第三章　房地产经纪机构的设立与内部组织

第一节　房地产经纪机构的设立与备案

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．由出资者个人承担无限责任的房地产经纪机构是（　　）。［2012年真题］

A．个人独资房地产经纪机构

B．房地产经纪股份有限公司

C．房地产经纪有限责任公司

D．房地产经纪机构的分支机构

【答案】A

【解析】个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

2．按照企业性质对房地产经纪机构进行分类，其种类不包括（　　）。［2010年真题］

A．股份有限公司

B．个人独资企业

C．合伙企业

D．个体工商户

【答案】D

【解析】设立房地产经纪机构时，必须确定拟设立房地产经纪机构的组织形式。目前在我国，房地产经纪机构的组织形式主要有以下类型：①公司制房地产经纪机构；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。其中，房地产经纪公司，是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的规定，在我国境内设立的从事房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。

3．下列房地产经纪机构中，以其全部资产对其债务承担责任的机构是（　　）。［2011年真题］

A．房地产经纪有限责任公司

B．房地产经纪机构的分支机构

C．合伙制房地产经纪机构

D．个人独资房地产经纪机构

【答案】A

【解析】房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

4．下列关于房地产经纪机构的表述中，错误的是（　　）。［2008年真题］

A．房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任

B．房地产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任

C．房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任

D．房地产经纪股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任

【答案】C

【解析】房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其所持有的股份为限对公司承担责任。

5．根据我国《城市房地产管理法》，设立房地产经纪机构，应当向当地（　　）行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。［2010年真题］

A．工商

B．税收

C．建设

D．房地产

【答案】A

【解析】设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。

6．房地产经纪机构的分支机构在领取工商营业执照之日起（　　）日内，应当到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。［2012年真题］

A．15

B．20

C．30

D．60

【答案】C

【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，房地产管理部门应当出具备案证明。

7．在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是（　　）。［2008年真题］

A．可以终止合同并赔偿损失

B．经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成

C．由委托人自行处理，收取部分佣金

D．在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式

【答案】C

【解析】房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法进行处理。

8．房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的，应当自办理注销登记后的（　　）日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。［2011年真题］

A．15

B．20

C．30

D．45

【答案】C

【解析】房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。

9．房地产经纪机构的义务不包括（　　）。［2010年真题］

A．在经营场所公示房地产经纪人员的注册证书

B．向房地产管理部门或行业组织提出实施专业培训的要求和建议

C．督促房地产经纪人员认真开展经纪业务

D．为委托人保守商业秘密

【答案】B

【解析】房地产经纪机构负有如下义务：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等的义务；③认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；④维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；⑤按照规定标准收取佣金及其他服务费用；⑥依法缴纳各项税费；⑦接受房地产管理部门的监督和检查；⑧法律、法规和规章规定的其他义务。

10．有资格承接房地产经纪业务的主体是（　　）。［2009年真题］

A．房地产经纪人员

B．房地产经纪机构

C．房地产经纪机构的法定代表人

D．房地产经纪门店的店长

【答案】B

【解析】房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体，是房地产经纪活动的组织者。房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订，也就是说房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行。

11．因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失，给当事人造成损失的，则赔偿责任（　  ）。［2010年真题］

A．均由房地产经纪人员承担

B．可由房地产经纪人员承担

C．可由房地产经纪机构承担

D．均由房地产经纪机构承担

【答案】D

【解析】由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。

12．下列关于房地产中介的表述中，错误的是（　　）。［2007年真题］

A．房地产中介服务人员不得以个人名义承揽业务

B．房地产中介服务人员不得以个人名义与委托人签订委托合同

C．房地产中介委托合同的主要事项包括违约责任和纠纷处理方式

D．因房地产中介服务人员的过失给当事人造成经济损失的，房地产中介服务机构可以免责

【答案】D

【解析】房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，表现为：①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

13．房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门（　　），从事房地产经纪活动的中介服务机构。

A．备案

B．监督

C．监管

D．注册

【答案】A

【解析】房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

14．房地产经纪机构的特点不包括（　　）。

A．房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构

B．房地产经纪机构主营业务是从事新建商品房经纪和存量房经纪业务

C．房地产经纪机构是轻资产类型企业

D．房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围

【答案】B

【解析】房地产经纪机构的特点，主要包括：①房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；②房地产经纪机构是轻资产类型的企业；③房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。

