基本原理

一、外资参与房地产开发概述

房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，近年来得到了较快的发展。然而，随着房地产业的蓬勃发展，房地产开发企业对资金的需求量增加，“融资难”的问题逐渐暴露出来。一般来说，房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分，一个是自有资金，一个是外来的债务型或权益型投资资金。这其中自有资金仅占很小的一部分，绝大多数资本来源于外来的债务型或权益型投资。我国房地产开发企业融资主要依靠外来的债务型投资，提供者主要是国有控股的商业银行，债务投资的方式以附抵押的中短期贷款为主。近几年，虽然国家允许房地产企业上市融资，但由于限制条件过高，能够上市融资的公司寥寥无几。总体看来，我国房地产开发企业融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款和股市融资，其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的70%以上，更有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的90%以上，这无形中增加了银行的信贷风险。2003年到2004年，政府主管部门相继出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）、国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），以及随后到来的“8·31土地大限”，造成了不少房地产开发企业资金链极度紧张，使得对银行资金依赖最大的房地产业受到了剧烈冲击。

鉴于我国房地产开发企业融资渠道和融资工具相对单一、筹措资金困难，吸引外资参与房地产开发便成为缓解“融资难”的重要途径。事实上，国外资金一直在寻求进入中国市场的机会。受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金正通过多种渠道进入上海、北京等热点地区的房地产市场，方式之一便是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。根据中国人民银行房地产金融分析小组发布的《2004中国房地产金融报告》的统计，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。根据最新的国家统计局关于2010年全国房地产市场运行情况的统计，房地产开发企业2010年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，占比1.1%，大体保持了相当的水平。

在论述外资参与房地产开发制度的具体内容之前，有必要对“外资”和“房地产开发”这两个核心概念加以界定。

首先，何谓“外资”？“外资”不是一个精确的法律概念，通常所说的外资是从资本输入国的角度对来自外国的投资约定俗称的称谓。从我国外资立法的语义推定和学界的通说来看，通常指外国的投资者，或指国外的资金或资本，包括了外国投资者和外来资本两个方面的内容。目前，我国立法与司法实践中对“外资”也存在不同的理解，交互采用“设立地标准”和“资本来源地标准”。我国有关外商投资企业法规定，外商投资企业是指外国的公司、企业和其他经济组织以及个人在中国境内投资或与中国的机构合资合作设立的企业，属于中国法人，这是采用设立地标准；关于外商投资企业再投资及外商投资性公司的相关规定中认为，外商投资企业及外商投资性公司再投资设立的企业仍然属于外商投资企业，实际上就是将外商投资企业认定为外国投资者，这就是采用“资本来源地标准”。同时，基于我国的特殊国情，港、澳、台投资者及其投资视为外资，外国投资者在我国境内的合法收入属于外资。

其次，何谓“房地产开发”？根据我国《城市房地产管理法》（2007年修订）第2条的规定，房地产开发是指在城市规划区内依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产产开发内容广泛而且繁杂，可以从纵向、横向两个角度来探讨。从纵向角度来说，房地产开发是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋开发项目建设到竣工验收的全过程；从横向角度来说，房地产开发包括两种行为，其一是进行基础设施建设，通常称为土地开发或者再开发。土地开发也称“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”包括实现区域以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整；“七通一平”包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。土地开发就是通过“三通一平”或“七通一平”，把自然状态的土地变为可供建造房屋或各类设施的建筑用地，即把生地变成熟地。土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有土地进行再开发即改造，通过一定量资金、劳动等的投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效率。其二是进行房屋建设，也称为房屋开发，包括住宅、商业楼宇、办公用房和其他专门用房的开发。

可见，外资参与房地产开发涉及工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设等多个环节，但是我们通常所说的外商投资房地产业，是指外商直接投资房地产开发项目，以房地产开发企业的身份介入房地产开发。《外商投资产业指导目录》所使用的“房地产业”也是从这个意义上展开的。至于外商投资建筑业企业、建设工程设计企业、城市规划服务企业等领域，则由《外商投资建筑业企业管理规定》、《外商投资建设工程设计企业管理规定》、《外商投资城市规划服务企业管理规定》等专门法规规章予以规范，本书不再赘述。为此，本书所论述的外资参与房地产开发，仅指外商直接投资房地产开发项目，以房地产开发企业的身份介入房地产开发的经济活动。

