基本原理

一、房地产开发贷款的概念

房地产开发贷款，是指贷款人向借款人发放的用于个人住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设的贷款。

二、房地产开发贷款的法律关系

主体：涉及两方主体，一方为贷款人，一方为借款人。根据中国人民银行《贷款通则》和中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）《固定资产贷款管理暂行办法》等的规定，贷款人必须经银监会批准经营贷款业务，持有银监会颁发的金融许可证，并经工商行政管理部门核准登记。目前，贷款人包括商业银行、农村合作银行、城市信用社、农村信用社、邮政储蓄银行、外资银行等银行业金融机构，借款人限于房地产开发企业，但土地储备贷款的借款人为政府土地储备机构，高校学生公寓建设贷款的借款人可以是高等院校。

房地产开发贷款，属于商业银行的主要金融业务，要受到《商业银行法》的调整。为了进一步规范我国金融机构的贷款业务，提高信贷资产质量，防范金融风险，1995年7月27日，中国人民银行发布了《贷款通则（试行）》，随后的1996年6月28日，正式颁布了《贷款通则》。2003年4月28日，银监会成立之后，根据我国金融市场的发展状况强化了对金融机构贷款业务的监管；2009年以来，银监会陆续颁布《项目融资业务指引》、《固定资产贷款管理暂行办法》等部门规章和规范性文件，初步构建和完善了我国银行业金融机构的贷款业务法律框架，这些具体规则成为规范金融机构开展房地产开发贷款业务最重要的法律渊源。当然，除了更多地受到金融业法律、法规及部门规章的调整之外，房地产开发贷款合同也要同时遵守我国合同法的相关规定。

我国原《经济合同法》中规定了借款合同，专指金融机构作为贷款人与借款人订立的以借款为内容的合同，而不适用于自然人为贷与人的借款。《合同法》中的借款合同虽然沿用了原《经济合同法》中“借款合同”的概念，但其适用范围扩大了，即借款合同不仅调整金融机构与自然人、法人、其他组织间的借款关系，而且也调整自然人之间的借款关系。

根据《贷款通则》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《合同法》第12章等的规定，借款合同当事人之间的权利义务为：（1）贷款人的主要义务：金融机关为贷款人的合同是诺成性合同、双务合同，自合同成立生效后，贷款人开始负担义务，其主要内容是按照合同的约定按时向借款人提供借款。按照《合同法》第200条和第201条第1款的规定：贷款人提供给借款人的借款金额应当符合合同中约定的数额，而不得从中预先扣除借款违约金或保证金或利息。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。此外，贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。（2）借款人的主要义务：包括① 贷款人为金融机构的，借款人有义务按照合同中约定的时间和数额收取借款；借款人未按照约定收取借款时，也应赔偿贷款人因此而造成的损失。② 接受贷款人的用款监督，贷款人可以按照约定检查、监督借款的使用情况，借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等必要的材料。③按照合同约定的贷款用途使用借款。否则，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。④按借款合同约定的还款期限和方式还本付息。

实践中，除了借款合同，往往还有相应的担保合同，借款人根据贷款人的要求提供担保，该担保从属于借款合同，受《物权法》、《担保法》及其司法解释的调整。在担保合同关系中，如果是借款人自己提供物的担保，则借款人又成为抵（质）押人，贷款人为抵（质）押权人，借款人到期不履行借款合同的义务，贷款人可以就该抵（质）押物优先受偿。如果第三人为借款人提供保证或物的担保，则应签订保证合同或抵（质）押合同，第三人为保证人或抵（质）押人，借款人到期不还本付息的，则由该第三人承担相应的担保责任或通过处分抵（质）押物偿还。

中国农业银行曾于1996年1月2日发布了《关于印发<中国农业银行担保借款合同示范文本（试行）的通知>》，该通知“根据《担保法》和《贷款通则（试行）》有关担保形式的不同规定，结合农业银行普遍推行担保贷款的实际情况”，“将原来两类担保借款合同修改为三大类共五种，即保证担保借款合同（最高额保证担保借款合同）、抵押担保借款合同（最高额抵押担保借款合同）、质押担保借款合同”。其目的是为了便于信贷操作并符合该行习惯做法，“新合同文本的制定沿用了将主合同（即借款合同）与抵押、保证和质押等从合同合在一起的做法，使合同各方的权利义务能在一份合同文书中明确地表示出来”。这种类型的合同属于合同法理论上的混合合同，因其属于由两种有名合同组成且两种合同易于区分的混合合同，所以其法律适用方法是分别适用各有名合同的法律规定。

此外，除了借款合同或担保合同产生的权利义务关系之外，《贷款通则》第18条（借款人权利）、第19条（借款人义务）、第20条（对借款人的限制）、第22条（贷款人权利）、第23条（贷款人义务）及第24条（对贷款人的限制）以部门规章的方式对贷款人和借款人的权利义务进行了一般性的规定，大部分属于强制性规范，结合《商业银行法》、《固定资产贷款管理暂行办法》等相关的行政法规、部门规章及各银行内部文件的规定，形成了一个不局限于《合同法》、《担保法》和《物权法》的贷款人与借款人之权利义务的关系群。