15．房地产经纪机构主要依靠人力资源和（　　）进行运作，经营效益更多地取决于企业治理制度、内部管理、人员培训、企业文化等“软”实力。

A．信息资源

B．经济资源

C．制度资源

D．科技资源

【答案】A

【解析】房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作，经营效益的高低主要取决于企业治理结构、内部管理、人员培训、企业文化等“软”实力。与重资产类型企业相比，轻资产类型企业往往具有更好的成长性，我国一些优秀的房地产经纪机构超高速的成长，不仅仅是由于中国房地产市场的快速发展，也是得益于其轻资产的企业特性。

16．房地产经纪机构的资产中，固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是（　　）等无形资产。

A．商业模式、品牌、专利技术

B．专利技术、品牌、专有技术

C．商业模式、商标、专有技术

D．商业模式、品牌、专有技术

【答案】D

【解析】房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作，经营效益的高低主要地取决于企业治理结构、内部管理、人员培训、企业文化等“软”实力。从总体来看，与钢铁、机械制造、物流等行业的企业相比较，房地产经纪机构的资产中，固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是商业模式、品牌、管理制度、专有技术等无形资产。

17．由于房地产的不可移动性，房地产市场具有很强的地域（　　）。

A．选择性

B．特殊性

C．分割性

D．管理性

【答案】C

【解析】房地产经纪服务的地域性特点是由房地产的不可移动性所造成的，大多数房地产经纪机构通常会选择在其所熟悉的城市、市区或某一区域设店并提供相应的经纪服务。因此，在房地产市场中，即使是规模化的大型房地产经纪机构也不可能覆盖全部市场，这就给了大量中小型房地产经纪机构留下了广阔的生存空间。

18．目前，（　　）在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。

A．新建商品房经纪业务

B．存量房经纪业务

C．住宅经纪业务

D．商业房地产经纪业务

【答案】B

【解析】以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前这类机构大多数以门店的方式，承接个人或机构委托的存量住宅买卖、租赁经纪业务。目前这类机构在存量住房交易市场上的极为活跃，参与度较高。目前，在房地产经纪行业的业务总量中存量房经纪业务的比重在50％以上。

19．我国房地产经纪行业中较早发展起来，且市场参与度尚不够高的房地产经纪机构是（　　）。

A．存量房经纪业务为主的房地产经纪机构

B．新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构

C．房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构

D．综合性房地产经纪机构

【答案】B

【解析】以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构主要为房地产开发企业提供新建商品房销售、租赁代理服务。这类机构是我国房地产经纪行业中较早发展起来的机构，但目前在新建商品房市场上，由于很多新建商品房，是由开发商自己组建销售团队或委托互联网分销商进行销售，而不是委托专业的房地产经纪机构进行销售，这类机构的市场参与度尚不够高。

20．下列选项中，（　　）同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产咨询、顾问、策划等多种业务。

A．新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构

B．综合性房地产经纪机构

C．存量房经纪业务为主的房地产经纪机构

D．房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构

【答案】B

【解析】综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产咨询、顾问、策划等多种业务。这类机构大多是在原来相对单纯的主营业务基础上通过业务多元化发展而成长起来的。

21．有关合伙制房地产经纪机构的表述，错误的是（　　）。

A．合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资

B．对货币以外的出资需要评估作价的，不能由全体合伙人协商确定

C．经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定

D．合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益由全体合伙人共同管理和使用

【答案】B

【解析】合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。

22．个人独资房地产经纪机构，投资人以其个人财产对机构债务承担（　　）责任。

A．无限

B．间接

C．直接

D．有限

【答案】A

【解析】个人独资房地产经纪机构，是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

23．关于房地产经纪机构设立的分支机构的表述，正确的是（　　）。

A．分支机构能独立开展房地产经纪业务，具有法人资格

B．分支机构解散后，房地产经纪机构不对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任

C．合伙机构和个人独资机构以其全部财产承担有限责任

D．股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任

【答案】D

【解析】A项，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。B项，分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。CD两项，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

24．房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内。到工商登记机关所在地的市、县人民政府（　　）备案，领取备案证明。

A．工商管理部门

B．房地产管理部门

C．土地管理部门

D．行政管理部门

【答案】B

【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。

25．下列不属于房地产经纪机构权利的是（　　）。

A．委托人提供不实信息，房地产经纪机构有权中止经纪业务

B．按照国家有关规定制订机构内部各项规章制度

C．向房地产管理部门提出实施专业培训的要求

D．督促房地产经纪人员认真开展经纪业务

【答案】D

【解析】房地产经纪机构享有以下权利：①在工商行政管理部门核准的经营范围内的经营，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用。②按照国家有关规定各项规章制度，并以此约束在本机构中房地产经纪人员的执业行为。③在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务。④当委托人给房地产经纪机构或房地产经纪人员所造成经济损失时，向委托人提出赔偿要求。⑤向房地产管理部门提出专业培训的要求和建议。⑥法律、法规和规章规定的其他权利。D项属于房地产经纪机构的义务。

