10 共有关系的认定

——孙晓嫣诉杨远沃所有权确认案

【案件基本信息】

1.调解书字号

云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民再终字第33号民事调解书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（被上诉人、被申请人）：孙晓嫣

被告（上诉人、再审申请人）：杨远沃

【基本案情】

孙晓嫣与杨远沃原系夫妻关系，后于2009年离婚。2010年11月，因杨远沃单位组织职工购买团购房，即只能以杨远沃的名义购买坐落于昆明市羊肠大村“丽水雅苑”3栋×号房屋一套，为此，在2010年11月18日，孙晓嫣与杨远沃共同与云南红塔集团房地产开发公司签订了《认房确认书》，该《认房确认书》主要内容为：由孙晓嫣作为共有人与杨远沃购买本案争议房屋，并约定了所购房屋的价款。而在双方签订该“确认书”之前，杨远沃以其名义向房地产开发公司交纳了60000元购房保证金，并将该项购房款的发票原件交给孙晓嫣持有，其后，杨远沃在2010年12月15日又以自己的名义交纳了购房款272039元给房地产开发公司。由孙晓嫣向房地产开发公司领取了该项购房款的购房发票。之后，杨远沃付清了购房尾款38986元给房地产开发公司。此后，因双方对本案争议房屋的所有权问题发生争议，孙晓嫣诉至法院要求解决。

【案件焦点】

孙晓嫣是否能成为争议房屋的共有人。

【法院裁判要旨】

云南省昆明市盘龙区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。本案中，孙晓嫣和杨远沃作为房屋共同所有人，共同与房地产开发公司签订了《认房确认书》，该《认房确认书》从内容上明确了孙晓嫣作为共有人的身份与杨远沃共同购买本案争议的房屋，上述法律行为系双方当事人真实意思表示，并且不违反法律的规定，因而双方当事人均应严格履行《认房确认书》所确定的内容。其后，双方当事人在履行共同购买本案争议房屋的过程中，因所购房屋系杨远沃单位组织职工进行购买的团购房，必须以杨远沃的名义缴纳购房款进行购买。因此，均是以其名义向房地产开发公司缴纳了全部购房款371025元，但是其所交纳的购房款中的332039元的购房发票原件均是杨远沃及房地产开发公司自愿交给孙晓嫣所持有，对此，一审法院认为，根据双方在《认房确认书》中所形成的合意，即由孙晓嫣作为房屋共有人与杨远沃共同购买本案争议房屋，双方当事人这一真实意思表示与后来的购房过程中杨远沃交纳购房款后，自愿让孙晓嫣持有大部分购房款的发票原件这一客观事实形成了证据锁链，能够证明双方共同出资购买了本案争议房屋。所以，一审法院确认争议房屋系孙晓嫣、杨远沃共同所有。故法院判决：

坐落于云南省昆明市羊肠大村“丽水雅苑”3栋×号房屋一套产权归孙晓嫣、杨远沃共同所有。

杨远沃不服提起上诉，云南省昆明市中级人民法院审理认为：2010年11月18日，杨远沃与云南红塔集团房地产开发公司签订《认房确认书》，约定杨远沃购买涉案房屋，孙晓嫣为该房屋的共有人。该《认房确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法成立并已生效，双方当事人应严格履行《认房确认书》所约定内容。根据《认房确认书》的约定，孙晓嫣为涉案房屋的共有人，一审法院据此判决该房屋为杨远沃、孙晓嫣共同共有并无不当，二审予以维持。对于杨远沃认为全部购房款均是其从银行账户汇给开发商，孙晓嫣未提交证据证明其出过资，按出资比例涉案房屋应归其所有的主张，二审法院认为，因涉案房屋是杨远沃单位团购房，签订《认房确认书》及支付购房款等事宜均需以杨远沃名义办理，虽然购房款系从杨远沃银行账户汇给开发商，但汇款期间均系发生在双方同居生活期间，结合涉案房屋的主要购房发票系由孙晓嫣向云南红塔集团房地产开发公司领取的事实，可以认定系双方共同购买涉案房屋。且根据《认房确认书》所约定内容，孙晓嫣成为涉案房屋的共有人并不以支付相应对价为条件。二审判决：

