第二章　项目施工阶段介入

物业公司在施工阶段通常要派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行巡查、了解和记录，并参与施工工程例会，了解项目施工进度和施工质量，对常见施工问题进行重点跟踪，对施工过程中发生的不合理的现象适时提出意见或建议。

一、了解现场巡查的内容

物业项目在施工及设施设备安装期间，要进行详细的巡查，巡查的重点见表3-2-1。

二、现场巡查要特别关注的事项

为方便以后的物业管理，工程技术人员在现场巡查的时候，要特别对以下项目进行关注，并向相关单位提出一些合理性的建议。

（一）各类机电设施设备配置与安装

要了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中有缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

（二）地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位，因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项。

（1）无论采取何种防水设计施工，基坑中都应保证无积水。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

（2）采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比例之外，应重点检查以下事项。

——混凝土搅拌时间不得少于2分钟（用机械搅拌）。

——底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工，墙体只允许留水平施工缝。

——后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋件的埋设应严格按规范施工。

——养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对混凝土的防水能力有较大的影响。

（3）采用水泥沙浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。

（三）回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面（无地下室结构的）、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道、地面开裂等问题，因此应对此项工程回填土成分、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。

（四）楼面、屋面混凝土工程

楼面、屋面混凝土工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，所以，在楼面、屋面混凝土工程中应重点注意以下事项。

1.钢筋绑扎

钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等出现问题，均会造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置，悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。

2.混凝土浇注

除开发商的监理人员注意按施工规范监理施工外，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的应重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题，如剪力墙因混凝土捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位混凝土的振捣应严格监控。

（五）砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，这通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对、砂浆不饱造成的。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，应把墙顶与梁底间的砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。

（六）装饰工程

1.外墙面

外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层、外饰面来防水。因此，物业在施工阶段介入时，要严格监督外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满（无空鼓、空壳）、抿缝饱满等方面。

2.内墙面及天花板

内墙面及天花板常用混合砂浆抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拌均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与混凝土梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。

3.地面

厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。

（七）门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

（八）给排水工程

1.给水工程

现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造较易被细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

2.排水工程

原常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口渗水，造成使用年限短，使物业公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。

（九）其他事项

除以上所述事项外，驻场的工程技术人员还应重点关注以下事项。

（1）对小区的重要大型设备、设施的供应商，应建议尽量选择供货、安装、调试、售后技术服务良好，有中文使用说明书及联系电话清晰明了、信誉良好的公司。

（2）小区基建工程采用批量较大的各种建材；水电器材常规材料和配件等应建议尽量选用市面上普通规格的标准件和通用件，尽量采用国内容易购买的配件材料及型号与规格，方便后期维修。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料的，一定要考虑耐久性、耐腐蚀及抗挤压能力，且与监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的质量关。绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）要与所有参与土建工程、设施设备安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位，就保质内容、保质期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并要求对方提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地证明、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）要检查重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位是否提供了清晰明了的操作使用说明书、联系电话等，并要求对方对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）物业项目所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格后才允许使用；有线电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用；还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等），要求调试正常运行后才能交付。

（7）对大型重要的公共配套设备设独立电表（便于情况分析和成本控制），商品房与办公楼的电源应与各系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表），电话分线、分层、分户应作好识别标记，合理分配。

（8）了解哪些为整体混凝土施工、哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

（9）在设备性能方面，比如智能化等，不要因追求卖点而一味追求高科技和功能齐备，这样会造成后期使用华而不实、智而不能，甚至闲置报废，从而引起业主投诉和高昂的维护成本。所以，在厂家选择、设备选型、配件选用方面要简单而实用，设备安装调试要安全合格。

三、现场巡查问题的整改

物业公司驻场工程技术人员应负责将在巡查中发现的重大问题、设计缺陷等及时汇总整理，上报地产公司，地产公司的对接部门通常是设计管理部。