第三章 建设用地使用制度

第一节 建设用地使用制度概述

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．按照建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是（　）。[2013年真题]

A．农作物暖房用地

B．农用水泵房用地

C．农用道路用地

D．农民宅基地

【答案】D

【解析】因实际需要的不同，建设用地有多种分类。按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地；非农业建设用地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地，如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。ABC三项均属于农业建设用地。

2．工业建设用地是指（　）。[2011年真题]

A．用于农业生产和建设之外的一切工程建设所需占用的土地

B．用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施所需使用的土地

C．用于解决城乡人民物资生活需要及其配套设施建设所需使用的土地

D．文教区用地、公共设施及其道路设施用地

【答案】B

【解析】建设用地按用途分为：①工业建设用地，指用于进行工业项目或者为其配套的其他工程设施建设所需使用的土地。②民用建设用地，指用于解决城乡人民物质生活需要及其配套设施建设所需使用的土地。例如，城乡居住区用地、文教区用地、公共设施及道路设施用地等。③军事建设用地，指按照国防和战备要求进行各项军事工程建设所需使用的土地。A项是非农业建设用地；CD两项是民用建设用地。

3．下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（　）。[2009年真题]

A．抵押

B．出售

C．交换

D．赠予

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权转让是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行为，是土地使用者之间国有建设用地使用权的转移，包括出售、互换、赠予及其他转移国有建设用地使用权的行为。

4．国有建设用地使用权转让的方式有（　）。[2010年真题]

A．出售

B．出让

C．交换

D．租赁

E．赠予

【答案】ACE

【解析】国有建设用地使用权转让是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行为，是土地使用者之间国有建设用地使用权的转移，包括出售、互换、赠予及其他转移国有建设用地使用权的行为。

5．关于建设用地管理原则的说法，错误的是（　）。[2012年真题]

A．节约、合理利用每寸土地

B．强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用

C．实行建设用地有偿使用

D．经济效益优先

【答案】D

【解析】我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持以下原则：①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用；③实行建设用地有偿使用；④社会效益、经济效益和生态效益相统一。

6．建设用地按其服务的产业类型，可分为（　）。

A．国有建设用地和集体建设用地

B．农业建设用地和非农业建设用地

C．新增建设用地和存量建设用地

D．永久性建设用地和临时性建设用地

【答案】B

【解析】建设用地的分类包括：①按建设用地所有权性质，分为国有建设用地和集体建设用地；②按建设用地的来源，分为新增建设用地和存量建设用地；③按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地；④按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地；⑤按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地；⑥按建设项目生产规模或总投资额的大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。

7．下列各项不属于农业建设用地的是（　）。

A．育秧室

B．农用水泵房

C．农作物的暖房

D．农民宅基地

【答案】D

【解析】农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。非农业建设用地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地。如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。

8．国有建设用地使用权划拨是指城市政府在土地使用者缴纳土地房屋征收补偿费用后，将土地交付其使用，或者将国有土地使用权（　）交付给土地使用者的行为。

A．无偿

B．有一定条件地

C．有偿

D．暂时

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

9．国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），这是指（　）。

A．国有土地租赁

B．国有建设用地使用权作价出资

C．划拨国有建设用地使用权

D．集体建设用地使用权的转移

【答案】B

【解析】国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。

10．国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施是指（　）。

A．建设用地监督

B．建设用地维护

C．建设用地管理

D．建设用地实施

【答案】C

【解析】建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织利用建设用地而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。其中，调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系。合理组织利用建设用地是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。

11．建设用地管理的对象为（　）。

A．广义的农业用地

B．狭义的农业用地

C．狭义的建设用地

D．广义的建设用地

【答案】D

【解析】建设用地管理的对象是指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．国有建设用地使用权有偿使用的形式有（　）。[2011年真题]

A．出让

B．作价人股

C．租赁

D．划拨

E．抵押

【答案】ABC

【解析】国有建设用地使用权有偿使用的形式包括：①国有建设用地使用权出让；②国有建设用地租赁；③国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营。D项属于无偿使用；E项属于土地二级市场行为，不是有偿使用形式。

2．按照建设用地用途，建设用地可以分为（　）。

A．工业建设用地

B．农业建设用地

C．民用建设用地

D．军事建设用地

E．商业建设用地

【答案】ACD

【解析】建设用地的具体分类有：①按建设用地所有权性质，分为国有建设用地和集体建设用地；②按建设用地的来源，分为新增建设用地和存量建设用地；③按建设用地使用期限，分为永久性建设用地和临时性建设用地；④按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地；⑤按建设用地用途，分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地；⑥按建设项目的生产规模或总投资额的大小，分为大型项目建设用地、中型项目建设用地、小型项目建设用地。

3．城乡各类建设项目取得建设用地使用权主要采取的方式有（　）。

A．国有土地租赁

B．征收集体土地

C．买卖国有建设用地使用权

D．出让国有建设用地使用权

E．划拨国有建设用地使用权

【答案】ABDE

【解析】我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种。根据土地使用权与土地所有权相对分离的原则，城乡各类建设项目取得建设用地主要采取的方式有：①征收集体土地；②国有建设用地使用权划拨；③国有建设用地使用权出让；④国有建设用地租赁；⑤国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营；⑥国有建设用地使用权转让；⑦集体建设用地使用权的转移。

4．我国在建设用地管理中必须坚持的原则为（　）。

A．实行建设用地有偿使用的原则

B．节约、合理利用每寸土地的原则

C．保护耕地和提高土地利用率的原则

D．公平合理地买卖、转让建设用地的原则

E．社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则

【答案】ABCE

【解析】我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持的原则有：①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用；③实行建设用地有偿使用；④社会效益、经济效益和生态效益相统一。

