三、现行法上的不动产权利体系

（一）规范不动产权利的法律体系

1978年改革开放至今，我国先后颁布了《宪法》《森林法》《草原法》《矿产资源法》《民法通则》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《海域使用管理法》《物权法》等法律以及大量配套的行政法规、地方性法规和规章。这些法律法规和规章规定了许多不动产上权利的类型。到目前，我国不动产上的权利形态可谓丰富多彩。

1.我国宪法对自然资源权属的规定

《宪法》是我国的根本大法，具有最高法律效力。宪法对自然资源权利的规定，为我国法上整个不动产权利的体系奠定了基础。

我国是社会主义国家，其基本的经济制度是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《宪法》第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

2.其他法律法规和规章对不动产权利的规定

我国的法律渊源包括法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例、国务院部门规章、地方政府规章以及我国参加的国际条约等。由于《物权法》以物权法定为基本原则之一（第5条），物权的种类和内容都需要由法律规定。[14]因此，对于不动产上的物权，只有当法律作出了相应的规定后，行政法规、地方性法规和规章等才会对之作出更为详细的实体性或程序性的规定。

依据前文所述我国不动产的类型，可将规范我国不动产上的权利的法律规范分为以下几类。

（1）规范土地（含山岭、荒地、滩涂）上权利的法律规范

①法律，包括《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》；

②行政法规，包括《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等；

③地方性法规，即各省、自治区和直辖市等地方人大颁布的《土地管理法》等法律的相应实施办法；

④规章，主要是国土资源部、住房和城乡建设部等颁布的部门规章以及地方政府规章。

（2）规范森林资源的权利的法律规范

①法律，主要就是《森林法》；

②行政法规，即《森林法实施条例》；

③地方性法规与地方政府规章，即各省、自治区和直辖市等地方人大和地方政府颁布的《森林法》的实施办法或细则。

（3）规范草原上的权利的法律规范

①法律，即《草原法》；

②地方性法规，即各省、自治区和直辖市颁布的《草原法》的实施办法。

（4）规范海域上的权利的法律规范

①法律，即《海域使用管理法》；

②部门规章，即国家海洋局颁布的《海域使用权管理规定》《海域使用权登记办法》《海域使用权证书管理办法》等。

（5）规范矿产资源上的权利的法律规范

①法律，即《矿产资源法》；

②行政法规，即《矿产资源法实施细则》《探矿权采矿权转让管理办法》《矿产资源开采登记管理办法》《矿产资源勘查区块登记管理办法》等；

③地方性法规，即各省、自治区和直辖市颁布的《矿产资源法》的实施办法。

（6）规范水资源上的权利的法律规范

①法律，即《水法》；

②地方性法规，即各省、自治区和直辖市颁布的《水法》的实施办法。

（7）规范水域上的权利的法律规范

①法律，即《渔业法》；

②行政法规，即《渔业法实施细则》；

③部门规章，即农业部颁布的《水域滩涂养殖发证登记办法》《渔业捕捞许可管理规定》等。

表1.3.1　我国规范不动产权利的法律体系

（二）我国现行法中的不动产权利类型

不动产上可以设立的权利主要就是两类：一为物权，一为债权。前者由《物权法》等法律调整，除不动产所有权外，主要是用益物权。后者由《合同法》等法律调整，如房屋租赁、土地租赁等。我们只是研究我国现行法中不动产上的物权体系和状况，具体包括不动产所有权与不动产用益物权。

1.不动产所有权

所有权是最基本也是最完全的物权，用益物权和担保物权等所谓的他物权都是从所有权中产生的。我国作为社会主义国家，与非社会主义国家在所有权制度上的最大的差异就在于：土地等自然资源实行的是公有制，即国家所有和集体所有。但是，对于房屋等地上定着物，我国法上允许自然人、法人等非国家、集体的民事主体拥有所有权。

（1）不动产的国家所有权

国家所有权可以存在于任何不动产上，也就是说，可以成为集体所有权或私人所有权客体的不动产可以成为国家所有权的客体。但是，并非任何能够成为国家所有权客体的不动产都可以成为集体所有权或私人所有权的客体。换言之，有些不动产的所有权专属于国家，除了国家以外，任何单位和个人均不得取得所有权。

