1.1 房地产及其特性

1.1.1 房地产概念

1.房地产的定义

根据中华人民共和国行业标准《房地产业基本术语标准》（Standard for Basic Terminolo-gy of Real Estate Industry）（JGJ/T 30—2015），房地产的定义为：可开发的土地及地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。需要注意的是，在物质存在形态方面，对房地产的定义应细致理解，即房地产不仅指土地、房屋，还有附着于土地、房屋的附属设施、设备等，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质。因此，从物质实体角度，房地产可以理解为可开发的土地、建筑物（含附属设施设备）及其他地上定着物。

房地产在英文中常用Real Estate和Real Property来表示，前者表现物质实体，后者则强调依托于物质实体上的权益。房地产也称不动产（Immovable Property），是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、地上定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产还可称作物业，香港通常使用“物业”（Property）来表示房地产。

房地产概念是本行业的重要理论基石，具有一定的复杂性，下面对房地产概念中的土地、建筑物、地上定着物、权属、区位等分层次予以详细说明。

2.土地

房地产概念中的土地（Land）是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的各自然要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体，是具有自然属性和社会经济属性的一种资源和资产，主要包括农用地、建设用地和未利用地。

土地是房地产的一种原始形态，也是房地产的一个重要资源和重要形式。房地产的本质属性源自于土地，土地在整个房地产运作中起着举足轻重的作用。对土地的理解应分以下几个方面：

（1）土地的物质概念。对土地物质性的认识主要有：①土地就是地面。②土地是地球上陆地的表面，包括水域在内。③土地是自然物、自然力或自然资源。④土地是指从地球中心开始，越过地球表面一直延伸到一定空间的锥形立体区域。

在房地产中，土地主要是第四种情况，它分为三个层次：①地球表面；②地面以下空间；③地面以上空间。在美国，土地相应的权利分别为地面权、次地面权和空域权。对于一块特定的土地，可以一个人拥有它的表面使用权（地面权），另一人拥有它的地下开采权（次地面权），还有一人拥有它的空中使用权（空域权）。在我国，企业或个人可以通过政府出让方式获得土地一定年限的使用权，进行土地开发和经营，但获得的土地使用权中不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。

（2）土地的权利。土地的权利和利益主要分为三种类型：政府对土地的权利、完整所有权和土地使用权、他项权利。

1）政府对土地的权利：政府对土地的权利主要表现在依法征税权（国家依法收取土地使用税、房地产税等的权利）、依法征用权（国家依法征用农民集体土地及国有使用土地的权利）、收归国有权（国家依法将有关土地无偿收归国家的权利）、土地使用管制权（国家为了城市发展、公共秩序、安全、健康、道德，依法对土地的开发利用进行限制的权利）。另外，我国政府对土地所有权实行国有和农民集体所有，政府对开发用地控制着源头。

2）完整所有权和土地使用权：在美国产权私有制下，政府拥有税收权、征用权、治安权及收归国有权，剩余的一族权力称为完整所有权，归私人所有。产权可以理解为完整所有权，其权利包括占有、使用、收益、处分等。不论何时，抽走完整所有权权利束中的一项权利，该项权利都会对所有权自由使用形成障碍，或者说减损其价值。

在我国，农民集体土地不能进入市场（除非征为国有），国有土地所有权同样也不能进入市场。为实现土地所有权价值，促进土地合理利用，将土地所有权中的使用权能和收益权能从所有权中分离出来，形成新的财产权。这就是具有相对独立性的土地使用权，是我国新的土地使用制度下产生的新的土地产权。

3）他项权利：所有权是自物权，他项权利是他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，他物权是在他人的物上设定的权利。我国实行土地所有权和使用权分离，土地使用权可以单独出让、转移，这决定了我国的土地他项权利是土地所有权和使用权以外的各项土地权利。

土地的他项权利是土地利用的社会性、广泛性和多重性的具体体现。

土地他项权利主要有地役权、空域权、抵押权、租赁权等。这里说明一下地役权，它是指一方拥有的为了特殊目的使用他人土地的权力，但其使用目的应与土地一般用途相同。例如：通行权（人们走过或驶过他人土地的地役权）。其他还有用水地役权、引水地役权、电线架设地役权、观望地役权、日照地役权等。