二、外资参与房地产开发制度的具体内容

外资参与房地产开发涉及多个部门和诸多环节，是一项非常复杂的经济活动。考虑到本书的主旨和篇幅，本章将重点讨论外资参与房地产开发的外资市场准入和行业准入政策。

（一）外资市场准入规定

法律法规是一个国家市场准入的门槛，下面从宏观和微观两个角度，在法律制度的层面上分析我国外资房地产开发企业市场准入方面的规定。

1．外资市场准入规定概述

我国现行的外资法制是一个由多层次、多部门的法律、法规和部门规章等构成的体系，根据立法的效力由上而下分别为：（1）全国人大及其常委会制定的外资法律，如《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》和《外资企业法》等，它们是我国外资法制体系的核心内容；（2）国务院制定的外资行政法规，如《指导外商投资方向规定》及其附件《外商投资产业指导目录》、《外汇管理条例》等；（3）国务院各部委制定的外资规章及地方政府制定的地方外资法规等，如国家发改委、商务部等六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（2006年7月11日），国家外汇管理局等发布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（2006年9月1日），商务部等发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》（2007年5月23日），商务部发布的《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（2008年6月18日）等。

在我国，外资投向须符合国家产业政策，投资项目应履行核准手续。根据《外商投资项目核准暂行管理办法》（国家发展和改革委员会令第22号，2004年10月9日）的规定，按照《外商投资产业指导目录》分类，总投资（包括增资额，下同）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告，其中总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准。总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。地方政府按照有关法规对上款所列项目的核准另有规定的，从其规定。2010年5月4日，国家发改委发布《关于做好外商投资项目下放核准权限工作的通知》（发改外资[2010]914号），下放了外商投资项目核准权限。原由国家发改委核准的《外商投资产业指导目录》中总投资3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由省级发展改革委核准；但限制类项目核准权限暂不下放；国家法律法规和国务院文件对项目核准有专门规定的，从其规定。核准权限下放后，项目申请报告、核准内容、条件、程序等仍按照《外商投资项目核准暂行管理办法》规定执行。

根据《外商投资产业指导目录》（2007年修订）的规定，房地产业中的（1）土地成片开发（限于合资、合作）；（2）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；（3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，属于限制外商投资产业，其他的则属于允许类产业。

因此，上述房地产限制外商投资项目，如果总投资5000万美元及以上的，由国家发改委核准项目申请报告；总投资1亿美元及以上的，由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准；总投资5000万美元以下的，由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。其他房地产允许类外商投资项目，则根据总投资规模，按照国家发改委下放核准权限后的外商投资项目核准管理办法进行核准。

项目申请人凭国家发展改革部门的核准文件，依法办理土地使用、城市规划、质量监管、安全生产、资源利用、企业设立（变更）、资本项目管理、设备进口及适用税收政策等方面的手续。未经核准的外商投资房地产项目，土地、城市规划、质量监管、安全生产监管、工商、海关、税务、外汇管理等部门不得办理相关手续。

2．外资房地产开发企业的设立

房地产开发作为一项非常复杂的经济活动，具有综合性强、涉及面广、投资量大、建设周期长等特征，往往涉及多方主体的参与。房地产开发企业作为房地产开发的主体，主导了整个房地产开发的过程，在房地产开发市场上扮演了重要的角色。

外国投资者直接投资我国房地产开发市场，也必须借助房地产开发企业这个平台。外国直接投资进入房地产的方式，又可细分为两类：第一类是外资直接在华设立房地产开发企业，例如新加坡嘉德置地集团在华设立了全资子公司凯德置地（Capital Land），致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发。自1994年进入中国以来，凯德置地就一直活跃于中国房地产市场，截至2010年在华总开发业绩已超过450亿元人民币。第二类是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内房地产市场，目前投资额通常较小。例如，美林集团2005年2月注资3000万美元入股北京银泰置业就算是较大金额了。由于外资新设房地产开发企业更能反映房地产开发企业设立的全貌，而后者只需要在并购完成后变更企业性质为外资企业即可。因此下文将重点论述外资房地产开发企业的设立条件和程序。