三、房地产开发贷款的种类

（1）首先从房地产企业融资角度出发，按照融资过程中资金运动的不同途径，资金是否经过银行等金融中介，可以将融资分为直接融资和间接融资。直接融资是指企业自身或通过证券公司在资本市场向金融投资者借助一定的金融工具（股票、债券等），投资者与融资者直接进行资金融通，跳过了银行等媒介；与直接融资不同，间接融资是通过银行等金融媒介，把广大的、分散的资金富余方的资金集中起来，供给有资金缺口的融资者，即通过银行等金融媒介间接获得投资者的资金。房地产开发贷款属于间接融资，即以商业银行为金融中介获得资金，这种贷款又可以分为两种模式，一种是项目贷款管理模式，以房地产开发项目为对象；另一种是企业贷款管理模式，即以房地产企业为对象，发放贷款时不注重对项目的考察，而注重房地产企业整体还债能力的评估。前者贷款的主要品种有土地使用权抵押贷款和项目封闭贷款，遵循的是固定资产贷款管理方式；后者贷款方式有综合授信贷款和纯信用贷款，主要表现为流动资金管理形式。

（2）按房地产开发贷款的发放方式不同可分为信用贷款和担保贷款两类。信用贷款，指以借款人的信誉发放的贷款。担保贷款，指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。保证贷款，系指按《担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。抵押贷款，指按《担保法》、《物权法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。质押贷款，指按《担保法》、《物权法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

考察现行的规定包括商业银行的内部文件，由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行一般以发放担保贷款为常态，以发放信用贷款为例外。例如，《经济适用住房开发贷款》第10条、《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》第6条第6项、《中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）》第7条第10项、《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》第7条第6项都明确规定借款人申请房地产开发贷款须提供有效担保；仅《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》第12条规定：“学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款”，但信用贷款的对象限于符合条件的高等院校。

（3）按房地产开发贷款的性质不同可分为商品房开发贷款、住房项目储备贷款、经济适用房开发贷款、高校学生公寓建设贷款和土地储备贷款五类。

商品房开发贷款指贷款人向借款人发放的用于建设商品房及其配套措施的贷款。

住房项目储备贷款指贷款人对符合商品房开发贷款条件的大型、特大型房地产开发企业，因支付本公司开发的住房建设项目地价款等前期费用不足而发放的贷款。

经济适用住房开发贷款指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。其中“经济适用住房”指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；“城市低收入住房困难家庭”指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

高等院校学生公寓建设贷款指商业银行向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款。

土地储备贷款指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

四、房地产开发贷款的特征

作为商业银行的一项重要业务，房地产开发贷款相较于其他类型的贷款，具有以下特征：

（1）特定性。首先，指房地产开发贷款的主体具有特定性，房地产开发贷款由各商业银行发放，且发放对象限于房地产开发企业，仅特殊情形下可以是高等院校和政府土地储备机构。其次，房地产开发贷款须专款专用，且只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；最后，根据中国人民银行2003年6与5日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】第121号文），商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

（2）包含的种类较为复杂，各种类之间性质差异和规范适用也有很大差异。从目前的立法和实践看，房地产开发贷款至少包含了上文所提到的五类贷款，即商品房开发贷款、住房项目储备贷款、经济适用房开发贷款、高校学生公寓建设贷款和土地储备贷款。针对这五类贷款的发放，商业银行分别制定了专门的规范文件，在政策层面上也是有差异的。

（3）数量大，期限长，信贷风险高。房地产开发企业的自有资金有限，而其他金融工具的运用尚不成熟，银行信贷便成为开发资金最重要的来源。同时房地产开发本身投资量大、建设工期长、资金回收慢，这就决定了房地产开发贷款数量大、期限长及高风险性。

（4）受宏观经济和政策的影响较大。房地产开发贷款与整个宏观经济的发展密切相关，过多的银行贷款投入房地产业，容易导致房地产业发展过热，产生房地产泡沫，造成金融风暴和经济衰退。这时政府就会介入，土地和信贷是政府调控的重点。政府通过土地政策和信贷政策对宏观经济及房地产业进行调控。我国目前的土地政策相对稳定，近几年政府不断出台新的宏观调控措施及信贷政策抑制房地产泡沫，调整房地产产业的发展。政府除了进一步提高房地产开发贷款的门槛，另一个重要举措就是央行加息。贷款利率调高会使得房地产开发成本提高，加上申请贷款的门槛提高，对于抑制房地产业投资过热作用明显；存款利率较低时，往往能刺激民众，使得民众更愿意购房而不是去存款，这样间接刺激了房地产开发的投资；反之，则会降低人们房产消费的热情，间接抑制房地产的开发投资。

