前言

不动产登记制度是国家保障不动产交易安全、保护不动产权利人合法财产权的一项基础性制度，世界各国普遍实施已久，在保护财产权益、维护交易安全等方面发挥着重要作用。自2007年我国《物权法》明确国家对不动产实行统一登记制度以来，社会高度关注，理论界和相关部门开展了大量的理论研究与实践探索。2013年，《国务院机构改革和职能转变方案》明确提出，房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，分别整合由一个部门承担，建立不动产统一登记制度，这标志着我国不动产统一登记制度建设的帷幕正式全面拉开。从2013年国务院第31次常务会提出登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，到《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式实施，并在徐州颁发全国第一本“不动产权证”，我国不动产统一登记制度已经真正开始落地，这对于新时期国家治理体系和治理能力现代化建设将会产生持续而深远的影响。

制度的革新往往离不开理论上的突破。众所周知，不动产登记是物权公示的重要手段，不动产登记立法，既是不动产登记制度建设的核心和关键，也是落实国务院关于不动产登记“四统一”的根本要求。然而，不动产统一登记在我国仍是一项新生事物，在立法顶层设计、框架结构以及诸多重大关键技术环节上都没有直接可借鉴的经验。不动产统一登记制度在我国的理论和实务中，仍有一系列重大问题需要深入研究：不动产权利体系如何构建、不动产登记簿证如何设计、不动产登记机构审查责任标准、不动产登记中是否需要强制公证、不动产登记相关法律法规的“立改废”、不动产登记信息如何查询，等等。以上理论和实务问题能否通过深入研究提出符合实际的可操作性立法建议，将直接影响到此次不动产登记立法的质量和水平。

中央明确提出建立和实施不动产登记制度以来，我们主动作为，发挥优势，组织骨干力量和高校专家学者全力开展不动产登记实践调研和理论研究，第一时间对不动产登记立法中的基础理论和关键技术难题进行集中攻关、快速突破，全程参与立法、起草、修订完善、论证工作，为我国《不动产登记暂行条例》的正式出台和实施直接提供了最有力支撑。在此基础上，为便于社会各方更加全面深入地了解不动产登记立法中各项制度的精神实质和深刻内涵，我们精心选取了立法研究中的十二项重大专题，在对研究成果作进一步整合提炼的基础上，最终形成了《不动产登记制度理论探究》一书。本书系《不动产登记暂行条例》立法的过程性研究成果，旨在全面展现《不动产登记暂行条例》起草背后的深层考量、总体思维和鲜活素材，与《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》相得益彰、互为一体，我们希望通过此书的出版可以助力我国不动产统一登记立法工作迈上新台阶。

本书是一项集体智慧的结晶，凝聚了来自科研院所、高校以及管理部门诸多同志的辛勤劳动。全书包括十二章。其中，程啸负责第一章，结合我国现行法律规定以及国外立法例，对完善我国不动产登记权利体系进行了深入分析；郭志京负责第二章，在对我国《物权法》规定和司法实践做法进行深入分析的基础上，系统梳理并分析了我国各类不动产权利登记以及预告登记、异议登记、更正登记等其他登记类型的效力问题；肖攀、姜武汉负责第三章，主要涉及不动产登记簿的编成、内容及簿页设计、单元划分等，并对各国不动产登记簿的有关情况进行了梳理；常鹏翱、肖攀负责第四章，在对国外不动产登记机构审查责任的主要模式及做法进行梳理的基础上，结合当前我国理论界及实务界主要观点与做法，对各种审查模式进行了利弊分析，并提出了完善我国不动产登记机构审查责任制度的有关建议；于丽娜、王龙江负责第五章，在对国外不动产登记员制度以及国内类似制度进行梳理分析的基础上，结合我国当前管理需要，提出了构建我国不动产登记人员管理制度的制度设想；翟国徽、刘寒负责第六章，就抵押权登记及地役权登记问题，从现行法律规定、国外制度规定、国内实践有关做法等方面进行了分析，提出了完善我国抵押权登记、地役权登记的立法建议；翟国徽、侯一洁负责第七章，该章从实证分析的角度，对公证制度在不动产登记中的作用进行了客观分析，既看到了公证制度对做好不动产登记工作的积极意义，也指出了公证自身存在的不足及问题，并以便民利民及维护不动产登记制度公信力为出发点，对不动产登记中如何发挥公证制度的作用提出了相应立法建议；尹飞、刘燕萍负责第八章，该章就不动产登记错误赔偿责任及归责原则问题，对我国现行法律、司法解释规定进行了梳理分析，对国外有关立法例进行了比较分析，对理论中存在的几种观点也进行了一一回应，在此基础上，结合不动产登记管理工作的实际需要，对构建符合我国国情的不动产登记赔偿责任制度提出了合理化建议；张富刚、刘金宗负责第九章，该章结合我国现行分散登记体制下登记资料查询有关规定，对我国不动产登记资料查询中的查询主体、查询范围、查询程序、资料保存和保密等关键问题进行了深入分析并提出了相应立法建议；谢蓉、宋方成负责第十章，该章在对信托登记的具体含义及现实做法进行梳理分析的基础上，从促进信托业发展及保护交易安全等角度，论述了建立不动产信托登记制度的必要性，并就信托登记的对象、效力、申请主体等问题，提出了不动产信托登记的制度构想；肖攀、程啸负责第十一章，该章系统梳理了涉及不动产登记的现行有关法律规定，并指出了其中存在的不衔接、不一致之处甚至法律漏洞问题，在此基础上，从完善不动产登记法律体系的角度出发，提出了现行有关法律法规“立改废”的建议；周玥、马俊科负责第十二章，该章在对现有不动产物权纠纷和处理方式进行详细梳理的基础上，深入分析了当前不动产纠纷处理机制存在的问题，并提出了建立和完善不动产纠纷处理机制的有关建议。全书由刘燕萍、张富刚、翟国徽统稿。

由于作者水平有限，书中有些个人观点难免存在纰漏或不足，欢迎读者批评指正。

编者

2016年4月