第2节 房地产——抵御通货膨胀的“盾”

许多人都喜欢投资房地产，这可能出于以下方面的考虑：一是房地产投资是自己看得见、摸得着的投资，心里踏实，也觉得比较安全。二是许多人把买房、建房看成是一生中要完成的大事之一，毕竟安居乐业是人们所向往的。三是房地产具备保值功能以及稳健的增值功能。既然人们都这么偏好房地产，那么，如何判定投资房地产的价值与风险呢？

一、投资房地产的价值

1．投资自住房地产，是为了满足人们自身居住的需要。

2．投资房地产的重要价值之一，就是有很好的抵御通货膨胀的功能。

3．投资房地产，有较好的增值功能。

4．投资房地产，还可以用于出租，取得租金收入，有资本增值的功能。

5．投资房地产，人们通常会采取房贷的形式进行，所以也具有相对安全的杠杆投资功能。

一般来说，房地产有以下几种形态：一是纯粹的地产；二是纯粹的房产；三是地产与房产的结合体；四是含有其他附加值的房地产的综合体，比如说，具有文化和艺术价值的古建筑等。下面，我们对房地产不同的形态进行价值分析。

（1）地产，是房地产价值的核心要素。即使没有土地所有权的房产，依然有地产使用权和地点价值的要素。投资房地产的一个主要的原则是地点。拥有优势的地点，即意味着拥有人们目光聚焦的地方。不过，如果我们能用动态的眼光考察地点，那就有可能成为投资房地产的赢家。

但土地的价值究竟如何衡量呢？在一般情况下，这取决于土地的供应政策和社会中的货币平均购买力所形成的主要买卖力量。这是一个动态的过程。当然，土地价格也受市场供需状况的趋势、社会投资文化和投资心理等若干方面的影响。

在市场经济中，投资者必须了解市场力量的波动起伏，以及这种波动起伏的惯性力量和自组织功能下的无序性。也就是说，在惯性力量和无序性的作用下，房地产价格可能出现疯狂涨跌和崩溃的情况，远远偏离当时的价值状态。之所以要说到这个问题，一是为了提醒投资者注意市场的波动特质；二是为了提醒投资者在跟风投资时要小心谨慎，因为在房地产高度泡沫时期进行投资，损失将是惨重的。

（2）房产。通常，房产与地产有所关联。房产中的土地使用权的价值，既可归入地产价值方面，也可归入房产价值方面。

土地使用权的价值与土地使用权的期限长短有着密切的关系。比如说，某房产的土地使用权限为70年，在不考虑该房产使用权接续转换的政策下，该房产土地使用权所剩的期限越短，它所能成交的价格相对越低。

（3）房地产。具有土地所有权和使用权的房产，称为地产与房产相结合的房地产。在我国，因为所有土地都归国家和集体所有，所以，人们只能购买拥有土地使用权的房地产。目前人们通常所说的房地产，也主要泛指拥有土地使用权的地产经营概念，或与房产一起经营的房地产商业概念。基本上可以说，房地产的价值或价格，是由前述的地产（主要是拥有土地使用权的地产）价值与房产价值两部分组成的。如房地产具有较高的艺术价值、文化价值、历史价值等，则其便具有较高的附加值。

二、投资房地产的不足与风险

1．不可抗力因素，如灾害，特别是自然灾害，对房地产的破坏是致命的，这是投资房地产的最大风险之一。世界上绝大多数的保险公司，都不承保因地震或战争所引发的损害对象，所以即使买了房地产保险也无法得到赔偿。对于房地产保险，人们有许多误解，事实上，它只是一种作为贷款抵押的人寿险，或者只是关于房屋基本装修的火险。许多人都把这些保险当作房地产本身的保险了。

2．有些投资者看到房地产价格节节攀升，便会超负荷地贷款购买房地产，而由于原先计算好的租金收入和还贷方案因市场的逆转和自身财力的变化出了问题，还贷便出现了问题。

所以，借贷买房是一把双刃剑，它既可以给投资者以杠杆式的好处，也可以给他以杠杆式的损害。如果投资者能够防止过度贷款，那么纵有损失，也不至于负债累累。如果投资者的还贷额度与未来的还贷能力相符，那么房地产市场价格的下跌，也不至于影响到他的正常生活。更重要的是，如果投资者有能力度过危机，那么就有可能迎来房地产市场的又一春。