5．建设用地管理的主要内容有（　）。

A．建设用地宏观调控管理

B．组织建设用地使用权的供给

C．土地征收管理

D．建设项目用地申请

E．合理使用土地

【答案】ABCD

【解析】根据建立社会主义市场经济和土地使用制度改革的需要，围绕实行土地用途管制制度这一目标，建设用地管理的主要内容包括：①建设用地宏观调控管理；②农用地转用管理；③土地征收管理；④建设项目用地申请、审查、报批、供地工作；⑤建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。

第二节 国有建设用地使用权划拨

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（　）。[2008年真题]

A．汽车加油站

B．地税局机关

C．城市绿地

D．街心公园

【答案】A

【解析】根据《城市房地产管理法》第二十四条和国土资源部《划拨土地目录》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。A项是商业性经营项目，不能以划拨方式获得。

2．国防军工科研、试验设施的土地使用权，由（　）依法批准划拨。

A．省级以上人民政府

B．土地管理部门

C．县级以上人民政府

D．规划建设部门

【答案】C

【解析】根据《城市房地产管理法》第二十四条和国土资源部《划拨土地目录》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

3．建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件，按照审批权限向（　）申请建设用地。

A．土地管理部门

B．县级以上人民政府

C．规划建设部门

D．公安机关

【答案】A

【解析】建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。

4．在建设用地使用权划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准、核发（　）。

A．建设用地批准证书

B．国有建设用地使用权证书

C．房屋他项权证

D．建设用地使用权划拨许可证

【答案】A

【解析】在建设用地使用权划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准，核发建设用地批准证书。

5．房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴（　）。

A．国家

B．土地管理部门

C．房产所有人个人所有

D．县级以上政府

【答案】A

【解析】划拨建设用地使用权的出租。房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。

6．下列关于划拨建设用地使用权的管理的说法正确的是（　）。

A．划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额包括土地价格

B．领有国有土地使用证的，划拨土地使用权均不得转让、出租、抵押

C．土地使用者因破产而停止使用土地的，城市政府可以无偿收回其划拨土地使用权，并可依法予以出让

D．凡上缴土地收益的土地，不再按划拨土地进行管理

【答案】C

【解析】A项，划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格。B项，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，除满足以下条件外，划拨建设用地使用权不得转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。D项，凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有（　）。[2012年真题]

A．军事演习场

B．公交站场

C．民用加油站

D．劳教所

E．经营性养老院

【答案】ABD

【解析】建设用地使用权划拨的范围包括：①国家机关用地和军事用地。军事用地包括指挥机关、地面和地下的指挥工程、作战工程；营区、训练场、试验场；军用公路、铁路专用线、机场、港口、码头；军用洞库、仓库、输电管线、输油管线、输气管线；军用通信、通信线路，债察、观测台站和测量、导航标志；国防军品科研、试验设施；其他军事设施。党政机关和人民团体用地包括办公用地；安全、保密、通信等特殊专用设施。②城市基础设施用地和公益事业用地。城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。公益事业用地包括非营利性邮政设施、非营利性教育设施、公益性科研机构、非营利性体育设施、非营利性公共文化设施、非营利性医疗卫生设施、非营利性社会福利设施等。③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。包括中央投资、中央与地方共同投资或者引进外资以及重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目用地；铁路、港口、码头等交通项目用地；水库、防洪、防渍、治碱、农田灌溉、水力发电、江河治理、城市供水和排水等水利工程项目用地。④法律、行政法规规定的其他用地。一般指特殊用地，包括监狱、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

2．关于划拨建设用地使用权的说法，错误的是（　）。[2014年真题]

A．取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

B．除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限

C．对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

D．划拨建设用地使用权未经许可不得转让

E．划拨建设用地使用权的出租无需审批

【答案】ACE

【解析】A项，报有批准权的人民政府审批准予转让的划拨建设用地使用权，应由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；D项，除满足以下条件外，划拨建设用地使用权不得转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

3．划拨建设用地转让的规定主要有（　）。

A．所划拔的建设用地，使用者均不需向国家缴纳任何费用

B．报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C．可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

D．建设用地使用权划拨，需经县级以上人民政府土地管理部门审查批准

E．已划拨建设用地使用权的可以直接转让

【答案】BC

【解析】划拨建设用地转让有两种途径：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

4．对未经批准擅自（　）建设用地使用权的单位和个人，政府可以依法没收其非法收入，并根据其情节处以罚款。

A．出让

B．转让

C．拍卖

D．出租

E．抵押划拨

【答案】BDE

【解析】对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地使用权的单位和个人，政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

第三节 国有建设用地使用权出让

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．下列用地中，建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是（　）。[2013年真题]

A．军队办公用地

B．经营性房地产开发用地

C．学校建设用地

D．政府行政办公用地

【答案】B

【解析】《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”ACD三项可通过划拨方式获取。

2．根据《物权法》，建设用地使用权期间届满自动续期的是（　）。[2013年真题]

A．商业用地

B．工业用地

C．住宅用地

D．教育用地

【答案】C

【解析】《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

3．关于国有建设用地使用权出让的特征的说法，错误的是（　）。[2012年真题]