五、房地产开发与银行贷款

（一）我国房地产企业的资金来源情况概述

根据有关统计数据，我国1997—2003年房地产企业的资金来源情况如下表：

从上表中，我们看到从1997年到2003年我国银行直接发放给开发企业的房地产开发贷款在房地产企业资金的比例，分别是：1997年的23.87%,1998年的23.86%,1999年的23.18%,2000年的22.75%,2001年的21.99%,2002年的22.77%,2003年的23.81%。上表中的“其他资金来源”，很大一部分是定金及预收款，比如2003年的房地产开发资金中银行贷款23.81%，自有资金占28.63%，其他资金来源占38.14%，这38.14%中主要是定金和预收款，还有很大一部分是银行对购房者发放的个人按揭贷款。近年来，房地产开发企业对银行信贷资金的依赖仍保持较高的水平。根据国家统计局统计，2009年房地产开发企业资金来源共57128亿元，其中，第一大资金来源为“其他资金”，包括定金及预收款15914亿元，占27.86%，个人按揭贷款8403亿元，占14.7%；第二大资金来源为“房地产开发企业自筹资金”，共17906亿元，占31.34%；第三大资金来源是“国内贷款”，共11293亿元，占19.77%；第四大资金来源是“利用外资”，共470亿元，占0.82%。2010年房地产开发企业资金来源共72495亿元，第一大资金来源为“其他资金”，包括定金及预收款19020亿元，占26.24%，个人按揭贷款9211亿元，占12.71%；第二大资金来源为“房地产开发企业自筹资金”，共26705亿元，占36.84%；第三大资金来源是“国内贷款”，共12540亿元，占17.29%；第四大资金来源是“利用外资”，共796亿元，占1.1%。中国人民银行房地产金融分析小组发布的《2004年中国房地产金融报告》根据国家统计局的统计数据曾指出：“实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；‘定金和预收款’也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。”

（二）房地产企业资金对银行贷款的依赖

2004年3月15日，中国人民银行课题组发布了《中国房地产业发展和金融的支持》研究报告，报告中指出我国房地产金融存在的四大问题，其中第一个大问题就是“房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行”。根据上面的分析，房地产企业资金中直接来源于银行的开发贷款一般在23%上下，自筹资金中也有大约70%来自于银行贷款，定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，而这三者是目前我国房地产企业资金来源的主体，因而房地产企业的资金明显依赖于甚或可以说是完全依赖于银行贷款。究其原因，我们前面分析过，由于房地产业是资本密集型产业，资金投入庞大，仅靠自身的资金不可能完全解决投资中所需要的资金，在我国房地产企业自有资金尤其有限，故在发展之初对信贷的依赖较大不足为奇。同时，由于金融创新的滞后，新金融工具的使用在我国房地产业内还不是很普遍，有待于鼓励和推广；而银行信贷一方面融资成本较低，融资渠道方便，融资手段成熟，便成为房地产企业融资的自然“偏好”。这些原因客观上造成了我国目前房地产企业融资方式的单一，房地产企业本身资本实力脆弱，过度依赖银行贷款，高负债率经营，一方面受金融影响过大，另一方面，一旦出现问题，房地产业的风险就会殃及银行，并进一步向社会转嫁。

（三）何去何从

可以说，房地产业的高速发展是因为先有银行信贷扩大后才形成的，但实践告诉我们银行贷款不能无限制地过量地进入房地产业，房地产企业资金也不应该过分地甚至完全地依赖于银行贷款。因而政府通过一系列土地和信贷政策进行调节，其中尤其值得关注的是政府的信贷紧缩政策，包括央行加息、抬高房地产开发贷款门槛及禁止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资、禁止房地产开发流动资金贷款等等。

在这些大的背景下，房地产开发贷款的发放增幅有所控制，但2005年一季度房地产贷款余额仍达到了27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。政府的这些信贷政策，支持者认为能够有效调节房地产金融现状，反对者却认为其基本上还是属于“隔靴搔痒”，最终还得依靠其他政策，比如土地政策等。从另一个角度看，在这种政府信贷紧缩政策下，政策提高了银行贷款门槛，倾向于发放贷款给信用高的、实力强的大企业，会使得“强者更强，弱者更弱”，很多中小房地产企业面临生存危机。但不管对于大企业还是中小企业，金融创新是必由之路，融资多元化势在必行。央行在研究报告中建议：“大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，存在着发达的证券二级市场。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。”

此外，按照中国加入WTO的承诺，从2005年12月11日起，中国一些城市对外国金融机构开放人民币业务，外资银行的分支机构将可以面向所有中国客户经营人民币业务，这意味着开发商可向外资银行申请贷款。“那么，外资银行会不会向中国的开发商慷慨解囊呢？北京市银监局负责人曾指出，外资银行人民币业务如期开放后，78亿美元资产能否小部分流向房地产开发，前景并不乐观。在一次融资论坛上，东亚银行的一位负责人表示，即使中国对外资银行放开了人民币业务，东亚银行也不会轻易开办房地产开发贷款业务，除非开发商具有很强的股东背景或担保条件。因为在他们看来，中国的房地产开发很不规范，存在风险较大。另外，对房地产开发商而言，外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。外资银行除了对公司股东背景更看重外，对律师和评估报告的要求非常严格，文件繁琐，造成贷款门槛更高。”

