利。没有人会比自己对自己的房子上心，所以掌握一定的装修知识可以在监工和验收时帮助您避免失误。业主可以多看一些有关装修方面的书，从中积蓄一定的专业知识，了解一些基本的装修术语，包括主材、辅材、包工包料、包清工、隐蔽工程等，有利于在装修时处于主动地位，不管是与装饰装修公司合作还是与建材商、施工队打交道，都能防止对方趁机偷梁换柱打模糊仗，避免上当受骗，保证装修顺利进行。

第二步：确定设计方案

1.选择装饰装修公司，制定装修方案

经过上一步对装饰装修公司的了解，挑选几家比较满意的装饰装修公司，预约进行现场测量，并跟设计师表达出自己的需求，请装饰装修公司给出初步的设计方案。经过比较择其优者从中选出一家更符合自己要求的装饰装修公司。

2.进行装修预算

装修前一定要做好装修预算，做得越仔细对自己越有好处，可以避免在挑选材料的时候盲目冲动的消费，导致装修资金远远超支。但是预算也不能紧打紧算，要稍稍做出点富余，以备不时之需。所以，最好的做法是：首先，将装修费用单独存在一个存折（银行卡）上，每进一笔建材，即使小到一颗水泥钉，也要记在装修账本上。其次，给您的预算分类，不用太详细，比如装修木材占多少，木工手工费占多少，大的家用电器占多少等，这样控制得会比较严。第三，结合自身的情况算出允许超出的比率，最好是在20%之内，在装修过程中一旦有超过此比率的打算，一定要权衡利弊，仔细考虑后再做决定，否则预算就会严重超标。

3.签订合同

装修一定要签订合同，这是在装修过程中辨别职责处理是非的凭证，也是维护业主权益的最好方法。装修合同是由国家有关部门统一规范的，业主在拿到合同后要仔细阅读合同，对责权不清的条文要立即让对方做出解释或者签订补充协议，合同的内容越完备越好，包括装修的房间、选材、式样、施工工艺、装修时间、费用、支付方式以及违约责任的处理等。合同签订后应由所在市场鉴定或盖章确定合法有效。

除此之外，业主还要与物业公司签订一份装修保证合同，内容主要是要求业主装修的时候承诺不破坏房屋的安全，不拆改公用设施以及装修不得扰民等，合同中还须说明垃圾指定地、装修时间、装修人员出入小区的管理、装修是否需要动用电梯、装修押金数额以及违约责任的处理等问题。

第三步：装修施工

业主可以请人或亲自监工。装修过程中，业主一定要抽时间多到现场查看，即使工作很忙，也要记得每天和装修负责人通电话，了解装修进度，防止装饰装修公司或装修队偷工减料、延缓施工或者不严格按照标准的施工工艺要求施工等。