3．其他风险。

（1）房产地基或周遭地质可能出现问题。

（2）火灾多由电力设施或煤气使用等出现问题而引发，也可能因人为因素引起火灾。轻的火灾不会破坏整个建筑物，严重的火灾则会破坏性地烧毁建筑物。

（3）建筑材料老化和其他建筑材料问题，如漏水、水泥板块剥离脱落等。

三、投资房地产的建议

1．对房地产的趋势要认真评估。如果房地产市场价格已经回落并沉寂多年，那么，此时房地产的风险已大大释放。如果投资者预测房地产在未来极可能升值，那么，这时购买房地产就很可能是最合适的时候；相反，如果房地产价格在短期内已有巨大升幅，比如说，在三五年内已上升了三五倍，这时房地产的风险通常比较高，有较大回落的可能性比较大。如果某地的人均收入能够长时期提高，那么，房地产价格的上升总趋势也将保持较长时间。但如果有大量外来资金推动，那么，这一地区的房地产价格就可能会加速上升，并可能较快到顶。

如果当地的人均收入在大幅度上升后，面临较长期的缓慢增长，甚至停滞不前，那么，此时房地产价格多将面临下跌，以矫正原先过度美好预期造成的房地产价格的大幅上升。

如果当地的工商业在迅速发展中，一般地说，房地产市场也会跟着兴旺；如果日益萧条，那么，房地产市场大多也会跟着萧条。

总体而言，房地产价格与一定时期内的社会平均购买力是密切相关的。举个例子，假设现在以七年的总收入作为普通类型房价的计价基础，那么，房价的上涨就与未来一段时间内的社会平均购买力的提高密切相关。现在需花七年的总收入买一套普通类型的房产，但到了第七年，如果工资上升很多，且若以第七年的总收入计算，则可能只需三四年的时间就能买一套之前同样类型的房产。这时的房产价格，如果没有上涨，无疑就十分便宜。

2．地点是选择房地产的首要考虑因素。好的地点，由于其稀缺性和其他附加值，故具有更稳健的保值、增值功能。另外，还有一类好地点，就是那些潜在的级差地租将会上升的地点，如新的园区规划、新的中心规划、新的现代交通规划等，都将使房地产的价值和价格有潜力上升。

3．出租性价比好。房地产是否便于出租，租金收入是否较高和稳定，是投资房地产要考虑的重要因素之一。当租金收入良好时，即使房地产总体价格下跌，仍能有良好的投资效益。而当下一轮房地产回暖或上升时，这类房地产就具有较强的上升趋势。举个例子来说，当某人以100万元买下一处房地产时，假定这时市场租金是每月8000元，那么，这100万元的资金回报率就是每年9.6%。这样的租金水平应当说是良好的，在投资市场中能有这样的资金回报率是不错的。假定银行存款的年利率是3%，那么，此房地产的资金回报率就是银行存款利率的3倍多。而如果该房地产的价格下跌了30%，但该房地产仍能维持同样的租金水平，则该房地产的资金回报率若以下跌后的价格计算，其资金回报率上升至约13.71%。这是相当好的回报。此时的房地产价位应当具有很强的市场支撑力。而当房地产市场稳定、回暖及开始上升时，市场上就会有许多人投资这类租金较好的房地产，这将带动这类房地产价格的上扬；反之，当一个房地产没有出租市场，或者其租金收入的资金回报率仅为2%或以下，且房地产市场下滑时，其支撑力就会相对较弱，下跌空间就相对较大。

在投资房地产中，或者是在投资与房地产相关的产品如房地产的基金、信托等中，投资者必须了解社会发展的状况、经济发展的趋势等，要做到知己知彼。须知在房地产投资的博弈中，战略眼光是非常重要的。