（1）外资房地产开发企业的设立条件

境外机构和个人在我国境内投资购买非自用房地产，其目的是用于出租、出售等经营活动，属于投资经营行为，应当遵循商业存在的原则，根据我国《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外资企业法》等的规定，依法申请设立外商投资企业，经审批部门批准并办理注册登记后，才可在核准的经营范围内从事房地产开发和经营活动。所谓外资房地产开发企业，或称外商投资房地产企业，是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。因外资投资企业从事的是房地产开发和经营业务，因此也应遵循我国《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定。以下结合我国《城市房地产管理法》第30条关于设立房地产开发企业的规定及上述法律法规的相关内容，分析设立外资房地产开发企业应满足的条件。

第一，有自己的名称和组织机构。

房地产开发企业是一个法人组织，应当有自己的名称和组织机构。房地产开发企业的名称包括字号、行业和组织形式三方面的内容。如果设立有限责任公司或股份有限公司的，还必须在公司名称中标明“有限责任”或“股份有限”的字样。企业名称必须在企业设立登记时由工商行政主管部门核准。有组织机构，就是要有完整系统的经营决策层，有职能明确、分工合理的生产经营组织以及相应的分支机构和下属机构。因为唯有具备健全的组织机构，才能形成法人的意志，对内执行法人事务，对外代表法人参加民事活动。在具体的房地产开发过程中，外资房地产开发企业通常以项目公司的形式进行开发。

第二，有固定的经营场所。

企业必须拥有固定的经营场所，有企业法人的固定地址，这是企业对外进行经营联系的主要场所，也是国家对房地产开发企业进行管理所必需的，企业不能流动性地从事生产经营活动。法律之所以要求房地产开发企业必须有固定的经营场所，是因为可以此确定房地产开发企业的活动中心，以便与各方面进行联系，开展房地产开发经营活动。固定的经营场所是指企业的住所，即为企业主要办事机构所在地，并且该固定经营场所要在工商登记部门登记。企业登记的住所只能是一个，而不能有两个。对于外资房地产开发企业而言，办公用房应当是永久性建筑，而不能是临时建筑。

第三，有符合国务院规定的注册资本。

注册资本既是企业顺利开展经营活动的根本条件，同时又是维护企业债权人利益的重要保障，也是判断企业经济实力的依据之一。由于房地产开发企业是资金密集型企业，其开发具有投资量大、资金占用周期长的特点，注册资金的要求比一般企业要高。根据国务院1998年7月颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）的第5条第1款规定，房地产开发企业应当有100万元以上的注册资本。此外，《城市房地产开发经营管理条例》授权省、自治区、直辖市人民政府根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本条件作出高于前款的规定。根据2006年7月11日国家发改委、商务部等六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和2006年8月14日商务部办公厅发布的《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》，对外商投资设立房地产企业的注册资本金进行了调整：投资总额在1000万美元（含1000万美元）以上的，其注册资本金不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的70%。一旦外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

第四，有足够多的专业技术人员。

房地产开发是一个技术性很强的行业，这就决定了房地产开发企业必须拥有足够的会计、统计、财务、营销等方面的经营管理人员和规划、设计、施工等方面的工程技术人员，而且需要经济、财会等方面的专业人员。《城市房地产开发经营管理条例》第5条第1款第2项明确规定设立房地产开发企业应当有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。此外，《城市房地产开发经营管理条例》授权省、自治区、直辖市人民政府根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第五，法律、行政法规规定的其他条件。

设立外资房地产开发企业，除了应当遵守《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等专门性法规规定的条件外，还应满足外商投资方面的法律、法规规定的条件。例如根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。根据商务部、国家外汇管理局2007年5月23日发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）相关规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则：（1）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准；（2）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