六、房地产开发贷款风险的一般控制

一方面房地产企业不能过分依赖于银行贷款，另一方面根据现实情况在未来相当长的一段时间内，银行信贷仍会是我国房地产企业融资的主要渠道。因而风险控制仍然是银行发放房地产开发贷款的关键，我们从以下四个角度讨论商业银行对房地产开发贷款风险的一般控制：

（一）对房地产开发贷款主体资格的法律审查

商业银行在对房地产开发贷款申请进行审批时，首先要审查房地产开发企业的主体资格，这主要包括对房地产开发企业的营业执照和资质的审查。商业银行只能向持有有效营业执照的房地产开发企业发放贷款。营业执照系其法人资格的证明，是其从事民事活动的前提。

房地产开发资质制度是我国规范管理房地产开发企业的一项制度，国务院《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）确定了对房地产开发企业实行核定资质等级的制度，该法第9条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。”建设部（2008年7月10日之后改称为“住房和城乡建设部”，下同）2000年发布实施了《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当按照该规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发企业资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

一般而言，企业法人自领取营业执照之日起即成为独立的民事主体，可以进行民事活动。但作为房地产开发企业，其从事房地产开发经营活动还应取得相应的资质，这是行政法规和部门规章的要求。为此商业银行不仅要审查房地产开发企业的营业执照，还要审查房地产开发企业是否已取得相应的资质证书。

如果商业银行向没有取得营业执照或营业执照中并不包含房地产开发经营内容的申请人发放房地产开发贷款，则显然违反了中国人民银行的规定（在银监会成立之后，这一监管权转由银监会行使）。换句话说，商业银行只能向具有相应房地产开发资质的房地产开发企业发放房地产开发贷款，也即借款人须适格。同时，如果商业银行违规向未取得相应资质证书的房地产开发企业发放房地产开发贷款，是否意味着借款合同无效？根据《合同法》第52条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。从学理上看，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，前者以否定其法律效力为目的，后者以禁止其行为为目的。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第14条，《合同法》第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。我们认为国务院《城市房地产开发经营管理条例》第9条和建设部《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，并非是合同法所称的导致合同无效的“效力性强制性规定”，而是一种“管理性强制性规定”，借款合同违反这些规定，并不必然导致合同无效。不过，如果房地产开发企业未取得相应的资质，其就没有取得相应的房地产开发经营权，因而不能合法地进行相应的房地产开发，自然会影响贷款的回收。此外，如果商业银行违规发放房地产开发贷款，还可能受到银监会的行政处罚。

房地产开发企业除了应依法经工商行政管理部门或主管机关核准登记，具备相应的房地产开发资质等级，符合国家对拟投资项目的投资主体资格和经营资质要求之外，根据《固定资产贷款管理暂行办法》第9条的规定，其信用状况应良好，无重大不良记录，而如果房地产开发企业为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况，无重大不良记录。近年来，为遏制上涨过快的房价，促进房地产市场的健康发展，国家加强了对房地产市场的宏观调控，相关主体申请房地产开发贷款的资格受到了进一步的限制。根据国务院2010年4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）第五（八）项的规定，“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利”；“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”；“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

（二）对房地产开发贷款项目的法律审查

建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行和国家税务总局联合发布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）第7条规定：“要严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷款使用的监管。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（开工报告）的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。”中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》第1条要求各商业银行要严格执行上述建住房【2002】217号文第7条的规定。因此，立项批准文件和“四证”齐全是房地产开发项目合法的前提，同时也是项目完成后办理房产销售相关证书和办理过户登记的依据。而房地产项目的销售决定资金的回收，进而影响贷款的归还，为此商业银行发放房地产开发贷款只能针对已取得立项批准文件和“四证”的项目。近年来的房地产宏观调控和金融监管政策，例如中国人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）等文件也重点强调了这一要求，其基本出发点都是为了确保房地产项目的顺利进行，防范商业银行的金融风险。

为遏制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，我国从1996年开始试行固定资产投资（包括房地产开发）项目资本金制度。按照《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发【1996】35号）要求，投资项目资本金指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，而且项目资本金只能用于项目建设，不得挪作他用，更不得抽回。银行承诺贷款后，要根据投资项目建设进度和资本金到位情况分年发放贷款。可见，项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制，可以保障银行稳健经营，防范金融风险。为此，银行要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。目前，根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2009】27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；银监会颁布的《商业银行贷款风险管理指引》（银监发【2004】57号）规定商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%（第16条）。商业银行等贷款人应根据《固定资产贷款管理暂行办法》第9条和第28条的规定，在受理固定资产贷款申请时审核其是否符合国家有关投资项目资本金制度的规定，在固定贷款发放和支付过程中，应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。

