3 楼市的问题

楼市的问题每个人都有自己的看法，毕竟关系到大家的切身利益，有房子的人希望房子能保值，没房子的人希望价格跌得越多越好，两者之间本来就是个矛盾的关系。本来我不愿意多讲楼市的问题，但是楼市兴衰毕竟和股市有莫大的关系，我是不想面对也得面对。

在2010年4月我在天涯经济社区论坛发表过一篇文章《立此存鉴》，里头讲的关于楼市的内容现在回头看看还是有参考价值的，在这里我把大部分内容复制过来给大家看看。

我一直在考虑一旦地产崩盘将会引起什么效应？是板块挤压效应还是海啸效应？大家都知道，地球是由若干板块组成的，板块边缘的挤压常引发地震，而地震要么使地面下沉，要么使其上升，喜马拉雅山就是因为印度洋板块在挤压欧亚大陆板块的过程中，印度洋板块下沉于欧亚大陆板块，使后者被拱高，形成世界屋脊，而这种挤压尚未停止，导致喜马拉雅山每年都在增高。而海啸的破坏力是十分惊人的，通常是泥沙俱下，摧毁一切，甚至使岛屿永远沉没于水下。两者都是自然灾难，但是结果却大不一样。

大家都知道著名的“波浪理论”缘自艾略特在海边观察海浪得到的启发，江恩的“轮中轮”也充分利用了节气变更的规律，实际上这些理论都缘自自然界的运动规律。股市是由于人的情绪产生波动，实际上本质也脱离不了自然界的影响，这就是我今天思考问题的根据所在。如果楼市雪崩，资金逃离出地产业，又找不到更好的投资去处，股市就成了最佳的投资场所，这就是板块挤压效应，沉陷楼市，拱抬股市。作用的力量不再是地壳运动的能量，而是资金。但是如果楼市雪崩引起重大恐慌，使股市中的地产股跟着雪崩，同时带动其他股票一起下行，这就成了股市大海啸，也是中国式的次级债危机！作为全球名列前茅的经济体，中国的灾难必然引发世界经济二次探底，这点毫无疑问。排山倒海的资金回笼到银行的结果是储蓄资金大增，信贷出不去，坏账急剧增加，银行也将遭受重大亏损，甚至是灭顶之灾！

到目前为止，我还没有看到有人提出我这样的理论，我可以向各位保证这是我本人的原创，至于以前是否有人提出，我无从查证，我算是立此存鉴吧，历史会证明这一切。我天天在绞尽脑汁思考这两种截然不同的效应将会给我们带来什么样的影响。我从不怀疑楼市崩盘的可能性，只要它是人的情绪炒起来的，情绪一退，房价自然要跌，涨得越凶，跌起来就越狠，这是最简单的规律，不过跌得再狠也回不到2003年的水平，就像2008年的股市怎么跌也回不到2005年的998点，这也是规律。

以深圳为例，2003年福田区房子均价是5000元/平方米，7年来中国经济平均每年增长幅度按照10%计算，如果房价与经济同步增长，叠加计算结果是9750元/平方米，这是目前的结果，明年是10720元/平方米，后年是11790元/平方米，这个价位就是一旦地产发生雪崩时的下跌极限，因为这个价格具有投资价值（相当于大盘2000点），所以可以经得住考验。目前福田区房价2万元/平方米以上的比比皆是，四五万元/平方米的也有不少，跌起来空间还是挺大的。

我们的国民普遍不具备一套衡量价值的思维模式，一切都是情绪在起作用，股市雪崩的时候明明到2000多点已经很有投资价值了，可还是继续往下猛跌到1664点，5000点以上已经是巨大的泡沫了，大家却不停地追逐。楼市其实也是一样，现在明明已经严重超出大家的承受能力，泡沫非常巨大，却有人不停地追击，一旦跌起来，在买涨不买跌的心理作用下，房子要在下跌30%的地方刹住车是绝对不可能的，用我上面的价值估算方法算出来的底点我怀疑都会达到，杀过头也不奇怪。

上面两种效应，我个人更倾向于板块挤压效应多点，也就是说楼市下去了，股市可能会上来，只有这样才能避免世界性的灾难，配合人民币升值，“热钱”涌进股市，大盘股那么多，农行也上来圈钱（注意我的用词是圈钱，不是上来给大家投资的，我看不出农行有任何投资价值），农行虽大，却不可能重蹈中国石油的覆辙，没准还会被用来热炒一把，所以我说股市死不了。地产股算什么，一只中国石油一拉动，指数立刻狂飙，不行还有中国石化呢，权重那么大，整个地产板块猛杀最多是影响了深圳成指，对沪深300指数的影响力都很有限，如果大家把楼市的钱撤出来买地产股，那就更好玩了，绝对是千古奇观。