（2）外资房地产开发企业的设立程序

根据中国法律、法规的规定，在中华人民共和国境内投资设立的中外合资经营房地产开发企业、中外合作房地产开发企业和外商独资房地产开发企业统称为外资房地产开发企业。根据外商投资方面的法律法规和《城市房地产管理法》第30条和《城市房地产开发经营管理条例》第5条的规定，外资房地产开发企业的设立大致要经过外资审批、工商登记等步骤。以下按照外资房地产开发企业设立的种类分别展开论述。

第一，中外合资经营房地产开发企业的设立程序。

中外合资经营的房地产开发企业是由中方和外方在商定的期限内共同投资，进行房地产开发和经营的有限责任公司，具有中国法人的法律地位。合资各方以自己的投资额为限承担责任，同时按出资比例分配利润。

①申请设立

申请设立中外合资房地产开发企业，由中外合营者共同向商务部或各地商务主管部门报送下列正式文件：设立合营企业的申请书；合营各方共同编制的可行性研究报告；由合营各方法定代表人或其授权代表签署的合资企业协议合同章程；由合营各方委派的合资企业董事长、副董事长及董事组成名单（包括各方法定代表人签署的委派书）；审批机关规定的其他文件（主要包括：企业名称预先核准通知书、合营各方的合法开业证明、合营各方在注册地开户银行出具的资信证明、计划部门或行业管理部门的批复文件等）。

②审查批准

凡在中国境内设立中外资房地产开发企业，须经商务部或各地商务主管部门审查批准。审批机构自接到规定的全部文件之日起，3个月内决定批准或者不批准。审批机关如果发现上述文件不齐备或者有不当之处，可以要求限期补报或者修改。审批同意后发给批准证书。

③注册登记

《中外合资经营企业法实施条例》（2001年修订）第9条规定：“申请者应当自收到批准证书之日起1个月内，按照国家有关规定，向工商行政管理机关办理登记手续。合营企业的营业执照签发日期，即为该合营企业的成立日期。”需要注意的是，如果外国投资者在收到批准证书之日起满30天未向工商行政管理机关申请登记的，外资企业批准证书自动失效。

第二，中外合作经营房地产开发企业的设立程序。

中外合作经营的房地产开发企业是指建立在合同制基础上的契约式或非股权式的合作型开发公司，应具有中国法人的法律地位。合作双方的投资或提供的合作条件可以是现金、实物、土地使用权等。通常情况下是由中方提供土地使用权，外方提供资金，合作进行开发建设。合作双方的权利、义务和责任，诸如投资方式、资金回收方式、利润分配方式和比例、债务以及亏损的负担、经营管理的分工安排等，均由双方磋商确定，并在合同中明确规定。

①申请设立

申请设立中外合资房地产开发企业，由中外合营者共同向商务部或各地商务主管部门报送下列正式文件：设立合作企业的项目建议书，并附送主管部门审查同意的文件；合作各方共同编制的可行性研究报告，并附送主管部门审查同意的文件；由合作各方的法定代表人或其授权代表签署的合作企业协议、合同、章程；合作各方的营业执照或者注册登记证明资信证明及法定代表人的有效证明文件，外国合作者是自然人的，应当提供有关身份、履历和资信情况的有效证明文件；合作各方协商确定的合作企业董事长、副董事长、董事或联合管理委员会主任、副主任、委员的人选名单；审批机关要求报送的其他文件。

②审查批准

申请设立中外合作房地产开发企业，应当将中外合作者签订的协议、合同、章程等文件报商务部或地方商务主管部门（以下简称审查批准机关）审查批准。审查批准机关应当自接到申请之日起45天内决定批准或者不批准。审批机关如果发现上述文件不齐备或者有不当之处，可以要求限期补报或者修改。审批同意后发给批准证书。

③登记注册

《中外合作经营企业法》第6条规定：“设立合作企业的申请经批准后，应当自接到批准证书之日起30天内向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。合作企业的营业执照签发日期，为该企业的成立日期。”