在装修合同签订后，装修队就要进场施工了。这是整个装修过程中的重点。因此，了解施工步骤就成为重中之重。装修施工步骤具体如下：

一、进场准备

1.施工人员进场后，一要对房间内的成品做好保护；二要检测墙、地面、屋顶的情况和给水排水管道的布局。

2.检测水、电、煤气的畅通情况；对厨房和卫生间做24小时闭水试验。

3.验收已有的装修材料，一一做好登记，并做相关的保护工作。

二、装修施工流程

1.拆除工程。主要存在于二手房装修中，包括需要拆除已有的墙、门窗、地面等，拆下来的垃圾由施工人员清运出场，并清理干净现场。

2.水电煤工程

（1）封埋管线槽，做防水工程，墙体两遍，地面三遍。

（2）冷热水管的摆放及供水设备的安装。

（3）智能布线，线路、插座定位安装。

（4）煤气管道和煤气器具的摆放安装。

3.泥工工程

（1）砌墙，做隔断门窗，厨房镶贴墙砖。

（2）墙面找平、粉刷。

4.金属工工程

（1）安装铝合金门窗、塑钢门窗、防盗门窗。

（2）安装晒衣架。

5.木工工程

（1）木工进场，吊顶、石膏角线，打制木家具：木门、门窗套、橱柜、衣橱、书架橱、电视柜、鞋柜、玄关等。

（2）铺设地板、踢脚板、过门石。

（3）玻璃制品的镶嵌配装。

（4）木制面板刷防尘漆（清油）。

6.饰面工程

（1）裱糊贴墙、顶纸（布），软装饰制作。

（2）木饰面板粘贴，线条制作并精细安装。

7.油漆工程

（1）墙顶面批嵌腻子，喷涂墙漆，一底两面，最少三遍。

（2）木质制品批嵌腻子、油漆。

（3）地板、踢脚板油漆。

（4）墙顶面刷乳胶漆。

8.安装工程

（1）安装灯具、卫生洁具、喷头、拉手，门锁安装调试。

（2）安装油烟机、热水器、排气扇。

由于二手房的特殊性，业主对原有装修中可用设施决定继续使用的，进行保护并修补就可以了。

三、竣工总验收

这一阶段，业主可以亲自验收，也可以请专门的房屋验收公司。验收重点是检查装修质量是否达到设计要求，有没有不符合要求的部分。主要有以下几点注意事项：

1.施工方清理场地，并进行收尾工作。施工人员初步检查工作完善程度。如有遗漏，要及时补上，如地砖留有缝隙，就要做补缝处理。

2.由施工人员领队验收。验收通过后，开始做撤场工作，一切的施工工具要及时撤离场地。

3.三方预约时间正式验收。由施工队通知业主、物业公司约好时间正式验收，双方都通过后，装修工程正式交付业主。

4.总结算，业主付清装饰装修公司或者施工队所有的费用。对方开具发票给业主。同时，物业公司要退还押金给业主。

5.装饰装修公司或施工队给业主发装潢工程信誉工程保修卡，业主要妥善保存好，日后在房屋居住过程中，如果有问题可以及时联系维修。

四、费用结算

验收通过后，业主就要和装饰装修公司结算装修费用了。仔细审核各种按实际测量计算的费用，按预算表重审全部费用，避免重复计算。一切都计算好后，业主就必须按合同支付给装饰装修公司费用。

需要提醒业主的是，如果装饰装修公司承诺了售后服务，那么最好在保修期过后再和装饰装修公司结清剩余费用。

五、收尾

此时整个安装工程都已经完成，可以进行室内保洁。接着家具进场，安置家具。最后要有很长时间的通风散味阶段，待室内甲醛去除后再入住。

第三节 装修准备

装修是一项大的工程，是业主入住新房打的第一场硬仗。要想做好装修就先排除潜在的风险，处理好可能存在的问题，提前做好准备工作。记得网上有个段子说如果想要养宠物，首先要满足三个条件：有钱，有闲，有爱心。其实装修也差不多，像您养的宠物一样，花费的心血越多结果往往更让人满意。对于装修，也有三个必备条件需要大家准备好：

第一，有钱，装修就一定要花钱，所以做好预算，准备好充足的money是装修进行的前提条件。如果想省钱，就提前精打细算，把预算做得认真仔细一点，避免一些头脑一热的冲动消费，可以帮助业主节省一笔“巨款”。

第二，有闲。如果您不是装饰装修公司，一生装修的次数毕竟有限，而且一个好的装修给生活带来的舒适度将是一个长久收益。所以装修一次，一定要多腾出一些时间对待，最好选择自己时间宽裕或者年假的时候进行，前期认真选材料，后期严格监工。如果您想做甩手掌柜，就不要后期叫苦不迭。装修就像我们的身体，您怎么对它它也会怎么对您的。

第三，有耐心。这个主要体现在家人之间的沟通，装修是家庭大事，每个家庭成员想法不同，很容易引起大大小小的纷争。不少家庭因为装修最后走向分裂。装修原本是一件高兴的事，却因为一些细节的争论演变成一场家庭矛盾甚至升级为“家庭战役”，最后伤了家里和气。夫妻家人之间最好在装修前就对装修的所有部分做一个统一决定，包括装修风格、所使用的产品品牌等，以免装修时又急又累，心情烦躁，更容易激化矛盾。如果真的意见不合，也要提醒自己冷静三分钟，然后再去讨论。

第四节 二手房特有的拆除项目

二手房不同于新房的一个重点就是对原房间装修的改造和拆除工程。开始二手房装修的第一步就是拆除，在对原房间检查的基础上决定哪些要拆除，哪些可以继续利用。拆除在安装工程中分为保护性拆除和破坏性拆除。保护性拆除主要是指拆除后的材料或设备要进行重复使用的拆除工程；破坏性拆除是指拆除后的材料或设备不进行重复使用作为废品处理的拆除工程。如果业主有想要继续使用的材料，拆除中就要小心对这些部分进行保护。破坏性拆除相对注意的比较少，拆除也比较任性。拆除工程看起来是一个简单的步骤，没有什么技术要求，顶多是体力活，但是在拆除上有着许多的注意事项。本节将介绍拆除的具体步骤和注意事项，给刚拿到二手房、不知从何下手的业主一个参考，让装修一目了然。

一、一定不可以拆除的部分

第一，承重墙不能拆。

承重墙，顾名思义，就是在建筑中支撑上部楼层重量的墙体，一旦受到破坏，将损坏建筑物的受力结构，严重影响建筑的安全性，可能造成建筑物的坍塌，所以承重墙是一定不能动的。二手房主如果对房间原有结构不满意，想要重新改造，一定要先了解房间的受力分布，标出承重墙，改造时注意不要拆错。承重墙上也不宜随便开槽钻洞，以免影响墙体的稳固性，更不可以开门或者开窗，这些都会影响墙体的承重。

承重墙的辨别方法：

1.最理想的方法就是拿到楼房的设计图纸，上面会有明确的标注。对于那些老旧的二手房，可能无法找到图纸了。这种情况可以跟原房主和管理人员了解情况，或者请专业人士帮助检查判断。