商业银行不仅要审查立项批准文件、“四证”及项目资本金的到位，还要注意防范房地产开发项目运作不规范引起的风险以及房地产开发项目转让引起的风险。一方面，要审慎审查项目公司和设立项目公司的母公司之间的关系，并保持一种长期的监督，防止原设立公司违规控制项目公司，转移项目公司的资金或利润，或违规担保等，防止其利用“公司的面纱”进行不法行为影响项目进展和贷款安全。另一方面，也要防止恶意的开发项目转让，实践中经常有开发商在获得大部分商品房预售款之后就已经收回投资和获得大部分预期利润的，但为逃避还款义务而将预售款转移，然后将项目也低价转移给他人，这样便会直接危及贷款安全。因此商业银行应对其进行有效的监督，而不能仅仅停留在静态的审查上。

（三）资信评估和贷后管理

商业银行接到申请人的贷款申请后，不仅要对申请人提供的申请材料进行审查，还要及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对申请人和保证人的资信状况进行查询，做好担保品的评估工作，这是房地产开发贷款的一个重要环节，更是防范贷款风险的关键。同一般流动资金贷款一样，银行应对借款人的资信状况做出必要的和相对充分的调查，以决定贷与不贷或贷多贷少及贷款期限等。其主要内容有：对申请人提供的资料的合法性和真实性进行审查，对申请人的还款能力、还款意愿进行审查，对项目的可行性和概预算进行评估，考查贷款的风险度，并对抵押物、质押物及保证人进行审查评估，进而提出贷款意见，报负责人审批。实践中，与之匹配的制度便是通常所说的商业银行的授信制度，所谓“授信”就是“给予信用”，各商业银行为客户办理的以银行承担资产风险的各项信贷业务都是对客户的授信，商业银行控制和防范风险主要是采取所谓的“额度授信”制度，即各商业银行根据各自的信贷政策对客户确定授信控制总量，以控制风险和提高效率。而这个授信额度的确定一般是各商业银行根据自己客户的实际情况来确定的，主要的确定依据也就是前文所讲的资信评估。

除了资信评估，商业银行在批准贷款之后，要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。银行应定期对借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。银行还应健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销（预）售资金流向，条件成熟时可实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用。在此基础上，一旦发现房地产开发企业有违约或者危害银行贷款债权的行为，银行要及时采取必要的措施，比如催收、协议变更、变卖抵押物、提前收回贷款等方式降低风险，最大限度地减少损失。

（四）担保及其他

可以说，要求借款人提供担保是防范信贷风险最直接也是最有效的方式。当房地产开发贷款到期不能归还时，银行可以请求法院就抵押物、质押物变卖或拍卖的价款优先受偿，或者要求保证人承担连带责任。此外，银行还应该注意宏观经济政策对房地产开发贷款风险的影响，比如中国人民银行可能会通过加息的方式控制房地产业的过快增长，这会使得商业银行面临较大的生存压力，也会使得开发贷款审核变得更加严格，以控制贷款风险。

七、几类特殊房地产开发贷款风险的法律控制

（一）住房项目储备贷款

住房项目储备贷款是商业银行发放给房地产开发企业用于支付前期费用不足的贷款。这是在我国房地产市场发展初期，国家为支持房地产产业发展而允许银行推出的一类贷款。为避免企业借用银行资金炒作房地产，抬高地价并把风险转移给银行业，这类贷款本身对借款人的资格要求很严格，且该类贷款仅限于住房类开发项目，属于商业银行严格控制的贷款种类。例如，工商银行曾开展过这类贷款业务，其要求的贷款对象和条件为：经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续，在工商银行开立基本账户或一般账户的房地产开发企业；注册资金1亿元或所有者权益2亿元以上（含）；借款人为综合性房地产开发企业的，或具有建设部门核准的二级（含）以上开发资质；经营状况稳定，财务状况良好，开发业绩优良，无不良信用记录，企业信用等级在AA级（含）以上；建设项目已经得到有权部门批准，符合项目用地规划要求，具备开发可行性；申请贷款用于购置土地的，借款人应先期或同步投入不低于土地购置成本50%的自有资金，且所购置土地在权属等方面无争议或纠纷；有贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款额度、期限、利率及方式为：住房项目储备贷款总额不超过土地购置成本的50%；贷款期限最长不超过12个月；贷款利率执行中国人民银行规定的期限利率；住房项目储备贷款采取担保贷款方式。贷款程序为：借款人向工商银行提交借款申请书、同意借款的董事会决议、经年检的营业执照副本、税务登记证、贷款证、开发资质证书、财务报表、项目批文等相关的贷款资料；工商银行受理借款申请后，进行调查、审查、审批；同意后发放贷款。

一方面，由于此类贷款主要用于项目的前期开发，尤其用于项目用地的购置，如果银行发放了该类贷款之后，该项目落空，将直接影响其还本付息：因为该类贷款和其他贷款一样，同样取决于开发项目的销售资金回笼，而项目一旦不能进行下去，自然会影响贷款安全。另一方面，开发商为了获得充分的资金，往往就同一项目既申请住房项目储备贷款，又申请住房开发贷款：此种情形下，银行对同一借款人的贷款数额过大，不符合风险分散原则，一旦借款人出现信用危机，偿债能力恶化，将直接危及银行的贷款安全。因此，对于住房项目储备贷款，一方面，银行应该严格限定借款人的资格，并加强贷后管理，密切关注开发项目进程；另一方面，可在条件成熟时，通过约定或其他方式将住房项目储备贷款转换为住房开发贷款。