26．关于房地产经纪机构义务的表述，不正确的是（　　）。

A．认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务

B．按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为

C．维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密

D．在经营场所公示营业执照、备案证明文件、房地产经纪人员注册证书等义务

【答案】B

【解析】房地产经纪机构负有如下义务：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等义务；③认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；④维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；⑤按照约定标准收取佣金及其他服务费用；⑥依法缴纳各项税费；⑦接受房地产管理部门的监督和检查；⑧法律、法规和规章规定的其他义务。

27．房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系表述错误的是（　　）。

A．执业关系

B．法律责任关系

C．经济关系

D．契约关系

【答案】D

【解析】房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

28．由于委托人的原因给房地产经纪人造成经济损失的，应由（　　）向委托人提出赔偿要求。

A．房地产经纪人协理

B．房地产经纪人

C．房地产经纪机构

D．房地产经纪机构和房地产经纪人共同

【答案】C

【解析】由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的，因此，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

29．经纪人收取佣金时应当开具（　　），并依法缴纳税费。

A．发票

B．收据

C．合同

D．证明

【答案】A

【解析】房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人和房地产经纪机构签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1．按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为（　　）。［2011年真题］

A．以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构

B．以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构

C．公司制房地产经纪机构

D．合伙制房地产经纪机构

E．以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构

【答案】ABE

【解析】房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。从主营业务类型来看，目前我国房地产经纪机构主要有以下类型：①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；③以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；④综合性房地产经纪机构；⑤其他类型的房地产经纪机构。

2．关于房地产经纪机构分支机构的说法，正确的有（　　）。［2012年真题］

A．经相关部门审批，国外房地产经纪机构可以在我国境内设立分支机构

B．分支机构具有法人资格，能独立开展房地产经纪业务

C．分支机构先以自己的财产对外承担责任，不足部分由设立机构承担

D．分支机构解散后，其设立机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任

E．分支机构承担责任的形式根据设立机构的组织形式确定

【答案】ACD

【解析】房地产经纪机构设立的分支机构规定有：①在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构（包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构）、国外房地产经纪机构，经拟设立分支机构所在地主管部门审批，都可以在我国境内设立分支机构。②分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。③房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任。④分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。⑤该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

3．关于房地产经纪机构的分支机构的说法，正确的有（　　）。［2010年真题］

A．分支机构可以独立进行经济核算

B．房地产经纪机构对其分支机构解散后尚未清偿的全部债务承担责任

C．分支机构可以开展房地产经纪业务

D．房地产经纪机构在我国境内设立的分支机构不具有法人资格

E．分支机构可以与聘用的房地产经纪人签订劳动合同

【答案】ABCD

【解析】参见第2题解析。

4．房地产经纪机构应当办理备案信息变更手续的情形包括（　　）。［2012年真题］

A．房地产经纪机构的名称变更

B．房地产经纪机构的分支机构名称变更

C．注册在房地产经纪机构的房地产经纪人员变更

D．房地产经纪机构的法定代表人变更

E．房地产经纪机构的商标变更

【答案】ABCD

【解析】房地产经纪机构（含分支机构）的名称、法定代表人（执行合伙人、负责人）、住所、登记房地产经纪人员等备案信息发生变更的，应当在变更后30日内，向原备案机构办理备案变更手续。

5．房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有（　　）。［2010年真题］

A．告知委托人因机构注销，经纪合同自动终止，双方互不承担责任

B．终止合同并赔偿损失

C．由委托人自行处理，收取部分佣金

D．经委托人同意，将业务转由其他房地产经纪机构代为完成

E．在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式

【答案】BDE

【解析】房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，还可以用其他方法进行处理。

6．房地产经纪人与房地产经纪机构签订劳动合同后，两者之间就具有了（　　）。［2012年真题］

A．主从关系

B．经济关系

C．执业关系

D．支配关系

E．法律责任关系

【答案】BCE

【解析】房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

7．邓某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人，下列关于邓某与甲机构之间关系的表述中，正确的有（　　）。［2008年真题］

A．邓某可以以甲机构的名义从事经纪活动

B．邓某在执业活动中因过失给委托人造成损失，甲机构承担赔偿责任

C．在执业过程中委托人因过失给邓某造成损失，甲机构向委托人提出赔偿请求

D．邓某可以直接向委托人收取佣金等服务费用，由甲机构出具发票

E．邓某可以与甲机构协商其应得的报酬

【答案】ABCE

【解析】D项，由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬，报酬的具体具体金额或分配比例由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。