2010年4月写这个篇章的时候，房价还在节节上涨，并没有任何下跌的意思，虽然政府开始搞保障房向市场提供容量，像股票扩容一样，可是进度比起股市扩容要慢得太多，所以作用是很有限的，调控不但没有把房价压下来，反而火上浇油促使房价进一步上涨。今年以来全国各地的房价倒是开始下跌，这回是真跌，但刚开始的速度也很缓慢，现在还没有到加速下跌的过程，毕竟还没引起投机者的恐慌。房子毕竟是个实实在在的有形资产，不像股票属于虚拟资产，有形资产可以从心理上给人莫大的镇静作用，所以要引起恐慌并不容易，这需要足够严重的舆论造势。政府显然也不想这么做，所以缓慢下跌会持续很长一段时间，这个过程也显得特别漫长。

其实，调控房价有两种方式：一种是比较低级的，就是直接让价格往下跌，但这样一来会引发很多社会问题，处理起来也很棘手，但这种方式对于整个经济而言是比较安全的，只是必须在“维稳”的问题上多付出一些代价。另一种方式比较高级，那就是印货币，2012年6月公布的广义货币已经超过90万亿元，2002年3月的数字是162301亿元，2007年3月是364105亿元，10年的时间印了74万亿元出来，增速4.6倍，和房价的涨速差不多，固定资产价格会随着货币的贬值而升值（我们的物价也以同样的速度飞涨），广义货币的增速照这样的速度发展下去，房价只要维持在现在的水平上不涨，用不了5年它的泡沫就会被完全稀释，等于下跌50%，但是价格没变，大家就不会感觉到心痛，所以也就不闹事了，甚至你会因为手上的钱多了而对政府感恩戴德，但这种货币高速贬值势必引起恶性通货膨胀，会摧毁国家经济。我们现在所看到的情况是两手齐抓：一边广义货币数字还在高速增长，一边房价开始下跌，这两者结合在一起的调控方式绝对是要出大问题的。

2012年第一季度随着房价的下跌，股市的表现还是不错的，持续上涨了两三个月，市场总体上出现了转机。进攻型的板块表现出色，像有色金属、煤炭、地产几个板块的涨势喜人，值得一提的是地产股的表现相当不错，并不因为房价的下跌而跟着大跌，而是反向上涨，我两年前提出来的板块挤压效应得到市场的验证。

楼市之所以炒起来，我认为市场投机情绪的内在以外，还有一个确实存在的刚需问题，这是外在的因素，也是舆论导向中最有力的一个多头证据。我们中国的人口问题大家都很清楚，我是生于80后的一代人，我们这代人的父母是50后、60初，那个时候是一个中国人口爆炸性增长的时期，其形成的原因大家都很清楚，我就不多说了。这是两个人口增速的高峰，楼市的爆炸性上涨发生于2003—2010年，正好是我们这代人集体跨入婚姻殿堂的时期，我还没进去，但我周围的同学、朋友基本都进了，我是属于少数群体。结婚必须有房子，这是大家的共识，也成了房价上涨的最重要的理由，这个理由显得最体面。现在我们这代人绝大多数都已经结婚了，剩下的人对房价的影响已经可以忽略。90后的人数已经下降了许多，而且这代人的父母对应的是60末、70初那一代人，人口比之前的要少许多，而且都赶上改革开放的好环境，经济基础相对要好得多，思想也更开化一些，所以房子的重要性问题会渐渐被大家淡化。至于00后的人口规模就更小了，后面的一个人口高峰就是我们这代人的后代，但是比起20多年前，这次峰值要低多了，而我们这代人的后代再过20几年结婚的规模显著减少，峰值会更低。而那时候我们的父辈正好处于死亡期，那时候死亡人数的规模也是空前的，和出生时的峰值速升一样，到时候也会出现两波峰值较高的时期，等我们这代人也死了，中国的人口将会严重减少（前提是不再有政策性的增长刺激）。现在就是中国人口的最高峰期，对房子的需求量也最多，往后就是不用建房子也绰绰有余了，正常情况下房子的寿命比我们人的寿命会长许多。