A．建设用地使用权出让是一种国家垄断行为

B．建设用地使用权是有一定使用期限的

C．建设用地使用权出让是有偿的

D．建设用地使用权不可以分别设立

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权出让主要有下列5个特征：①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为；②建设用地使用权有一定使用期限；③建设用地使用权出让是有偿的；④建设用地使用权可分别设立；⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。

4．下列用地中，使用权出让最髙年限为40年的是（　）。[2011年真题]

A．体育场馆用地

B．城乡超级市场用地

C．综合用地

D．住宅用地

【答案】B

【解析】建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

5．关于国有建设用地使用权的说法，正确的有（　）。[2010年真题]

A．建设用地使用权出让是一种国家垄断行为

B．取得建设用地使用权后，使用权人享有无限制的权利

C．建设用地使用权出让是有偿的

D．建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

E．商业、娱乐、综合用地的最高出让年限为50年

【答案】ACD

【解析】国有建设用地使用权出让的特征包括：①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为；②建设用地使用权是有一定使用期限的；③建设用地使用权出让是有偿的；④建设用地使用权可分别设立；⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。根据《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。国务院按照土地的不同用途规定：商业、娱乐、旅游用地的最高出让年限为40年，教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地最高出让年限为50年。

6．甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为（　）年。[2008年真题]

A．35

B．40

C．45

D．65

【答案】C

【解析】国务院按照土地的不同用途规定的建设用地使用权出让的最高年限为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。本题中，土地是工业用地，最高使用年限为50年，开发期为5年，则转让时剩余的土地使用年限为：50-5=45（年）。

7．下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（　）。[2008年真题]

A．别墅用地

B．图书馆用地

C．汽车装配厂用地

D．购物中心用地

【答案】D

【解析】国务院按照土地的不同用途规定的建设用地使用权出让的最高年限为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。A项，别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。BC两项，图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。D项，购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。

8．土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（　）。[2011年真题]

A．投标人的名称和地址

B．投标人的资格要求

C．投标保证金

D．确定中标人的标准和方法

【答案】A

【解析】土地使用权出让招标公告应包括下列内容：①出让人的名称和地址；②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求；③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；⑦投标、竞买保证金；⑧其他需要公告的事项。

9．某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（　）人。[2008年真题]

A．3

B．5

C．7

D．9

【答案】B

【解析】评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。

10．下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（　）。[2011年真题]

A．协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府批准执行

B．协议出让价格不得低于协议出让最低价

C．协议出让价格不得低于协议出让底价

D．协议出让底价不得低于协议出让最低价

【答案】A

【解析】协议出让的程序是：省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县级国土资源部门执行。协议出让底价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）。不得低于所在级别基准地价的70%。市、县级国土资源部门对拟出让土地评估，集体决策，确定底价。底价不得低于最低价。底价确定后应保密。

11．土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（　）。[2011年真题]

A．其土地使用权出让金随之相应调整

B．新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用枚出让金可做相应调整

C．新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整

D．其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定

【答案】A

【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

12．建设用地使用权出让的最高年限是由（　）按照土地的不同用途规定的。

A．市政府

B．开发商

C．国务院

D．公安局

【答案】C

【解析】建设用地使用权是有一定使用期限的。建设用地使用权出让只是将一定年限内的使用权出让给土地使用者。建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定。

13．土地使用权出让金的支付方式是（　）。

A．一次支付

B．按照出让合同约定支付

C．分期支付

D．依据受让人的资金状况支付

【答案】B

【解析】建设用地使用权出让是有偿的，《物权法》第一百四十一条规定：“建设用地使用权人应当依照规定以及合同约定支付出让金等费用。”

14．土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后（　）内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

A．50日

B．60日

C．80日

D．一年

【答案】B

【解析】按照现行规定，土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让人应按照出让合同约定，提供出让的建设用地使用权，未按照出让合同约定提供建设用地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

15．建设用地使用权出让公告的发布中，出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始前（　）日发布招标公告。

A．10

B．20

C．30

D．40

【答案】B

【解析】建设用地使用权出让公告的发布中，出让人应至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。

16．招标出让土地使用权的，出让人在（　）接到投标文件有效。

A．投标人发出标书时

B．中标结果公布前

C．投标截止时间前

D．投标人发出标书一个月后

【答案】C

【解析】招标出让土地使用权的，投标人应在投标截止时间前将投标文件投入标箱。招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。投标文件投入标箱后，不可撤回。投标人应对投标文件和有关书面承诺承担责任。

17．在挂牌出让中，应（　）确定竞得人。

A．在挂牌公告规定截止时间后1个月

B．在挂牌公告规定的挂牌截止时间

C．在符合条件的竞买人填写好报价单后

D．在确定了竞价申请人之后

【答案】B

【解析】挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌截止应由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满。挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

18．某地块土地使用权挂牌出让时，只有M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N公司要求报价，且经现场竞价后，N公司提出的报价高于M公司，M、N两家公司的报价均高于底价，则（　）。

A．M公司为竞得人

B．N公司为竞得人

C．应重新挂牌

D．由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人

【答案】B

【解析】挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人，但报价低于底价者除外。

19．在挂牌出让期限内竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的情况下，（　）。

A．挂牌不成交

B．出价最高者为竞得人

C．进行现场竞价，出价最高者为竞得人

D．先提交报价且报价较高者为竞得人

【答案】A

【解析】挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

20．其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在（　）予以退还，不计利息。

A．确定竞买人之后

B．招标拍卖挂牌活动结束后一周内

C．招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内

D．成交确认书签订时

【答案】C

【解析】中标人、竞得人应按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

21．招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在（　）内将招标、拍卖、挂牌出让结果予以公布。

A．15个工作日

B．10个工作日

C．一周

D．3个工作日

【答案】B

【解析】招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

22．各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起____内开工建设，自开工之日起内竣工。（　）