8．在履行房地产经纪合同过程中，因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失，使房地产经纪人员和房地产经纪机构与委托人产生了纠纷，对争议的处理正确的有（　　）。［2007年真题］

A．双方当事人可以协商解决纠纷

B．对委托人造成的经济损失，由房地产经纪人员和房地产经纪机构承担赔偿责任

C．房地产经纪主管部门可以对双方当事人之间的纠纷进行调解

D．房地产经纪合同中没有仲裁条款的，双方当事人可以另行达成仲裁决议

E．对仲裁决议不服的，双方当事人还可以向房地产所在地人民法院提起诉讼

【答案】ACDE

【解析】房地产经纪机构与房地产经纪人之间存在着法律责任关系，表现为：①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

9．关于房地产经纪机构特点的说法，正确的有（　　）。

A．是轻资产类型的企业

B．以外部管理为主导

C．企业规模有巨大可选择范围

D．以综合性业务为主

E．是中介服务机构

【答案】ACE

【解析】房地产经纪机构的特点主要有三方面：①房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；②房地产经纪机构是轻资产类型的企业；③房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。

10．存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房，特别是（　　）经纪业务。

A．存量住宅的买卖

B．存量商业地产买卖

C．存量住宅租赁

D．存量商业地产租赁

E．存住宅咨询

【答案】AC

【解析】从主营业务类型来看，目前我国房地产经纪机构可以分为以下几种类型：①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；③以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；④综合性房地产经纪机构；⑤其他类型的房地产经纪机构。其中，以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。

11．房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构的经营业务包括（　　）。

A．新建商品房销售、租赁代理服务

B．房地产市场分析

C．房地产投资项目可行性分析

D．房地产营销方案策划

E．存量住宅的买卖、租赁经纪业务

【答案】BCD

【解析】以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构所提供的服务中，房地产市场分析、房地产投资项目的可行性分析、房地产营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例，目前主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业。

12．综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产（　　）等多种业务。

A．咨询

B．代理

C．顾问

D．承包

E．策划

【答案】ACE

【解析】综合性房地产经纪机构同时经营多种业务，包括：①存量房经纪业务；②新建商品房经纪业务；③房地产咨询、顾问、策划等。这类机构大多是在原来相对单纯的主营业务的基础上通过业务多元化发展而成长起来的。

13．按房地产经纪机构的组织形式划分的房地产经纪结构的类型有（　　）。

A．公司制房地产经纪机构

B．合伙制房地产经纪机构

C．个人独资房地产经纪机构

D．综合制房地产经纪机构

E．房地产经纪机构设立的分支机构

【答案】ABCE

【解析】目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。

14．以下具有法人资格的机构有（　　）。

A．房地产经纪有限责任公司

B．房地产经纪股份有限公司

C．合伙制房地产经纪机构

D．个人独资房地产经纪机构

E．房地产经纪机构的分支机构

【答案】ABCD

【解析】目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构，包括有限责任公司和股份有限公司；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。其中，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。

15．下列关于合伙制房地产经纪机构的表述中，正确的有（　　）。

A．合伙人以办公用房出资需要评估作价的，可以由注册房地产估价师评估

B．合伙人以办公用房出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定

C．合伙人对于合伙机构的债务承担无限连带责任

D．合伙人以其出资为限对机构债务承担责任

E．以家庭财产出资的，合伙人仅将其个人享有的财产用于承担合伙机构债务

【答案】ABC

【解析】合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。

16．下列有关个人独资房地产经纪机构承担机构债务的说法，正确的是（　　）。

A．投资人以其投资的财产承担有限责任

B．投资人在其投资的财产总额内承担无限责任

C．投资人可以是一个自然人，也可以是一个法人

D．投资人以其个人财产对机构债务承担责任

E．投资人对机构债务承担的是无限责任

【答案】DE

【解析】个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

17．房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够（　　），但不具有法人资格。

A．再设立分支机构

B．独立开展房地产经纪业务

C．独立核算

D．承担有限责任

E．不承担债务

【答案】BCD

【解析】分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。

18．申请设立房地产经纪机构，应当具备的条件有（　　）。

A．选定的机构名称应当注明“房地产经纪”字样

B．有固定的经营场所

C．具备房地产经纪人员职业资格的人数达到规定数量

D．有收费许可证

E．符合相关法律规定

【答案】ACE

【解析】房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》等法律法规及其实施细则以及工商登记管理的具体规定。此外，设立房地产经纪机构应当具备一定数量的注册资金和足够数量的房地产经纪专业人员，具体数量由各省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门制定。设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为其行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。