图1—6是我们国家过去80年间的每年出生人口数量曲线图。1949年以后由于国策的作用，出生人口快速增长，在1957—1961年这几年的时间里有一个快速下跌过程，原因大家都清楚，我不方便多说，然后就是一个强劲的脉冲，出现历史峰值，中间有十几年的时间一直呈现下坡态势，国策没变，对应的是1957—1961年那些年出生人口锐减，少了这部分人的生育，所以对应的下坡是再正常不过了。80后这部分又是一个高峰期，90后发生的这一轮长时间下坡有两个原因：一是计划生育政策的作用，二是对应了70年代的那一次下降周期。2000年后有几年快速上升周期，对应的是我们这代人，当时是一个高峰，现在我们都20多岁了，陆续结婚，开始生育。我们可以看到，基本上20年就是一个周期的重复，无论是上升还是下降，基本是对应的，但是有一点必须注意到，就是后面的脉冲高峰值比前面一波要低一些，第3次脉冲显然强度已经非常低了，计划生育真正地发挥了作用，我想后面除非国策改变，否则不会再有强劲的脉冲波，人口出生数量会趋向平稳。出生人口脉冲波自然对应的是死亡人口脉冲波，这是无可避免的，现在还没有真正开始。按照平均70岁的寿命计算，最强的死亡人数脉冲峰值要到2030年，还挺久的。

我想，出生人口脉冲波和结婚数量脉冲波应该是重叠的，也就是说，上面的出生高峰期也正是房子需求（也就是人们所说的“刚需”）的高峰期，中国人的传统是结婚得有房子，租的一般还过不了关。前面2波脉冲房价没涨起来的主要原因是，那时候国家政策还没放开，还是计划经济阶段，想投机，没门，而房子真正的上涨被我们80后这代人赶了个正着。2003年以前房子都没怎么涨，因为前面十几年出生人口一直在走下坡，不存在脉冲式的刚需，说到底还是因为我们的国情：人口多，资源少，供应量平稳而需求猛增的时候必然导致价格上涨，再加上一些人从中投机获利，涨起来就更凶猛了。后面不会再有过去十年的房价猛涨的行情了，就算国家不调控，这个问题也不必担心，人口问题摆在那，看看上面的图就明白了。

国家高层一直在喊刺激消费，实际上喊也白喊，也无须喊。我们中国人最大的一项消费是房子，普通人这一项消费直接透支了至少三代人的财富，一般的白领不吃不喝要工作三四十年才能买到一套适合自己居住的房子，还不能奢望比较好的那些高级住宅，如果扣除日常开销，一辈子也休想买一套房子。根据我的见闻，我周围那些同龄人买房子的基本没有靠自己，至少需要父母或者兄弟姐妹在首付上给予大额资金的支持，然后再向银行贷款，靠自己的工资对付每月的月供。房子的问题直接抑制了大家的消费能力，房价的问题不解决，靠喊口号刺激消费是毫无意义的。我们的房子价值在普通人的一生所创造的财富中占据绝对的比例，至少是70%。我们的汽车因为繁重的税收问题卖得比国外贵得多得多得多，我们油也比美国贵，如果普通家庭配置了车，就算没有按揭，养车的费用也可以消耗掉一个人的工资。这些都是很现实的问题，别说担忧花完了钱没有社会保障，就是当下你想花钱也拿不出来了，我们可支配的资金实在太少了，然后生病的巨大开销又是一项令人头疼的问题。美国人可以三个月换一次窗帘，我们的窗帘装上去五六年我看都不会换一次，这就是差别。我们哪来的条件更换？能用就用着，得过且过，这样一来还谈什么刺激消费呢？

如果房价跌下来，解放了最大的一块资金，其他的问题就好办多了，有条件了谁不想提高生活质量？根本不需要政府喊口号，这是人的本能反应，所以，房子的问题关系到经济转型能否成功，这是问题的症结所在。从过去一年的调控看来，政府显然还是意识到了这个问题，但是压房价牵动各方利益，不是那么容易对付的。时不时有关于业主因为房价下降而集体打砸售楼处要求赔偿差价的报道，每当看到这个，我总是感到可耻！这种行为和土匪、强盗无异，想想股市下跌的时候亏的钱还少吗？没见有股民去打砸上市公司或者交易所，连去门口打酱油都没有，这就是素质的体现，中国的股民应该是全世界最能克制的群体了，要是在美国，像2008年那样的跌法早就有人去白宫门口游行示威了。我们每个人在作出每一项决策的时候应当为自己的行为负责，无论是买一棵白菜还是买一套房子，时价你能接受你就买了，后面涨和跌就看你的眼光和运气了，谁规定房价必须上涨，不能下跌了？房价节节上涨的时候偷着乐，躲被窝里数钱，下跌的时候打砸谩骂，要求赔偿差价，这叫什么？这叫强盗逻辑。地产企业炒高房价固然可恨，投机分子难道就没有罪过吗？每个买房子的人都希望房价在买了之后继续上涨，享受升值的好处，可是你们有没有想过那些买不起房子的人怎么办？一个真正强大的人不在于凌弱，而是在于包容、尊重和照顾比自己弱小的人或者动物，考虑或谋划每个生命的福祉。那些企求以自己的繁荣来彰显优越感的人其实是真正贫穷的人，他们殷实的物质基础改变不了精神匮乏的状况，这是真正的可悲。