A．半年；2年

B．1年；2年

C．半年；3年

D．1年；3年

【答案】D

【解析】2012年7月19日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，规定房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。住宅用地容积率不得小于1。各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。

23．建设用地使用权的协议出让由（　）组织实施。

A．乡镇国土资源管理部门

B．市、县国土资源管理部门

C．省国土资源管理部门

D．国务院

【答案】B

【解析】2006年，国土资源部在《协议出让国有土地使用权规定》的基础上，制定了《协议出让国有土地使用权规范》，明确建设用地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立协调决策机构，负责协调解决协议出让中的相关问题，集体确定相关事项。

24．政府管理部门为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准为（　）。

A．挂牌出让建设用地使用权最低价

B．协议出让建设用地使用权最低价

C．招标出让建设用地使用权最低价

D．合同出让建设用地使用权最低价

【答案】B

【解析】协议出让建设用地使用权最低价是为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准。《城市房地产管理法》第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”

25．协议出让国有土地使用权的最低价由（　）批准。

A．省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门

B．市、县人民政府国土资源行政主管部门

C．省、自治区、直辖市人民政府

D．市、县人民政府

【答案】C

【解析】省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。

26．在协议出让中，一般应由（　）向政府国土资源行政主管部门提出用地申请。

A．申请受让土地者

B．出让者

C．土地所有者

D．国家

【答案】A

【解析】申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

27．在协议出让程序中规定的市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不少于（　）日。

A．60

B．45

C．40

D．30

【答案】D

【解析】申请受让土地者根据建设用地使用权出让计划，在规定时限内，持有效证明文件向土地所在地的市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申清的时间不少于30日。

28．同一地块只有一个意向用地者的，可采取（　）方式出让。

A．招标

B．拍卖

C．挂牌

D．协议

【答案】D

【解析】在公布的地段上，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应以招标、拍卖或者挂牌方式出让；同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议出让方式。

29．对于符合协议出让条件的土地，行政主管部门制定的协议出让土地方案中，应包括拟出让地块的（　）。

A．具体位置、界址、使用期限

B．用途、面积、价格

C．规划设计条件，土地肥沃程度

D．供地时间以及与土地相关的税费

【答案】A

【解析】对符合协议出让条件的土地，市、县人民政府国土资源行政主管部门制定协议出让土地方案。方案中应包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、使用期限、规划设计条件、供地时间等。

30．协议出让土地方案和底价被批准后，（　）时，才能达成协议。

A．市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致

B．议定的出让价格不低于出让底价

C．市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格不低于出让底价

D．市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格高于出让底价

【答案】C

【解析】协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

31．协议出让土地的，公布协议出让结果的时间不得少于（　）日。

A．10

B．15

C．30

D．50

【答案】B

【解析】市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者签订出让合同，并在签订后的7日内将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。公布协议出让结果的时间不得少于15日。

32．建设用地使用权受让人支付出让金后，向（　）申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证。

A．房地产开发公司

B．有关房地产企业

C．土地管理机关

D．政府

【答案】C

【解析】建设用地使用权受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。

33．建设用地使用权出让合同是指国有建设用地使用权的出让人和受让人之间就（　）问题达成的明确相互间权利和义务关系的协议。

A．出让建设用地使用权及如何行使建设用地使用权

B．土地处分权及如何行使其权利

C．当事人权利及义务

D．开发商的权利及义务

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。

34．采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取（　）订立建设用地使用权出让合同。

A．口头形式

B．书面形式

C．契约形式

D．协议形式

【答案】B

【解析】《物权法》第一百三十八条规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。建设用地使用权出让只有签订合同，出让行为方能成立，出让双方的权利和义务才能明确，才受法律保护。

35．订立建设用地使用权转让合同的前提条件是（　）。

A．土地使用权协议

B．土地使用权权利义务关系协议

C．出让合同

D．国土资源部的相关证明文件

【答案】C

【解析】国有建设用地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

36．出让建设用地使用权的，出让人应当按照合同规定提供出让土地的（　），未出让的，按违约赔偿损失。

A．使用权

B．处分权

C．收益权

D．占有权

【答案】A

【解析】出让人应履行按期向受让人出让建设用地使用权并达到合同约定的场地使用条件及提供有关资料等规定的义务；对于出让人不按照出让合同约定按期提供建设用地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

37．受让人如果以出让方式取得土地使用权的，应当符合（　）条件时才能转让房地产。

A．按照合同约定支付全部出让金，并取得土地使用证

B．支付全部出让金3个月

C．按照合同约定支付全部出让金

D．按照合同约定支付部分出让金

【答案】A

【解析】受让人应履行在签订出让合同后约定的期限内支付全部出让金，向土地管理部门办理登记，领取土地使用证，依合同和城市规划要求，开发利用和经营土地等义务。

38．土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（　）。

A．其土地使用权出让金随之相应调整

B．新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整

C．新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整

D．其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定

【答案】A

【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（　）。[2008年真题]

A．旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B．挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C．在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

D．在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价

E．出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金

【答案】BC

【解析】A项，《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。D项，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。E项，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款。其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

2．国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（　）。[2011年真题]

A．适用范围不同

B．出让金形成方式不同

C．最低价确定的原则不同

D．协议出让无须公布出让计划

E．出让主体不同

【答案】ABC

【解析】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让毕竟是两类不同的出让方式，存在下列区别：①适用范围不同。《物权法》明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。②出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标、拍卖和挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。③最低价确定的原则不同。协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关费用之和。有基准地价的，不得低于基准地价的70%。而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第十条规定：“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。”