19．县人民政府建设主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的（　　）等信息进行备案。

A．房地产经纪人员

B．注册资本

C．专职人员数量

D．法定代表人

E．营业执照

【答案】ABD

【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。

20．在房地产经纪机构注销时，下列对尚未完成的房地产经纪业务所采取的处理方式中，不正确的有（　　）。

A．注销后再终止合同并赔偿损失

B．注销后直接将业务转由他人代为完成

C．注销前直接终止合同并赔偿损失

D．注销前直接将业务转由他人代为完成

E．在符合法律规定的前提下，与委托人约定采用适当方式完成

【答案】AB

【解析】房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，还可以用其他方法进行处理。

21．房地产经纪机构的义务包括在经营场所公示（　　）。

A．营业执照

B．备案证明文件

C．业务流程

D．服务项目

E．房地产经纪人员身份证复印件

【答案】ABCD

【解析】房地产经纪机构负有在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等义务。

22．以下说法中，正确的是（　　）。

A．由于委托人的故意给房地产经纪机构造成损失的，由房地产经纪机构对委托人提出赔偿请求

B．由于委托人的故意给房地产经纪人造成损失的，由房地产经纪人对委托人提出赔偿请求

C．由于委托人的故意给房地产经纪人造成损失的，由房地产经纪人所在经纪机构对委托人提出赔偿请求

D．由于委托人的故意给房地产经纪人或房地产经纪机构造成损失的，由房地产经纪人或房地产经纪机构对委托人提出赔偿请求

E．由于委托人的故意给房地产经纪人和房地产经纪机构造成损失的，由房地产经纪人和房地产经纪机构共同对委托人提出赔偿请求

【答案】AC

【解析】房地产经纪机构和房地产经纪人存在着法律责任关系，表现为两方面：①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

23．体现房地产经纪机构和房地产经纪人之间经济关系的有（　　）。

A．房地产经纪机构统一承接业务

B．房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用

C．房地产经纪机构必须有规定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理

D．房地产经纪机构按约定向房地产经纪人支付报酬

E．房地产经纪人由于过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任

【答案】BD

【解析】AC两项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的执业关系；E项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的法律关系。

三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）

（一）

小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构（以下简称甲机构），小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵，二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲机构签订了房地产经纪合同。

1．甲机构可能是（　　）。

A．个人独资房地产经纪机构

B．合伙制房地产经纪机构

C．房地产经纪公司

D．房地产经纪机构设立的分支机构

【答案】B

【解析】设立房地产经纪机构时，必须确定拟设立房地产经纪机构的组织形式。目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。其中，合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。

2．小张、小王二人成立房地产经纪机构可以用（　　）出资。

A．实物

B．货币

C．知识产权

D．房屋使用权

【答案】ABC

【解析】合伙制房地产经纪机构中，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。

3．甲机构办理备案应（　　）。

A．依法取得营业执照

B．具有规定数量的取得《房地产经纪人执业资格证书》的专职人员

C．具有办公场所

D．到人民政府办理

【答案】A

【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。

4．小张在为邢某提供服务的过程中，给邢某造成了损失，应由（　　）承担责任。

A．小张

B．小张与邢某共同

C．小张与邢某共同

D．甲机构

【答案】D

【解析】由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。房地产经纪业务的特点决定了房地产经纪人员较大的流动性，由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人员和房地产经纪机构三方的合法权益，也有利于提高房地产经纪机构的内部监管水平，以更加有效地规避风险。

（二）

甲、乙、丙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。甲、乙二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，丙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但甲、乙二人考虑到丙的业务开拓能力极强，还是准备将丙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中甲以现金出资10万元；乙以房屋出资作价15万元；丙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及丙第一年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，丙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。

1．该房地产经纪机构的名称可以选（　　）。

A．××房地产经纪股份有限公司

B．绿源房地产事务所

C．××房地产经纪有限责任公司

D．为民房地产经纪事务所

【答案】D

【解析】AC两项，合伙制的房地产经纪机构不能命名为公司；B项，设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。

2．关于该房地产经纪机构的出资，下列说法中正确的是（　　）。

A．必须达到10万元以上的出资

B．丙可以用劳务作为出资，但应委托法定评估机构进行评估

C．丙不能以劳务作为出资，其现金出资合法

D．甲、乙以个人财产对该房地产经纪机构承担无限连带责任

【答案】D

【解析】合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。