具体来说，专属于国家的不动产包括：

①矿藏、水流、海域；

②城市的土地以及依法属于国家所有的农村和城市郊区的土地；

③森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，但依法属于集体的除外；

④无居民海岛。

（2）不动产的集体所有权

相比于国家所有权，作为集体所有权的客体的不动产种类要少很多，当然，依旧多于私人所有权。首先，专属于国家的不动产如矿藏、水流、海域等不能属于集体所有权。其次，有些不动产依据法律规定可以属于集体所有，即法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。此外，建筑物等法律没有对其上存在的所有权特别规定的不动产，当然也可以作为集体所有权的客体。

（3）不动产的私人所有权

私人，是指国家与集体之外的自然人、法人和其他组织等民事主体。由于私法领域中奉行的是“法不禁止即为”的原则，故此，凡是法律没有规定只能归国家或集体所有的不动产，都可以归私人所有。在我国，能够归私人所有的不动产主要就是房屋、林木、农作物等地上定着物。其他的不动产，都不可能归私人所有。

2.不动产用益物权

虽然《物权法》第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”但是，到目前为止，我国法上的用益物权的客体只限于不动产，动产、权利以及财产的结合上的用益物权尚不存在。

依据规定用益物权的法律的不同，可将其分为民法上的用益物权与特别法上的用益物权。前者也称典型的用益物权，是指由民法典所确立的用益物权。特别法上的用益物权，也称特别物权或准物权，是指由民事单行法或特别法确立的用益物权。

我国尚未制定民法典，《物权法》是未来民法典的重要组成部分，因此，《物权法》中规定的用益物权就是民法上的用益物权，具体包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

特别法上的用益物权是指由《土地管理法》《森林法》《水法》《矿产资源法》《渔业法》《海域使用管理法》等单行法律所规定的用益物权，如集体土地建设用地使用权、林权、取水权、探矿权、采矿权、养殖权、海域使用权等。

（1）土地承包经营权

①含义

土地承包经营权，是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。申言之，土地承包经营权是指权利人依法享有的对其承包经营的耕地、林地、草地等加以占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产（《物权法》第125条）。

作为土地承包经营权客体的不动产是农村土地。农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地（《农村土地承包法》第2条）。

②类型

《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”因此，依据取得农村土地承包经营权的方式不同，可将农村土地承包经营权分为两类：通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权和通过其他方式（招标、拍卖、公开协商等）取得的农村土地承包经营权。

这一区分主要是根据承包的对象不同决定的。由于耕地、林地以及草地是农业的基本生产要素，是农民基本的生活依靠，而且承包的成本相对较低，因此一家一户就可以经营。[15]而且，从历史上来看，在我国农村家庭就一直是最基本的生产经营单位与生活消费单位，它是我国农村最基层的社会单位。因此，家庭承包是最主要的取得农村土地承包经营权的方式。至于荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，要治理开发这些土地需要投入较多的资金、风险较大、成本交高，并且也不是农民最基本的生活依靠，因此一家一户往往难以承包也不愿承包，为了能够充分利用四荒土地，法律规定可以通过招标、拍卖和公开协商等方式承包，其主体也不限于本集体经济组织的成员，其他单位或者个人也可以承包。

③两类土地承包经营权的差异

第一，承包的对象不同。其他方式承包的对象仅限于“四荒土地”（《农村土地承包法》第3条第2款），而家庭承包的对象既包括耕地、林地、草地等农村土地，也包括四荒土地。

第二，承包的主体不同。家庭承包的主体是本集体经济组织的农户，而其他方式承包的主体还可以包括本集体经济组织成员之外的单位或者个人（《农村土地承包法》第48条）。

第三，承包期限不同。以家庭承包方式承包的，耕地的承包期限为30年；草地的承包期限为30年至50年；林地的承包期限为30年至70年，特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准还可以延长（《农村土地承包法》第27条、《物权法》第126条第1款）。而对于其他方式承包取得的土地承包经营权的存续期限，法律没有明文规定，可以由当事人根据实际情况以合同约定，如小块的菜地或养殖水面，因生产周期短，可以约定较短的承包期限；荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，因开发难度大，生产周期长，可以约定较长的承包期限。一些地方性法规对四荒土地承包经营权的期限作出了上限的规定。[16]