（3）地块的基本认识。对地块的基本认识主要了解以下内容：

1）自然状况：土地的自然状况主要包括坐落位置、面积大小、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地形、地势、地质、水文状况等。

2）利用现状和规划限制条件：利用现状主要了解土地是否耕地、蔬菜生产基地、林地、草地及具体情况等，是否存在建筑物、其他附着物及具体情况等。

规划限制条件主要了解土地性质（即土地用途）、建筑容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度限制、建筑后退距离、建筑风格要求、出入口方位要求、停车场建设要求及其他常规规范要求等。

3）权属状况：权属状况主要了解土地是国有土地，还是农民集体土地；是划拨土地，还是通过市场方式获得的出让、转让土地；是学校、军队等事业单位的划拨土地，还是企业单位的划拨土地；是开发企业进行项目开发的土地，还是单位准备自建项目的土地等。

3.建筑物

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、电气等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物。房屋是供人们生产、居住或者作其他用途的建筑物的总称；构筑物是建筑物中除房屋以外的部分，人们一般不直接在里面进行生产和生活活动，如水塔等。

对建筑物的基本认识，主要了解以下内容：

（1）基本状况。主要包括建筑物的名称、坐落位置、各种面积（如建筑面积、使用面积、公摊面积等）、层数、平面布置结构、建筑结构、设备设施、装修情况、公共配套设施完备程度等。

（2）建成及使用情况。主要包括建成年月、工程质量、利用现状、维护、保养、使用情况等。

（3）权属状况。主要了解房屋所有权类型：全民所有房屋所有权（包括直管房和自管房）、集体所有房屋所有权、私有房屋所有权、外产所有权、合资和股份制房屋所有权等；了解房屋产权类型：标准价产权、成本价产权、微利房产权、市场价房屋产权等。

4.地上定着物

地上定着物是理解房地产非常关键的一个概念，有利于区分什么是房地产，什么不是房地产。

当以前是动产的物体被附着在土地或建筑物上，而其目的是变成不动产（房地产）的一部分，这种动产则被称为地上定着物或固定附着物。其与土地、建筑物不能分离，分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，如埋设在地下的管线、设施；或虽然可以分离，但分离不经济，如种植在地上的树木、花草等。

一般来说，当土地及房地产转让给新业主时，地上定着物自动包括在转让之中。在涉及房地产税收、抵押贷款、租赁终止及保险时，有时会出现一个物体是否属于地上定着物或固定附着物的问题，这也就是区分什么是房地产，什么不是房地产的问题。

借鉴美国房地产的做法，一个物体是否属于地上定着物应取决于该物体粘贴或安装的意图是否是永久性的改进土地，可用四种方法来检验：

（1）附着方式。指物体怎样附着在土地上。如果以前是动产的物体使用水泥、钉子、螺栓等置入土地或附着在土地表面上，则其成为地上定着物。例如，木材、电线、管道、门等成为建筑物一部分时，从动产变成了不动产。

（2）物体的适应性。考虑物体的适应性，如果某物体是专门为该建筑物或其某一部分制作配套的，或者专门为该地块配置的，则其属于地上定着物。

（3）协议约定。当一件物品不太容易确定是动产还是不动产，是地上定着物或者不是地上定着物，使用书面协议加以明确，可以减少和避免今后产生矛盾。

（4）区分当事方关系。一般认为，如果租户是进行营业，租户所属的营业用固定附着物不可以变成业主财产，但必须在租约到期前移走，并不能对建筑物造成损坏。

对于树木、多年生植物一般认为是土地的一部分，而盆栽一般认为是动产。

5.房地产权属

房地产的权属是房地产概念中非常重要的一方面，因为房地产实际交易的是其权益。在房地产所有权中附加他项权利，其交易价格会降低；而在进行交易时，未进行产权登记，则其不受法律保护。在现实生活中，有人像买其他商品一样，一手交钱，一手交房，没有办理产权变更登记，结果往往造成上当受骗或纠纷。

从房地产概念认识和理解来看，权属的主要类别有两类：①房屋所有权、土地使用权、房地产他项权；②房地产专有所有权、房地产共有权、房地产附带权利。第一种类型前面有关内容已叙述，现对第二种类型予以说明。

房地产专有所有权是指一栋建筑物，有多个房屋产权人共同拥有时，各房屋产权人对建筑物在构造上能明确区分的专有部分所享有的所有权。

房地产共有权是指两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。例如，住宅小区中一栋住宅楼的楼梯为该栋住户所共同拥有和使用；住宅小区中的公共道路、绿化等为该小区住户共同拥有和使用。