近年来，我国房地产市场获得了蓬勃发展，在一些地方出现了房价上涨过快和房地产开发过热的现象，国家为此强化了对房地产市场的宏观调控，住房项目储备贷款业务已丧失了当初的开展条件。中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）、中国人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）等都明文规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让金的贷款”，而国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【2010】151号）也规定要严格土地竞买人资格审查，国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，应要求其除提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明，这是值得注意的。

因此，对于住房项目储备贷款，一方面，银行应该严格限定借款人的资格，并加强贷后管理，密切关注开发项目进程；另一方面，可在条件成熟时，通过约定或其他方式将住房项目储备贷款转换为住房开发贷款。

（二）经济适用住房开发贷款

经济适用住房开发贷款的贷款人为我国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构。各政策性银行未经批准，不得从事这项业务。经济适用住房开发贷款的借款人为具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。

根据《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发【2008】13号）第4条的规定，借款人申请经济适用住房开发贷款，应具备如下条件：（1）借款人已取得贷款证（卡）并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户；（2）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；（3）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（4）建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；（5）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；（6）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；（7）建设项目规划设计符合国家相关规定；（8）贷款人规定的其他条件。

经济适用住房开发贷款的方式为担保贷款，借款人申请经济适用住房开发贷款必须提供贷款人认可的有效担保。经济适用住房开发贷款的贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定，一般为3年，最长不超过5年。贷款利率按照中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。借款人应按合同约定，将贷款专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。经济适用住房贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源，借款人要按合同约定按时、足额地归还贷款本息。为保护银行债权，维护经济适用住房建设的正常进行，经济适用住房开发贷款实行封闭管理。借贷双方应签订资金监管协议，设立资金监管账户。贷款人通过资金监管账户对资金的流出和流入、贷款使用等情况进行有效监控管理和检查，借款人要定期向贷款人提供项目建设进度、贷款使用、项目销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。一旦借款人出现不按约定用途使用贷款、未及时偿还本息、套取贷款相互借贷牟取非法收入、提供虚假财务报表资料，以及拒绝接受贷款人监督检查等违规违约行为，贷款人有权根据法律和合同约定，采取责令改正、停止支付借款人尚未使用的贷款、提前收回部分或者全部贷款等措施。

任何单位和个人不得强令银行发放经济适用住房贷款，贷款人的工作人员对单位或者个人强令其发放贷款应予拒绝。借款人采取欺诈手段骗取贷款、构成犯罪的，应当依照《中华人民共和国商业银行法》等法律规定处以罚款并追究刑事责任。贷款人应依法发放经济适用住房开发贷款，不得以流动资金贷款形式发放这类贷款。在发放经济适用住房贷款时，贷款人应对借款人和建设项目进行调查、评估，加强贷款审查；在发放贷款后，应把经济适用住房开发贷款列入房地产贷款科目核算。这一过程同样也要遵守《固定资产贷款管理暂行办法》等法律法规关于放贷审查、贷款发放与支付、贷后管理等方面的规定。贷款人一旦违反，则由银监会依法采取责令改正等监管措施，并视情形进行行政处罚。

经济适用住房不同于一般的商品房，前者之用地一般为划拨用地，开发商取得土地的成本较低，其销售价格低于市场价，且销售对象主要是城市中低收入的无房户和困难户。总体而言，经济适用房基本无销售风险，由于这些特点和实践中的一些原因，经济适用住房开发贷款属于房地产开发贷款中的相对优良贷款。目前我国的经济适用住房的开发形式较为复杂：有经济适用房的专门开发商，有政府招标方式，有城市居住区发展中心和房地产开发企业共同开发方式，有政府授权房地产开发企业开发建设方式等。其中第四种形式可以要求政府部门提供书面承诺。

（三）高校学生公寓建设贷款

根据中国建设银行《高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》（建总发[2000]99号）的规定，高校学生公寓建设贷款的对象是经国家有关部门批准设立的高等院校，及承担高等院校学生公寓建设任务的企业。申请学生公寓建设贷款的高等院校需符合下列条件：（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证及事业法人代码证书；（2）实行独立核算，有健全的管理机构；（3）按规定办理年检手续，并持有中国人民银行核发并经过年审的《贷款卡》或《贷款证》；（4）在建设银行开立基本结算账户或一般存款账户，并开立公寓租金收入专户；（5）具有良好的业绩和信誉，无不良信用记录；（6）生源充足，具有偿还贷款本息的能力；（7）贷款行规定的其他条件。申请学生公寓建设贷款的承建高等院校学生公寓的企业需符合以下条件：（1）经工商行政管理机关核准登记，具有企业法人资格，取得企业法人营业执照及企业法人代码证书；（2）经工商行政管理机关办理年检手续，并持有中国人民银行核发并经过年审的《贷款卡》或《贷款证》；（3）有健全的管理机构和财务管理制度；（4）在建设银行开立基本结算账户或一般存款账户；（5）具有良好的经营业绩和信誉，具有偿还贷款本息的能力；（6）具有承担学生公寓开发建设的资格；（7）与业主正式签订了公寓建设工程合同及公寓收益分配协议；（8）贷款行规定的其他条件。申请贷款的学生公寓建设项目应具备以下条件：（1）建设项目已经有权部门批准，建设手续完备、合法，并通过了可行性研究论证；（2）银行贷款前，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的30%;（3）制定了公寓出租方案，公寓出租方案及收益分配协议已征得其有关管理部门同意；（4）贷款行规定应具备的其他条件。