第四，权利内容不同。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转（《农村土地承包法》第32条、《物权法》第133条）。而通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转（《农村土地承包法》第49条）。从这里可以看出，通过其他方式取得的土地承包经营权的流转方式的范围比家庭承包方式取得的土地承包经营权的范围更广，包括了抵押。[17]而通过家庭承包方式取得的土地承包经营权由于有重要的社会保障作用，因此不得设定抵押权。依据《农村土地承包纠纷案件解释》第15条，如果以家庭方式取得的土地承包经营权被承包方进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效，由此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。

表1.3.2　两类土地承包经营权的区别

（2）建设用地使用权

①含义

建设用地使用权，是指单位或者个人依法享有的在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、收益的权利（《物权法》第135条）。在《物权法》颁布之前，建设用地使用权也称“国有土地使用权”。

我国是社会主义国家，实行的是土地等自然资源的公有制。除了国家或集体，任何单位或个人不得拥有土地的所有权，也不得买卖土地。在计划经济年代，无论是国家机关还是企事业单位，要使用国家的土地，由国家通过行政手段划拨即可。然而，在市场经济条件下，为了能够充分发挥市场在配置资源上的基础性作用（《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》），我国原则上实行自然资源有偿使用制度（《物权法》第119条），即国家按照所有权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权的出让、转让制度（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条）。因此，建设用地使用权是在国家土地所有权基础上产生的一种用益物权，它具有物权的支配性与排他性。

②类型

《物权法》第137条第1款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”依据取得建设用地使用权的方式不同，可以将建设用地使用权分为三类：

一是出让的建设用地使用权。所谓出让的建设用地使用权即以出让之方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权的出让，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用权人，并由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条第1款）。《物权法》第138条第1款规定：“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。”

建设用地使用权的出让又可分为：协议出让与招拍挂出让。

协议出让建设用地使用权，是指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（《协议出让国有土地使用权规定》第2条第2款）。协议出让的方式由于是出让方与特定的受让方一对一的协商，因此存在不公开、不透明、暗箱操作、易导致腐败与国家利益受损等诸多弊端，故而备受抨击。因此，《物权法》第137条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”这一规定从民事基本法的角度确定了协议出让的范围，具有十分重要的意义。

招拍挂出让建设用地使用权中的“招拍挂”是对招标、拍卖与挂牌这三种公开竞价方式的简称。招标出让建设用地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。[18]在上述三种建设用地使用权公开竞价的出让方式中，拍卖、招标这两种公开竞价方式早已为《拍卖法》《招标投标法》所确认，而挂牌则是一种新的公开竞价方式。

《物权法》第137条第2款以民事基本法的形式对于必须采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让建设用地使用权的范围作出了规定，即：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

二是划拨的建设用地使用权。划拨的建设用地使用权即通过划拨方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为（《城市房地产管理法》第22条第1款）。通过行政划拨方式取得建设用地使用权的方式具有无偿性与无期限性的特征。

由于划拨不是一种市场配置资源的方式而是行政行为，故此《物权法》第137条第3款规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定：“严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。”根据国土资源部颁布的《划拨土地目录》，划拨的适用范围限于十九类建设用地，只有符合该目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，才可以划拨方式提供土地使用权。另外，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，则应当以有偿方式提供土地使用权。

三是其他方式取得的建设用地使用权。《公司法》第27条第1款规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”所谓以其他方式取得的建设用地使用权就是指除出让外通过国有土地租赁或国有土地使用权作价出资或入股而取得的建设用地使用权。

国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。[19]国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。

国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。[20]

③三类建设用地使用权的区别

首先，权利取得方式不同。划拨建设用地使用权是无偿取得的，而出让建设用地使用权、以其他方式取得的建设用地使用权都是有偿取得的。

其次，权利存续期限不同。划拨的建设用地使用权没有期限的限制，而另外两类都有期限的限制。

再次，权利处分上的限制不同。出让的建设用地使用权的权利人在法律规定或者合同约定的限度内，有权获取收益或者处分建设用地使用权。具体来说，处分情形包括将建设用地使用权进行转让、作价入股、赠与、互易、出租、抵押等。