2.根据厚度来进行判断，一般厚度超过24cm的墙体就不要改动，它们基本上都是承重墙或者配重墙。

3.根据墙体质量进行判别，承重墙都比较厚、比较紧实，敲打起来给人闷实感，不像一些结构墙，使用的是一些轻体、简易的材料，敲打起来会有“空声”。一般砖混结构房屋中的预制板墙都是承重墙。

业主可以综合以上几点进行判别，切记承重墙是一个房子的支柱，拆除时一定遵循“宁可不拆，也绝不能错拆”的原则。墙体拆除一定要慎重再慎重。

第二，阳台墙不能拆。

为了让业主更重视这一点，特地单列出来进行提醒。一般窗户下面的半墙都属于配重墙。阳台和房间之间的窗户下面的半墙就是配重墙，负责支撑起阳台的重量，很多业主为了追求光线，会拆掉这部分，换成落地的玻璃窗或者玻璃门。这样做会降低阳台的承重，产生一定的安全隐患。

第三，承重梁、门头梁不能拆。

房顶上的承重梁和门上方的门头梁都不可以拆除，它们是用来撑起上层楼板的，如果拆除会造成楼板坍塌等事故。

第四，不要破坏墙体钢筋。

当在墙上挖槽钻洞的时候，难免会碰到墙里的钢筋，这个时候业主要叮嘱好工人，碰到钢筋一定要避开，或者开深一些空出钢筋，尽量不要破坏钢筋。如果业主不加以理会，工人为了省事往往直接将钢筋锯断。钢筋是墙体的骨架，一旦被破坏会影响整个墙体的承受力和对楼板的支撑力，整个楼层的抗震能力也会下降。装修时一定要注意此点，不要破坏墙体钢筋。

第五，防水层和通风系统要做好。

防水系统是家庭生活的重要部分，关系到房子是否渗水，决定了入住后的生活质量，所以房子的防水系统一定要做好。二手房的防水系统要根据实际情况区别对待，开工前先做闭水试验，看一下房子原本的防水系统如何，如果房子防水系统没有问题，在装修时便可以省去重做防水这一道工序，但是在厨房和厕所的水路、地面改造过程中，要小心不要破坏原有防水层。如果闭水试验不合格或者装修中破坏了防水层，要重修防水层，并进行严格的闭水试验。

通风系统是室内空气流通的主要场所，对二手房进行装修时，注意不要堵死原来的通风系统，否则会影响厨房的油烟、厕所的异味、厨房和浴室的蒸汽和室内的污染气体有效排出，不能进行良好的空气流通和室内空气的更换。

二、可以拆除的部分

这一部分可以根据自己的装修规划和开支预算来布置，对于年头短、保存比较好的部分可以继续使用，在拆除中要采取保护性措施。对于一定要拆改的部分可以按照步骤和注意事项进行拆改。

第一，非承重墙体。

二手房一般不建议拆除原有墙体，如果原有格局确实不太方便，原有墙体一定要拆除，则要确定其是非承重墙才可拆除。在墙体的拆除过程中，切记要切断电源，并尽量不破坏墙内的线路。如果需要切断电源线或者信号线，要留出足够长的接头。

第二，门窗的拆除。

门窗的拆除要根据使用年限来区别，如果门窗使用年限已经比较长，门窗已经老化影响使用，可以拆除；如果是比较新的二手房，门窗完好，业主不妨保留不动，也可以节省一笔开支。

第三，“三面”的拆除。

墙面和顶面的表面铲除要先做检查，如果有裂痕、鼓包、起皮等情况可以铲除，年头比较久的墙体表面水泥已经变酥，还有一些房子的墙面是沙灰墙，都要进行铲除。如果墙体结构稳定，没有大的问题，比较紧实，可以不用铲除，进行修补后继续使用。地面通常分为地砖和地板两种情况，可以根据使用的时间、磨损的情况决定继续使用还是拆除。

第四，厨房、浴室地面和瓷砖的拆除。

厨房和浴室一般都要重新装修，这也是决定生活质量的两个家装重点，在进行拆除时，要先把燃气、水管、通风口等保护好，避免在砸墙的时候造成损坏。拆除时要先拆除墙砖再拆除地砖。厕所的瓷砖拆除时要从下向上拆起，方便后面的施工，因为如果先拆上面，拆下来的瓷砖放在地上容易挡住下部的瓷砖。

第五，电路水路和暖气的拆除。

二手房的电路和水路的改造是二手房装修的大工程之一，装修前要对水路和电路的情况进行仔细的检查。不合理的电路设计可以重新设计改造，对于一些老房，使用的电线还是铝线，一定要更换成带有中国电工产品认证委员会认证的“CCC”认证标志的铜线（在合格证或产品上有“CCC”认证标志），并进行套管埋墙设置。为了满足家用电器的增多和使用，可以增加电路回路，增设厨房插座。老房的水管都是镀锌管，都要统一换成PP-R水管。二手房的暖气最好不要改动，暖气的设置都是根据整栋建筑的结构统一配置的，切不可私自改动，如一定要改动，要请专业的设备安装人员进行施工。