3．国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（　）。[2009年真题]

A．适用范围不同

B．出让金形成方式不同

C．最低价确定的原则不同

D．协议出让无需公布出让计划

E．出让主体不同

【答案】ABC

【解析】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让是两类不同的出让方式，存在以下区别：①适用范围不同；②出让金形成方式不同；③最低价确定的原则不同。

4．根据有关法规，（　）应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

A．商业用地

B．旅游用地

C．娱乐用地

D．商品住宅

E．科、教文卫用地

【答案】ABCD

【解析】《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

5．下列各项属于建设用地使用权出让特征的有（　）。

A．是一种国家垄断行为

B．有一定使用期限

C．是有偿的

D．建设用地使用权可分别设定

E．出让的年限是无限的

【答案】ABCD

【解析】建设用地使用权出让的特征有：①建设用地使用权出让是一种国家垄断行为；②建设用地使用权是有一定使用期限的；③建设用地使用权出让是有偿的；④建设用地使用权可分别设立；⑤建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。

6．下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（　）。

A．住宅

B．货运汽车生产车间

C．大型歌舞厅

D．酒店

E．民办学校

【答案】BE

【解析】建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

7．招标、拍卖和挂牌出让文件应当包括的内容有（　）。

A．招标拍卖挂牌出让公告、土地使用条件

B．投标或者竞买须知

C．标书、报价单、成交确认书

D．国有土地使用权出让合同文本

E．出让宗地的规划设计要求

【答案】ABCD

【解析】出让人应当根据招标、拍卖和挂牌出让土地的情况，编制招标、拍卖和挂牌出让文件。招标、拍卖和挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、出让合同文本。

8．在招标、拍卖或挂牌出让中，出让人应当至少在投标、拍卖或挂牌开始日前20日发布公告，应当公布的内容主要有（　）。

A．规划设计条件

B．土地使用条件

C．招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况

D．招标、拍卖、挂牌的时间、地点

E．招标、拍卖参加的人数

【答案】CD

【解析】出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。

9．当投标人当众开启信箱时，应宣布（　）。

A．投标人名称

B．起叫价、起始价、底价

C．投标价格

D．投标文件的主要内容

E．投标保证金金额

【答案】ACD

【解析】出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱点算投标文件。投标人少于3人的，出让人应终止招标活动。投标人不少于3人的，应逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

10．评标小组由（　）组成。

A．出让人代表

B．投标申请人代表

C．市政府代表

D．有关专家

E．竞买人

【答案】AD

【解析】评标小组由出让人代表、有关专家组成，评标小组人数为5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或说明。但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。评标小组应按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

11．在拍卖出让的拍卖程序中，主持人应（　）。

A．确定招标标底

B．宣布起叫价和增价规则及增价幅度

C．宣布最高应价者为竞得人

D．确定中标人

E．点算竞买人

【答案】BCE

【解析】拍卖出让的程序是：①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项；③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或者报价；⑥主持人确认该应价后继续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

12．（　）的情况下主持人应当终止拍卖。

A．竞买人最高报价未达到底价

B．竞买人的最高应价未达到底价

C．竞买人的最高应价远远超出底价

D．竞买人同时喊价

E．竞买人超过十人

【答案】AB

【解析】竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

13．挂牌成交应符合的条件有（　）。

A．在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高出底价的

B．在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人

C．在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价，报价相同，先提交报价单者为竞得人，且所报的价要高于底价

D．在挂牌期限内竞买人的报价均低于报价，但有一个高于另一个为竞得人且宣布挂牌成交

E．在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人

【答案】ABCE

【解析】挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

14．在土地使用权的受让中，成交确认书应包含（　）。

A．出让人和中标人或竞得人的名称

B．出让标的

C．成交时间、地点、价款

D．签订出让合同的时间、地点

E．竞得宗地的面积

【答案】ABCD

【解析】以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让土地的定金，出让人应向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书包括的内容有：①出让人和中标人或竞得人的名称；②出让标的；③成交时间、地点、价款；④签订出让合同的时间、地点等。

15．成交确认书对（　）具有合同效力。

A．出让人

B．中标人

C．竞得人

D．主持人

E．有关专家

【答案】ABC

【解析】中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应依法承担责任。

16．国有建设用地使用权协议出让的范围有（　）。

A．原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准

B．划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准

C．通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的

D．出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的

E．法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让

【答案】ABCD

【解析】国有建设用地使用权可以实行协议出让方式的情形有：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权重新公开出让的除外。③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权重新公开出让的除外。④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的。⑤通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的。

17．国有建设用地使用权协议出让的类型包括（　）等。

A．政府供地环节的协议出让

B．划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让

C．出让建设用地使用权买卖申请办理协议出让

D．出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让

E．原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让

【答案】ABDE

【解析】根据国有建设用地使用权出让时，政府、土地产权人与拟出让土地的经济法律关系，协议出让可以分为五大类：①政府供地环节的协议出让；②原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让；③划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让；④出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让；⑤出让建设用地使用权续期申请办理协议出让。

18．下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（　）。

A．土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和

B．土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和

C．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价

D．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%

E．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%

【答案】AD

【解析】“21号令”要求协议出让最低价依据以下标准拟定：①协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和；②有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