通过国有土地租赁方式取得的建设用地使用权的权利人在按规定

支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

划拨的建设用地使用权的权利人由于通过划拨的方式取得土地使用权是无偿的，因此土地使用权人的权利内容较之通过出让或转让的土地使用权人要受限制，这些限制为：不得转让、出租或抵押（《城市房地产管理法》《城镇建设用地使用权出让和转让暂行条例》《划拨土地使用权管理暂行办法》）。如果未经批准擅自转让、出租或者抵押划拨土地使用权，则不仅合同无效，而且市、县人民政府土地管理部门将没收划拨土地使用权的单位和个人的其非法收入，并根据情节处以罚款。

最后，能否无偿收回方面不同。出让建设用地使用权的期限未届满前，如果因公共利益需要提前收回的，则应当依法对土地上的房屋和其他不动产进行补偿并退还相应的出让金。通过其他方式取得的建设用地使用权因社会公共利益的需要提前收回的，也应对承租人给予合理补偿。但是，对于划拨土地使用权，在权利人因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地时，市、县人民政府有权无偿收回。此外，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回划拨土地使用权，并可依法予以出让。

表1.3.3　三类建设用地使用权的区别

（3）宅基地使用权

宅基地使用权，是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。

宅基地使用权除具有用益物权的一般特征之外还具有以下几项特征：首先，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。其次，宅基地使用权只能用于村民住宅及其附属设施。所谓村民住宅是指农村村民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施，如厨房、厕所、院墙、储藏室。[21]

（4）地役权

地役权，是指不动产所有人或者使用人为了便利地使用自己的不动产，而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。在地役权法律关系当中，需要其他不动产提供便利的不动产土地称为“需役地”，而提供此种便利的不动产称为“供役地”。

地役权的权利主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人。在传统大陆法系民法中，不动产的使用权人包括地上权人、永佃权人、耕作权人以及典权人等就土地享有用益物权的人。从我国《物权法》的规定来看，不动产的所有权包括土地的所有权人和房屋等土地上的附着物的所有权人。而不动产的使用权人主要是指用益物权人，即土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等。

（5）集体建设用地使用权

集体建设用地使用权，是指权利人依法享有的在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。我国现行法上承认的可以用于建设的集体土地有：乡（镇）村企业用地使用权与乡（镇）村公益用地使用权。

①乡（镇）村企业用地使用权

乡（镇）村企业用地使用权，是指经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业生产经营活动的乡（镇）村企业提供的集体土地使用权。依据《土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。

②乡（镇）村公益用地使用权

乡（镇）村公益用地使用权，是指农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在依法经审批后对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的集体土地使用权。依据《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

其他用途的集体建设用地使用权，目前我国的法律尚不承认。也就是说，目前集体土地用于非农业建设的情形仅限于：乡（镇）村企业用地以及乡（镇）村公益用地。目前，集体还不能直接出让自己的土地使用权，也就是说，集体所有的土地不能如同国有土地那样通过设立建设用地使用权而直接进入土地一级市场。农民集体所有的土地必须经过征收成为国家所有的土地之后才能出让建设用地使用权。

（6）林权

林权并非单一的权利，它是一个复合的概念，是指森林、林木和林地的所有权或者使用权（《森林法》第3条第2款）。申言之，林权中既包括森林资源的国家所有权，又包括林地的国家所有权与集体所有权，还包括在国有或集体的林地上设立的林地使用权（即林地的承包经营权）以及作为地上定着物的林木的所有权。

（7）探矿权与采矿权

矿产资源是指由地质作用形成的，具有利用价值的，呈固态、液态、气态的自然资源。《矿产资源法》第3条第1款规定：“矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”《矿产资源法实施细则》第5条第1款规定：“国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。勘查矿产资源，必须依法申请登记，领取勘查许可证，取得探矿权；开采矿产资源，必须依法申请登记，领取采矿许可证，取得采矿权”。

探矿权，是指在依法取得勘查矿产资源许可证后，在该许可证规定的范围内勘查矿产资源的权利。采矿权，是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。探矿权和采矿权的取得，现行法中主要规定了申请取得的方式，即采矿人提出申请经审批后取得采矿权。实践中，也出现了通过招标、拍卖设定采矿权的做法。探矿权、采矿权的取得必须为有偿，采矿权人应当缴纳资源税和资源补偿费；但相关费用，可以根据不同情况规定予以减缴、免缴。