在一些房地产产权理论中，还引入了“建筑物区分所有权”概念，其含义指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。根据这一理论，房地产专有所有权和房地产共有权将衍生出相关的成员权。

房地产附带权利是指一项房地产所附带的相关权利。在转让房地产中，包括的需要转让的附带权利或附带物权利，如地役权、通行权、共有公寓楼停车位停车权。应该说，房地产附带权利也是房地产专有所有权和房地产共有权所衍生的权利。

6.房地产区位

房地产开发中有句格言：“第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。”，这点从一个方面说明了地段或区位的重要性。在项目实际开发中，地段或区位的选择是开发商最重要的决策之一，影响着项目的成败。

区位是某一空间的几何位置，同时也是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。房地产的区位反映了一个立体的全方位的房地产概念，对于一个住宅小区，业主对所购置的物业享有的专有所有权、房地产共有权及附带权利等是法律所规定，区位则赋予业主对所购置的物业的另一种权利。一个业主购置了一个物业单元，不仅买了其套内面积，拥有公摊面积相应权利，同时也买了本套房屋的楼层朝向环境、本栋楼的周边环境、本小区的周边环境、该城市甚至是该国家的社会经济环境。在现代房地产营销中，一些项目开始应用区位立体化概念进行操作，例如运用地区营销、片区营销、区位营销的组合，充分反映大的房地产项目运作，不仅是在推广一个项目，还是在推广一个片区，甚至推广一个城市。

通常，影响房地产区位的主要因素有：

（1）影响开发地块的主要因素。

1）基本因素：如地区地理位置与自然条件、人口、行政区划、社会经济状况、城市规划、土地利用规划、房地产制度及相关政策法规。

2）周边因素：如该地段繁华程度、通达程度、基础设施及公共配套设施完备程度、自然环境条件、区域土地使用限制等。

3）自身因素：自然条件、基础设施条件、地块形状、临街条件及临街深度、规划限制条件等。

（2）影响一套住宅的主要因素。

1）小区中的位置：作为住宅，一般临街则条件差一些，临近中央花园则好一些。

2）楼层：多层住宅（不带电梯）一般以三、四层为好，高层住宅一般层数较高为好，但顶层需区分平屋顶和坡屋顶及其不同的保温、隔热、防水处理。

3）朝向：一般南向为好，采光充足。但有些地区和项目需考虑景观。写字楼及工业和商业项目需要具体分析。

1.1.2 房地产特性

从房地产的概念来看，房地产可以有很多特性。但房地产主要特性取决于土地的特性，土地赋予房地产本质特征。同时，房地产特性还涉及建筑物有关特性。综合起来，房地产特性主要有：

1.不可移动性

不可移动性是房地产最重要的特性，该特性源于土地。房地产是土地及建于土地上的建筑物及地上定着物，一般情况下是不可移动的、无法移动的。对于某些活动房屋、可移动房屋甚至由于某种原因短距离移动的建筑物，严格地分析，无论从房地产的完整性，还是从其存在的微小数量来看，这不是完整意义的房地产。

基于不可移动性，房地产市场是一个地区性市场。例如，北京的房地产市场旺销不能够组织西安、兰州等地的房地产去销售，由此才形成了每个城市各具特色的房地产市场。

在房地产开发操作中，房地产的不可移动性要求开发商在进行投资决策时，对于地块的选择要慎重考虑。从某种意义上说，位置选对了，项目就成功一半。位置选得不好，购买的土地则无法移动。通常，为了选好地，在进行看地决策时，一是要通过各种途径充分了解和分析城市规划，以便有预见性地选择投资地块，获得土地与房地产的较大增值；二是要结合具体物业类型及区位未来变化，分析投资地块。

2.独一无二性

独一无二性又称各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产，它是房地产不可移动特性派生出的特性。有的房地产虽然建筑物一模一样，但它们坐落的位置或朝向不同，则其地形、地势、周围环境、景观等不同。即使在同一栋楼内相同户型，由于楼层、朝向等的差别，也没有完全一样的两个户型单元房地产。故此，每一个房地产在这个世界上只此一个，独一无二。