19．协议出让的出让计划中包括的内容有（　）。

A．年度土地供应总量

B．不同用途土地供应面积

C．不同用途土地供应地段

D．不同用途土地的供地时间

E．土地价格

【答案】ABCD

【解析】市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，报同级人民政府批准后，在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。出让计划中包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段及供地时间等内容。

20．在协议出让过程中，下列（　）行为要受到行政处分。

A．按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的

B．确定出让底价时未经集体决策的

C．泄露出让底价的

D．低于协议出让最低价出让国有土地使用权的

E．减免国有土地使用权出让金的

【答案】BCDE

【解析】在协议出让过程中，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：①不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的；②确定出让底价时未经集体决策的；③泄露出让底价的；④低于协议出让最低价出让建设用地使用权的；⑤减免建设用地使用权出让金的。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

21．关于建设用地使用权出让合同，下列说法正确的有（　）。

A．建设用地使用权出让合同是指土地的出让方和受让方之间就出让建设用地使用权所达成的明确相互间权利和义务关系的协议

B．建设用地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是出让人个人

C．建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

D．国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同

E．采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同

【答案】CDE

【解析】A项，国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。B项，建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

22．下列各项属于建设用地使用权出让合同特征的有（　）。

A．建设用地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用

B．建设用地使用权出让合同的受让人，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业

C．建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

D．建设用地使用权出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议

E．建设用地使用权出让合同中的出让方是不特定的，可以是政府部门或者个人

【答案】ABCD

【解析】出让合同具有以下特征：①出让合同是在出让人和受让人双方当事人之间设立、变更关于建设用地使用权权利和义务法律关系的协议；②出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门；③出让合同的受让人一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同的受让人必须是在中国注册的外商投资开发企业；④出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作用。

23．下列关于建设用地使用权出让合同的说法中，正确的有（　）。

A．土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同

B．在取得土地使用权出让人的同意后，土地使用者可以改变土地用途

C．要改变土地用途必须重新签订土地使用权出让合同，原合同同时作废

D．改变土地用途后，土地使用权出让金需做相应调整

E．在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同

【答案】DE

【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。在建设用地使用权出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约，或者土地使用者不能按照法律规定开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将建设用地使用权收回。

第四节 国有建设用地使用权转让

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权，完成开发投资总额的（　）以上，方可进行转让。[2013年真题]

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

【答案】D

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

2．国有建设用地使用权转让方式不包括（　）。[2012年真题]

A．出售

B．交换

C．赠与

D．出租

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让的方式主要有下列三种：①建设用地使用权出售。即建设用地使用权买卖，是指土地使用者将其建设用地使用权转移给他人，他人为此支付建设用地使用权转让金的行为。建设用地使用权出售的主要特征是出售方必须把建设用地使用权转移给买方。②建设用地使用权互换。又称建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。③建设用地使用权赠予。是指赠予人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠予合同的行为。

3．下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（　）。[2011年真题]

A．互换的标的物必须都是建设用地使用权

B．互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C．互换后的建设用地使用权仍不发生变化

D．互换的建设用地使用权应当是等值的

【答案】A

【解析】建设用地使用权互换，又称建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。双方须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。

4．关于建设用地使用权赠予的说法，错误的是（　）。[2010年真题]

A．建设用地使用权赠予是无偿行为

B．赠与人与受赠人之间需要签订赠予合同

C．赠与人愿意赠予，且受赠人愿意接受，赠予合同才能成立

D．赠予的建没用地使用权无须办理相关手续

【答案】D

【解析】建设用地使用权赠予是指赠予人愿意把自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠予合同的行为。建设用地使用权的赠予是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠予合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠予人愿意赠予，而且还要受赠人愿意接受。

5．下列关于国有土地使用权转让的说法中，正确的是（　）。[2004年真题]

A．建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让

B．转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格

C．建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D．建设用地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移

【答案】C

【解析】A项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；B项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定；D项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

6．土地出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件，其条件不包括（　）。

A．土地用途

B．投资数额

C．投资方式

D．土地利用要求

【答案】C

【解析】土地出让合同约定是指出让合同约定的期限和条件。其中，期限指土地达到合同规定的开发、利用状态所需的时间，即土地使用者必须在规定的时间内在该地块投资多少或将该地块开发成什么规模；条件指各种要求的总和，包括土地用途、投资数额和土地利用要求。

7．以（　）方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。

A．出让

B．划拨

C．拍卖

D．分配

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

8．转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由（　）缴纳土地使用权出让金。

A．转让方

B．受让方

C．转让方与受让方各半

D．转让方与受让方协商

【答案】B

【解析】《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

9．建设用地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期（　）。

A．不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

B．可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

C．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商

D．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定

【答案】A

【解析】建设用地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

10．建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（　）。

A．是否转让由双方议定

B．由转让方决定是否转让

C．由受让方决定是否转让

D．随之转让

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

11．建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，（　）。

A．市、县人民政府有优先购买权

B．市、县人民政府可以采取必要的措施

C．应由市场调节，市、县人民政府不得干预

D．市、县人民政府有权提高土地使用权出让金

【答案】B

【解析】建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

12．在建设用地使用权转让的限制中，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向（　）提出申请。

A．土地主管部门和规划主管部门

B．土地主管部门和建设主管部门

C．计划主管部门和规划主管部门

D．土地主管部门和计划主管部门

【答案】A

【解析】建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

13．下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（　）。

A．互换的标的物必须都是建设用地使用权

B．互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C．互换后的建设用地使用权人不发生变化

D．互换的建设用地使用权应当是等值的

【答案】A

【解析】建设用地使用权互换又称建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。由此可见，双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。