探矿权和采矿权的主体，是直接从事探矿、采矿活动的，依法取得探矿权或采矿权的全民所有制矿山企业、集体所有制矿山企业和自然人个人。

采矿权的权利处分权能受到了一定的限制。根据《民法通则》第81条的规定，采矿权不得买卖、出租，抵押或以其他形式非法转让。原《矿产资源法》第3条也规定：“采矿权不得买卖、出租，不得用作抵押”。但修改后的《矿产资源法》对该条作了修改，允许探矿权人在完成规定的最低勘查投入后，经依法批准，可以将探矿权转让他人；已取得采矿权的矿山企业，因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形而需要变更采矿权主体的，经依法批准可以将采矿权转让他人采矿[22]。而删去了对采矿权出租、抵押的禁止性规定，并未提及是否允许或禁止采矿权出租、抵押的问题。而对于探矿权，法律则要求探矿权人在完成规定的最低勘查投入后，经依法批准，可以将探矿权转让他人。

（8）养殖权与捕捞权

所谓养殖权，是指自然人、法人或其他组织在内水、滩涂、领海、专属经济区以及中华人民共和国管辖的一切其他海域中适于养殖的水域、滩涂进行养殖经营的权利。适于养殖的水域、滩涂由国家统一规划确定。使用国家所有的水域、滩涂的，使用人应当向政府提出申请，由其核发养殖证，许可其使用该水域、滩涂从事养殖生产。集体所有的或者全民所有由农业集体经济组织使用的水域、滩涂，可以由个人或者集体承包，从事养殖生产。

所谓捕捞权是指自然人、法人或其他组织依法经批准获得的在我国管辖的内水、滩涂、领海、专属经济区以及我国管辖的一切其他海域内从事捕捞水生动物、水生植物等活动的权利。国家对捕捞业实行捕捞许可证制度和捕捞限额制度。捕捞权的取得，须通过相关机关的审批为之。在依法取得捕捞许可证、获得捕捞权之后，权利人有权在特定的区域捕捞水生动物、水生植物，取得所捕捞的水生动植物的所有权。捕捞权不得买卖、出租和以其他形式转让。

（9）取水权

取水权，是指自然人、法人或者其他组织依法经批准取得的利用水工程或者机械提水设施直接从江河、湖泊或者地下取水的权利。水工程包括闸（不含船闸）、坝、跨河流的引水式水电站、渠道、人工河道、虹吸管等取水、引水工程。我国法律中，水资源属于国家所有。农村集体经济组织的水塘和由农村集体经济组织修建管理的水库中的水，归各该农村集体经济组织使用。

（10）海域使用权

海域使用权，是指权利人对特定海域享有的排他性占有、使用、收益的用益物权。依照我国法律，海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。《物权法》虽未直接对海域使用权进行规定，但由于第122条规定：“依法取得的海域使用权受法律保护”。这就将海域使用权纳入了用益物权的范畴。《海域使用管理法》对海域使用权作了比较全面的规定。

海域使用权的客体是“海域”这一特殊的不动产。所谓海域，是指我国内水、领海的水面、水体、海床和底土。内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。换言之，海域不仅包括了我国内水和领海的水面、水体，还包括了海水之下的海床和底土。正因为如此，在填海造地的情况下，海域使用权人就其通过填海而形成的土地可以申请取得土地使用权。

海域使用权人有权将海域使用权进行转让、继承或者设定抵押。而且，法律对海域使用权的转让、抵押并未规定审批等限制，从而为海域使用权的流转大开方便之门。据此，在海域使用权的基础上形成了地役权、抵押权等他物权。故而海域使用权是海域权利中的基础权利，在此基础上形成地役权、抵押权等他项权利。

海域使用权的期限受到法律限制。海域使用权的最高期限按照下列用途分别确定：（1）养殖用海十五年；（2）拆船用海二十年；（3）旅游、娱乐用海二十五年；（4）盐业、矿业用海三十年；（5）公益事业用海四十年；（6）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。当海域使用权期限届满，海域使用权人需要继续使用海域的，应当至迟于期限届满前二个月向原批准用海的人民政府申请续期。除根据公共利益或者国家安全需要收回海域使用权的外，原批准用海的人民政府应当批准续期。准予续期的，海域使用权人应依法缴纳续期的海域使用金。