驳回上诉，维持原判。

杨远沃不服终审判决申请再审，云南省昆明市中级人民法院再审审查认为：（一）《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案杨远沃与孙晓嫣无法律上的家庭关系，没有约定共有的性质，依法应当视为按份共有，故要查明双方的出资份额。如果出资份额无法查明，应认定享有同等份额，生效判决认定共同共有适用法律错误。（二）生效判决认定孙晓嫣共同购房的证据不足。本案中杨远沃提交了银行的付款凭证证明购买诉争房屋的款项都是从其银行账户付给开发商，证明了其出资的行为；而孙晓嫣只是持有购房发票，不能证明其出过资，故生效判决认定事实的证据不足。（三）生效判决认为孙晓嫣取得房屋所有权不以支付对价为条件没有法律依据。按照《中华人民共和国物权法》的规定，孙晓嫣要取得房屋所有权，要和杨远沃具有夫妻关系，那她不用出资也当然是共有人，这是基于法律对夫妻共同财产的规定；但是本案他们并不具有家庭关系，必须要出资。购房确认书只是一个双方共同买房的意思表示，不是确权文书，只是表明杨远沃同意孙晓嫣以共有人的身份共同购买诉争房屋，是否能成为共有人，依赖于其出资行为。即使把《认房确认书》关于共同买房的约定认定为赠与，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”基于赠与人在财产权利转移前享有任意撤销权，杨远沃也可以撤销赠与。孙晓嫣不能取得所有权。再审裁定：

本案由云南省昆明市中级人民法院再审。

本案在再审过程中达成调解协议，主要内容为：诉争房屋归杨远沃所有，由杨远沃给予孙晓嫣补偿；孙晓嫣将所持购房发票交付杨远沃，并应当配合杨远沃办理接房、落户等相关手续。

【法官后语】

本案涉及共有关系的认定、法律适用和证据采信问题。

1.共有关系的认定。本案中生效判决认为孙晓嫣取得房屋所有权不以支付对价为条件没有法律依据。按照《物权法》《婚姻法》的相关规定，孙晓嫣要取得房屋所有权，要和杨远沃具有夫妻关系，那她不用出资也当然是共有人，这是基于法律对夫妻共同财产的规定；但是他们购买争议房屋时并不具有家庭关系，必须要出资。

《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中因为孙晓嫣与杨远沃不具有家庭关系，也没有约定二人对诉争房屋共有的性质，本案即使认定共有，也只能认定为二人按份共有，生效判决认定二人共同共有适用法律错误；既然是按份共有，就要查明出资情况，依据出资情况确定各自的份额，没有出资的，自然不能成为共有人。

2.对于证据的审查判断要严格按照证据规则进行，并且要运用相关生活经验。本案中孙晓嫣主张出资购买诉争房屋，在此基础上主张所有权，依据“谁主张，谁举证”的原则，其应当就出资的事实举证证明，而其提交的主要证据即购房发票，发票上写的是杨远沃的名字，依据生活常识，持有发票显然不能证明就是出资人，发票上记录了交款人的信息，又不是无记名票据，不能以“持有”的标准来认定权利人，结合本案的其他证据，杨远沃提交了银行的交款明细账单，而孙晓嫣提交了部分向其哥哥借款的借条和取款单据，但不能证明这些款项用于购房，另外其主张向其哥哥借款买房，这个借款是否真实存在值得怀疑，综合来看，杨远沃提交的证据证明力明显大于孙晓嫣提交的证据，孙晓嫣并未完成其举证责任，生效判决认定其出资明显缺乏证据证明，二审中为了证明判决的正当性，特意说明孙晓嫣取得诉争房屋共有权不以支付对价为条件，这个认定更没有任何依据，双方没有家庭关系，一方不支付对价即取得共有权，除非存在赠与，而双方与房地产公司签订的《认房确认书》，只是一个认购意向书，一、二审判决认定为处分权利的文书没有任何法律依据，明显违背生活常识，照此推理，两个人约定共同出资买房，只要签了购房意向书，不用出资就是共有人了？所以法官在采信证据时要运用生活经验。即使认定双方存在赠与，本案没有办理过户登记，房屋所有权没有转移，依据《合同法》第一百八十六条规定，杨远沃也享有任意撤销权。

3.关于法律适用问题。法官在适用法律时要把握好法律关系的性质，涉及物权和共有就要适用物权法的相关规定，不能在法律有明确规定的情况下直接适用法律原则，生效判决适用《民法通则》第四条的自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，违背了法律适用上“由规则到原则”的规律。

编写人：云南省昆明市中级人民法院 晏云锋