14．建设用地使用权转让程序中，在签订合同之后、登记之前，一般还需（　）。

A．申请

B．公证

C．审批

D．上报有关部门

【答案】B

【解析】建设用地使用权转让一般分为下列几个阶段：①申请。由土地使用者出让人提出转让建设用地使用权的申请。②审批。由土地管理部门根据出让合同及转让条件对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。③签订转让合同。建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同。建设用地使用权转让合同是当事人之间就转让建设用地使用权而达成的协议。④公证。由公证机关对转让合同进行公证。⑤登记。建设用地使用权转让双方凭转让合同、公证等文件，向登记机构申请变更登记。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，正确的有（　）。

A．建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让

B．转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格

C．建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D．建设用地使用权转让时，土地使用权转让合同载明的权利、义务不随之转移

E．土地使用者未按照出让合同约定进行投资开发的，无权转让土地使用权

【答案】CE

【解析】A项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。B项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定。D项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

三、综合题

（一）

万泉房地产开发公司在进行一住宅小区的经营建设过程中，因管理、财务方面出现了较大失误，其欲将其180亩的该土地使用权连同在建项目（已完成总投资20%），一起转让，在报纸上刊登转让广告。

根据上述材料，回答下列问题：

1．万泉房产公司______转让该建设用地使用权，因为______。（　）

A．可以；手续合法

B．不可以；手续不合法

C．不可以；其未完成总投资25%

D．不可以；其不是以出让方式获得土地使用权

【答案】C

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合的前提条件是：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2．以出让方式获得建设用地使用权，（　）时即可转让房地产。

A．按合同约定支付全部出让金

B．按合同约定支付部分出让金

C．按合同约定支付全部出让金，取得土地使用证

D．支付全部出让金后3个月

【答案】C

【解析】《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3．建设用地使用转让地上建筑物及地上附着物所有权时（　）。

A．土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为动产转让的除外

B．土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外

C．土地使用权是否随之转让由双方协商

D．土地使用权随之转让

【答案】A

【解析】建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

4．下列用地中，使用权出让年限最高为40年的为（　）。

A．体育场馆用地

B．城区商场用地

C．住宅用地

D．工业用地

【答案】B

【解析】建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年

第五节 国有建设用地使用权出租

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．国家建设用地使用权承租人的义务不包括（　）。[2014年真题]

A．合理使用租赁标的物

B．按租赁合同约定交纳租金

C．租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D．赔偿第三方的租赁标的物的损失

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权租赁合同中承租人的权利有：①按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。②要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务包括：①保管义务。承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任。②支付租金义务。承租人必须按照租赁合同约定的数额，按期支付租金。③租赁标的物返还义务。租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。

2．关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是（　）。[2010年真题]

A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B．对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务

C．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务

D．按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

【答案】B

【解析】在国有建设用地使用权的租赁中，出租人的义务有：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；②修缮义务；③妨害除去义务；④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。出租人的权利有：①有按期收取建设用地使用权租金的权利；②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利；③有依法收回出租的土地的权利。

3．关于国家建设用地使用权出让的说法，错误的是（　）。[2014年真题]

A．国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B．国有建设用地使用权出让的主体可以是国家企事业单位

C．国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D．国家建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

【答案】B

【解析】A项，建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场；B项，建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点，建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人；C项，目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式；D项，国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。

4．关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是（　）。[2010年真题]

A．两者的适用范围不同

B．两者的出让金形成方式不同

C．两者的最低价确定原则不同

D．两者的出让主体不同

【答案】D

【解析】建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点。协议出让与招标、拍卖和挂牌出让有很多相近之处，如都是政府有偿供应建设用地使用权的重要方式，都要签订出让合同，受让人都要缴纳出让金，都要编制并公布出让计划。

5．在建设用地使用权出租程序的申请阶段，建设用地使用权出租人持有关证件，向（　）提出出租申请。

A．土地管理部门

B．承租人

C．市、县级人民政府

D．国务院

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权出租的程序包括：①申请。建设用地使用权出租人持有关证件，向土地管理部门提出出租申请。②审批。经城市政府的土地管理部门审核后，符合出租条件的可以批准出租，发放建设用地使用权出租许可证。③签订合同。建设用地使用权出租人和承租人签订出租合同，明确双方的权利和义务。④办理登记。建设用地使用权出租双方当事人凭租赁合同、土地管理部门发放的出租许可证等文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

6．出租建设用地的用途必须符合（　）规定的用途。

A．国家土地管理部门

B．建设用地使用权出让合同

C．规划主管部门

D．建设用地使用权出租合同

【答案】B

【解析】建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定。

7．“因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置”属于出租人（　）的权利。

A．依法收回出租的土地

B．按期收取土地使用权租金

C．监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地

D．要求保障正常、有效使用租赁标的物

【答案】A

【解析】出租人有依法收回出租的土地的权利，对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租的土地。因国家建设或特殊需要征用出租土地时，有权终止租约，对承租人按有关规定进行安置。

8．关于土地租赁双方的权利和义务，下列说法正确的是（　）。

A．对于不按照租赁合同规定的用途使用土地或利用出租土地进行非法活动的，出租人有权终止租赁合同，收回出租土地

B．在租赁关系存续期间，出租人没有义务对承租人正常使用的标的物进行维护

C．土地使用权出租后，出租人无需再履行土地使用权出让合同

D．承租人无权要求保障租赁标的物的有效、正常使用

【答案】A

【解析】B项，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护；C项，建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同；D项，承租人有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