学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款。采用担保方式发放的学生公寓建设贷款，需由符合《担保法》规定的保证人提供连带责任保证或以贷款行认可的财产进行抵押、质押及采取贷款行认可的其他担保方式。采用信用贷款方式发放的学生公寓建设贷款，贷款对象仅限于高等院校。对高等院校发放信用贷款，除需具备《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》第6条的有关规定外，还必须符合以下条件：（1）国家级重点高等院校及具有明显办学特色和较强竞争力的高等院校；（2）经调查评估，信用优良、偿还贷款能力强；（3）学生收费账户在本行开立；（4）与本行签订了合作协议，明确本行为贷款主办行，由本行提供贷款、结算、信用卡、财务顾问等全方位服务；（5）贷款行规定应具备的其他条件。

学生公寓建设贷款必须专项用于高等院校收费学生公寓的开发建设，贷款额度最高不得超过项目建设总投资的70%，贷款期限最长为10年。贷款利率按照中国人民银行规定的相应期限档次贷款利率执行。借款人偿还学生公寓建设贷款的资金来源为包括租金收入在内的，国家政策允许用于偿还贷款的各种收入。借款人为高等院校的，除以学生公寓租金收入归还贷款外，应同时书面承诺以国家拨付的基建款、其他预算外资金收入等作为偿还贷款的资金来源，并报其主管部门备案；借款人为承建高等院校学生公寓的企业的，应书面承诺以所建学生公寓租金收入和企业其他经营收入作为还款资金来源。学生公寓建设贷款按季结息。学生公寓建设贷款本金分次偿还；期限在1年以内（含1年）的，可在贷款到期后一次偿还贷款本金。

借款人到期未归还贷款或挪用贷款，贷款行可按中国人民银行的有关规定计收罚息。对未按规定在结息日清付的贷款利息，计收复利。借款人在借款期限内，发生下列情况之一的，贷款行有权停止发放贷款，并提前收回已发放的贷款和相应的利息，同时收取一定比例的违约金，或采取其他保全贷款资产的措施：（1）提供虚假的计划、统计、财务会计报表等资料；（2）未按规定用途使用贷款，经贷款行要求纠正仍不改正的；（3）担保人违反担保合同或丧失担保能力，借款人又无法落实符合贷款行要求的新担保；（4）卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，可能侵害贷款行权益的；（5）发生的其他足以影响借款人偿债能力的事件或表明借款人缺乏偿债诚意的行为。

此外，高校学生公寓建设贷款涉及政府相关部门出具的承诺函的效力问题。在此类贷款中，政府主管部门为使借款人取得贷款，往往会向贷款银行出具书面承诺，在这些承诺函中，教育部门或财政部门往往列举了本部门年度基金款拨款计划中有无为借款人拨款建学生宿舍的计划及承诺借款人可用此拨款归还贷款的承诺。这类承诺函在法律性质上属于“安慰函”性质。其仅表明对借款人还款进行督促或提供道义上的支持。

高校的财产属于公益性财产，如果到期不能偿还贷款，银行不能请求法院强制执行，因而存在一定的风险。政府出具的承诺函从性质上不同于担保，但并非没有任何意义：一方面，高校的财政一般依赖于政府，政府的承诺函一定意义上增加了还款的确定性；另一方面虽然政府的承诺函没有法律上的拘束力，但代表了政府信用，反映了民众对政府的信赖，政府不应不信守承诺。当然，银行仍应通过其他途径加强对此类贷款的风险控制。

（四）土地储备贷款

土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构，实践中一般称为土地储备中心。土地储备机构是市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格，隶属于地方国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构受地方政府委托，依法取得储备土地，进行前期开发、保护、管理、临时利用和择机出售等活动，以实现政府调控和规范土地市场运行，促进土地资源合理利用的目标。根据《土地储备管理办法》（国土资发【2007】277号）第10条的规定，可以纳入土地储备的范围包括：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先权取得的土地；（4）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。

我国内地的土地储备制度借鉴了香港经验，即采用政府收购“生地”——未完成拆迁、水电气热等基础设施的土地，而后经由一级开发环节达到“熟地”标准——即通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整（通常称为“七通一平”），再通过“招（标）拍（卖）挂（牌）”进入土地市场进行转让的土地开发模式。从1996年第一家土地储备机构在上海诞生以来，全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。