房地产的独一无二性使不同房地产不能实现完全替代，因而房地产市场不能实现完全竞争，市场价格千差万别、跌宕起伏。

另一方面，尽管房地产是各异的，但很多房地产之间具有一定的替代性。例如，同一地段的同档次住宅楼，同一高层住宅的同朝向邻近几层的单元，其均有一定程度的替代性。正是因为这种替代性，使得同类房地产开发具有竞争性，要求开发商认真进行市场调查，开发出适合市场、具有竞争力的房地产产品。

3.价值高大性

价值高大性主要指房地产商品相对于其他一般商品显示出价值很大的特性。对于一个普通家庭来说，住宅一般是最大的一份资产，价格数十万元；对于公司经营来说，房地产投资开发一般需要几百万、上千万，一些项目更多乃至数亿元。

房地产的这种特性使很多家庭在购买住宅时需要分期付款和按揭贷款，也使开发商在开发项目时通常需要银行的开发贷款。正因为如此，房地产市场又是一个与金融高相关的市场。

4.相互影响性

相互影响性是指房地产价值不仅与自身状况有关，而且还受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例如，在某住宅小区旁边建一座工厂，可使小区住宅价格下降；如果在其旁边修建一个城市花园，则可使小区住宅价格上升。同样，政府建设城市道路或火车站，通常使周边商业房地产价值大幅度增加。但值得注意的是，修建高架桥等类似道路不一定会增加商业房地产价值，有时是负面的影响。

5.易受限制性

易受限制性是指由于房地产不可移动、相互影响，而在其整个存续期间受到国家规定的各种限制。例如，为了城市整体规划及公众安全、健康，限制项目建筑高度、容积率、建筑密度等；房地产受到政府的相关征税；政府为了公共利益，强制取得任何单位和个人的房地产（通常给予当事人经济补偿）。另外，由于房地产不可移动、也无法隐藏，其始终受到所在地区的政治、经济、制度、政策的限制和影响。

6.用途多样性

房地产的用途多样性表现为土地和建筑物的用途多种多样。

首先，用途多样性主要是空地具有的。就一块土地而言，其可以用于居住、商业、工业、林业、农业等。从经济角度看，土地利用选择的顺序一般为：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地等。土地用途多样性受到城市规划、土地用途规划等的制约，土地利用应符合国家规定。

其次，建筑物表现出一定的用途多样性。如果在空地上建造了建筑物，房地产用途就被很大程度限定，但仍具有一定变化空间。例如，将生意不好的餐馆改装为酒吧、咖啡屋等；将效益不好的工厂办公楼进行装修后改造为写字楼。

7.寿命长久性

通常，土地在地球上作为场所和空间是永存的。在我国，投资者拥有有限的土地使用权，但年限一般也在40年以上，故其寿命是长久的。建筑物的寿命通常数十年，甚至有很多百年建筑。房地产的地上定着物一般情况下具有较好的耐久性。

房地产在其整个存续期间具有自然寿命和经济寿命。自然寿命是指房地产从建成使用开始，直至不能安全使用所持续的时间。经济寿命指房地产在正常市场条件下，经营收益大于经营成本所持续的时间。一般情况下，自然寿命大于经济寿命。如果房地产的经济寿命到期，意味着不能再经营下去。那么，面对其剩余的自然寿命，或者说，对于在物理状态上仍可使用的房地产，应该怎么办？在这种情况下，应该重造经济寿命。由于房地产具有用途多样性的特点，一种经济寿命到期，只是说明作为多种用途中的一个用途的经济寿命到期。如果改变用途，可以获得另一种经济寿命。通过适时的对建筑物等进行更新改造，改变房地产的使用性质和目标客户类型，使房地产可以在一个自然寿命中获得几个经济寿命。例如，随着交通、周围环境等的变化，将效益不好的工厂厂房更新改造为写字楼、超级市场等。需要指出的是，重造经济寿命受到两个方面的影响。一是要对比更新改造的重造与重新购置或开发新的房地产的成本效益。一般情况下，适当的更新改造，充分利用原房地产，获得效益较可观。二是更新改造中涉及的审批内容，应当及时办理相关手续。例如，前者提到的将厂房改造为超市，涉及工业用途改变为商业用途，应到相关部门办理审批手续。

房地产除具有上述主要特性外，还具有一些其他特性，如供给有限性、流动性差及保值增值等。