第三，外商独资房地产开发企业。

外商独资房地产开发企业是指依法在我国境内设立的、全部资本由外国投资者投资的房地产开发企业，不包括外国的企业和其他经济组织在国内从事房地产开发的分支机构。在中国境内设立外商独资房地产开发企业，必须经商务部或各地商务主管部门审查批准后发给批准证书。外国投资者在提出设立外商独资房地产开发企业的申请前，应当就下列事项向拟设立外商独资房地产开发企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府提交报告。报告内容包括：设立外商独资房地产开发企业的宗旨；经营范围、规模；生产产品；使用的技术设备；用地面积及要求；需要用水、电、煤、煤气或者其他能源的条件及数量；对公共设施的要求等。县级或者县级以上地方人民政府应当在收到外国投资者提交的报告之日起30天内以书面形式答复外国投资者。

①申请设立

外国投资者设立外商独资房地产开发企业，应当通过拟设立外资企业所在地的县级或者县级以上地方人民政府向审批机关提出申请，并报送下列文件：设立外资企业申请书；可行性研究报告；外资企业章程；外资企业法定代表人（或者董事会人选）名单；外国投资者的法律证明文件和资信证明文件；拟设立外资企业所在地的县级以上地方人民政府的书面答复；需要进口的物资清单；其他需要报送的文件。

②审查批准

设立外商独资房地产开发企业的申请，由商务部或各地商务主管部门审查批准。审批机关应当在收到申请设立外资企业的全部文件之日起90天内决定批准或者不批准。审批机关如果发现上述文件不齐备或者有不当之处，可以要求限期补报或者修改。审批同意后发给批准证书。

③登记注册

设立外商独资房地产开发企业的申请经审批机关批准后，外国投资者应当在收到批准证书之日起30天内向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。外资企业的营业执照签发日期，为该企业成立日期。外国投资者在收到批准证书之日起满30天未向工商行政管理机关申请登记的，外资企业批准证书自动失效。

近年来，我国房地产领域外商投资增长较快，而为了保障房地产市场的健康发展，降低行业风险，国家近期也加强了对房地产市场的宏观调控。为适应这些新变化，监管部门适当调整了企业设立的审批准程序，以保证审批机关掌握更多的企业信息，克服监管中的薄弱环节。根据2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金之后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

（二）外资行业准入政策

1．行业备案

我国《城市房地产管理法》第30条第4款规定：“房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。”企业除了须符合必要的条件方能直接登记外，还须接受政府行业主管部门的监督管理。这一程序性规定，目的是将设立登记后的房地产开发企业纳入房地产业的行业管理，保证房地产开发企业的健康发展和企业市场行为的规范化，并为具体落实第31条关于“房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定”和“分期投资额应当与项目规模相适应”的规定创造条件。

根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第8条的规定，房地产开发企业向房地产开发主管部门备案时应提交下列文件：营业执照复印件，企业章程，验资证明，企业法定代表人的身份证明，专业技术人员的资格证书和聘用合同。

新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持上述文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。凡1个月内未办理备案手续的企业，城市规划、建设和房地产等行政管理部门不予办理规划、项目开工建设、商品房预售等各项手续。

2．资质申请

企业的资本实力、管理能力决定了企业承担开发任务的规模、数量。为避免由于资金不足、管理能力不足损害消费者和社会公共利益的现象，国家对房地产开发企业实行资质管理，根据企业的资金、人员素质、管理水平等指标对房地产开发企业进行等级管理，并颁发相应证书，以加强对房地产开发企业经营管理活动的指导和监督。

我国《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。”建设部2000年3月9日修订发布的《房地产开发企业资质管理规定》，进一步完善了外资房地产开发企业的资质管理。

房地产开发企业应当按照《房地产开发企业资质管理规定》申请核定资质等级，未取得房地产开发资质等级证书（以下简称“资质证书”）的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：

（1）资质一级企业：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

（2）资质二级企业：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

（3）资质三级企业：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

（4）资质四级企业：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

对于新设立的外资房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。申请核定资质等级的外资房地产开发企业，应当提交下列证明文件：①企业资质等级申报表；②房地产开发企业资质证书（正、副本）；③ 企业资产负债表和验资报告；④ 企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；⑤ 已开发经营项目的有关证明材料；⑥房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；⑦其他有关文件、证明。

《暂定资质证书》有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。外资房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

外资房地产开发企业成立后应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。一级资质的外资房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的外资房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。