由于早期发展不规范，我国土地储备机构在设立之初往往角色定位不明，自有资金稀缺，银行发放储备贷款时未办理有效的贷款担保，或者只是由地方政府部门出具承诺函；与此同时，土地储备贷款受宏观政策调控明显，如果土地储备机构从收购到出售土地这一过程中土地价格发生波动，例如土地价格因投资过热而下降，便会影响土地储备机构土地开发补偿费的回收，进而影响银行债权的偿还。在中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中，土地开发贷款被列为六大房地产信用风险之一。该报告指出：“土地开发贷款有较大信用风险。我国土地储备贷款2004年底余额为828.4亿元，综合授信额度更大。银行土地开发贷款面临四方面风险：一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。”

土地储备中心帮助各地政府加快了土地资源向土地资本的转变，提高了土地收益，为城市建设提供了强大的资金支持，但同时，土地储备贷款金额巨大，政策性强，政府干预较多，近年来随着房地产价格大幅度上涨，一些地方政府依靠出让土地使用权来维持地方财政收入，形成“土地财政”，更增加了土地储备贷款的违规操作和这类贷款的政府信用风险及宏观政策风险。为此，银监会陆续颁布《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》（银监通[2004]75号）、《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等文件进行规范，而国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合发布《土地储备管理办法》也设立“资金管理”专章规范土地储备贷款。相比之前，我国已初步建立一整套防范土地储备贷款风险的法律框架。

根据这些监管要求，土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构，并且必须满足银行的贷款要求。对于资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，银行不得发放土地储备贷款。土地储备机构向银行申请的贷款应为担保贷款，各类财政性资金不得用于土地储备贷款担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保；抵押贷款必须具有合法的土地使用证，政府储备土地设定抵押权的，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等进行调查分析。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向银行申请担保贷款，其贷款规模应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。商业要严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款，对土地储备机构的贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

银行决定发放土地储备贷款之后，应设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控，对土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，防范土地储备机构及地方政府挪用。与此同时，商业银行还要密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。总之，商业银行要敦促土地储备机构按照贷款合同约定，合理使用贷款并及时足额偿还贷款本息。

八、房地产开发贷款的担保

房地产开发贷款相较于其他流动资金贷款更强调贷款担保，如前文所述，根据中国人民银行的规定和各商业银行的内部文件，一般都要求发放房地产开发贷款必须提供贷款担保，仅中国建设银行《高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》第12条规定：“学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款”，信用贷款的对象限于符合条件的高等院校。

担保用来控制贷款风险，因此贷款的有效与否或担保的实际效果大小直接关系到银行贷款的回收有无保障。由于房地产开发贷款金额大、期限长，相较于一般流动资金贷款，房地产开发企业要找到适当的担保人也较为困难，所以往往房地产开发企业会以开发项目的土地使用权作担保或者以其他自有资产作担保。实践中，房地产开发企业多设立项目公司，一些大的房地产企业往往相互持股，或者直接或间接地控制着数家或数十家的子公司。在这种情况下，房地产开发贷款由这些有着关联关系的关联企业提供担保，对借款人来说是相对容易获得的担保，但对于贷款银行来说，则需要承担额外的法律风险。

对于子公司为母公司担保的情形，不办理相关手续，容易导致担保无效。根据2005年10月27日第十届全国人大常委会第十八次会议修订通过的《公司法》第149条的规定，董事、高管人员不得“违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保”。子公司为母公司担保的情形恰恰就是以公司资产为公司的股东提供担保，不履行公司法规定的程序，该担保是被禁止的。要使得该担保有效，要求公司章程授权或股东（大）会、董事会授权。只有符合了该条件并办理的相关手续，担保才能确保担保的有效性。

对于设立项目公司情形，应该要求母公司为其提供保证，同时出具承诺函，承诺不得抽逃子公司的资金和利润以逃避还款。对于同属一母公司的子公司之间提供担保的，还应同时要求母公司承诺不得抽逃子公司的资金或利润或提供连带保证担保，避免母公司抽逃其子公司的资金或利润而降低借款人或担保人的还款能力。

因此，对于关联企业的贷款担保，应当从整体上进行考虑，以防止可能存在的规避还款义务的风险。银监会于2010年6月1日修改了2003年制定的《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》，该指引中的“集团客户”是指具有以下特征的商业银行的企事业法人授信对象：（1）在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的；（2）共同被第三方企事业法人所控制的；（3）主要投资者个人、关键管理人员或与其近亲属（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的；（4）存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应当视同集团客户进行授信管理的。前款所指企事业法人包括除商业银行外的其他金融机构。商业银行应当根据上述四个特征结合本行授信业务风险管理的实际需要确定单一集团客户的范围。该指引是就商业银行多头信贷、过度授信与不适当分配授信等现象颁布的，从法律的角度讲就是进一步规范关联企业或关联方的贷款问题，其中第16条指出：“商业银行在给集团客户授信时，应当注意防范集团客户内部关联方之间互相担保的风险。对于集团客户内部直接控股或间接控股关联方之间互相担保的，商业银行应当严格审核其资信情况，并严格控制”。