9．“出租人应按合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用”属于出租人的（　）。

A．土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同的义务

B．妨害除去义务

C．交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务

D．要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利

【答案】C

【解析】交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务是指出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。

10．“在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护”，这属于出租人的（　）。

A．支付租金义务

B．保管义务

C．妨害除去义务

D．修缮义务

【答案】D

【解析】出租人的修缮义务是指在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。

11．建设用地使用权出租人的妨害除去义务是指当承租人的正常使用受到妨害的危险时，（　），出租人负有除去或防止义务。

A．若是由于出租人的原因所致的

B．不论是出租人还是第三方的原因所致的

C．若是由于第三方的原因所致的

D．若是由于承租人的原因所致的

【答案】B

【解析】建设用地使用权租赁合同中，出租人的义务有：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用②修缮义务。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。③妨害除去义务。妨害除去义务是指当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

12．关于国有建设用地使用权出租与出让，下列说法正确的是（　）。

A．建设用地使用权出让的主体是国家

B．建设用地使用权出租的主体是土地所有权人

C．建设用地使用权出租存在于一级土地市场

D．建设用地使用权出让是土地二级市场特有的一种经营方式

【答案】A

【解析】国有建设用地使用权出租是一种特殊的土地产权经营方式，它与建设用地使用权出让的区别有：①建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场；②建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点，建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。

13．关于国有建设用地使用权出租与转让，下列表述错误的是（　）。

A．建设用地使用权转让之后，土地使用权人发生改变

B．土地出租不发生土地使用权人改变

C．建设用地使用权转让时，地上建筑物及附着物的所有权也一并发生转移

D．建设用地使用权出租与转让都是有偿的

【答案】D

【解析】建设用地使用权出租是有偿的，即建设用地使用权承租人必须向出租人支付租金，建设用地使用权的转让可以是有偿的（建设用地使用权的出售和交换），也可以是无偿的（建设用地使用权的赠予、继承）。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（　）。[2009年真题]

A．出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B．对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要

C．国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同

D．承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任

E．按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利

【答案】ADE

【解析】国有建设用地使用权出租中，出租人的权利包括：①有按期收取建设用地使用权租金的权利；②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利；③有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务包括：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；②修缮义务；③妨害除去义务；④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

2．建设用地使用权出租中，出租人的义务包括（　）。[2008年真题]

A．保管义务

B．修缮义务

C．妨害去除义务

D．租赁标的物返还义务

E．按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

【答案】BCE

【解析】出租人的义务：①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用。②修缮义务。在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。③妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。AD两项为承租人的义务。

3．通过划拨方式取得的建设用地使用权办理了（　）手续后可以进行抵押。[2011年真题]

A．调整规划用途

B．补签出让合同

C．补交土地使用权出让金

D．领取国有土地使用证

E．经领导批准

【答案】BCD

【解析】可以设定抵押权的国有建设用地使用权包括：①通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；②通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。

4．通过各种方法依法取得的划拨建设用地使用权的土地使用者，应符合（　）条件，并经过土地管理部门批准，可以出租。

A．土地使用者为企业和个人

B．领有国有土地使用证

C．具有地上建筑物，其他附着物的合法产权证明

D．依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了土地出让金

E．土地使用者为政府机构

【答案】BCD

【解析】土地使用者通过各种方式依法取得的划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；④依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了出让金。

5．下列各项属于建设用地使用权出租的限制条件的有（　）。

A．建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记

B．未按照出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，建设用地使用权不得出租

C．建设用地使用权出租必须签订租赁合同

D．建设用地使用权出租时，其地上建筑物及附属物不能一并出租

E．建设用地使用者未按照租赁合同约定的，无权出租土地

【答案】ABC

【解析】建设用地使用权出租的限制条件：①建设用地使用权出租必须签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和出让合同的规定；②未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租；③建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

6．在建设用地使用权出租程序的办理登记阶段，土地使用权出租双方当事人凭（　）等文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

A．契约

B．协议

C．租赁合同

D．土地管理部门发放的出租许可证

E．租金收入证明

【答案】CD

【解析】建设用地使用权出租双方当事人凭租赁合同、土地管理部门发放的出租许可证等文件办理租赁登记，按规定缴纳有关税费。

7．建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同（　）交与承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利，经协商一致达成的协议。

A．地上建筑物

B．其他附着物

C．地下文物

D．地下资源

E．地下通信设施

【答案】AB【3.5.2】

【解析】建设用地使用权租赁合同是建设用地使用权出租人将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租人使用，承租人支付租金。租赁双方各自承担自己的义务。享有各自的权利，经协商一致达成的协议。

8．下列关于建设用地使用权出租的说法正确的有（　）。

A．划拨土地使用权出租的，不用补办出让手续

B．建设用地使用权出租，出租人必须办理登记

C．建设用地使用权出租，其地上建筑物及其附属物一并出租

D．建设用地使用权出租，出租人可以不办理登记

E．建设用地使用权出租后，出租人可以不对租赁标的进行必要的维护

【答案】BC

【解析】A项，土地使用者依法取得的划拨建设用地使用权，依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金，并经过土地管理部门批准，可以出租。D项，建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。E项，在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。

9．建设用地使用权租赁合同应包括（　）。

A．标的

B．租期

C．租金标准

D．土地用途

E．租赁地点

【答案】ABCD

【解析】建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定，并具有以下主要内容：①标的；②租期；③租金标准及支付期限、方式；④土地使用条件；⑤土地用途；⑥租赁双方的权利和义务；⑦出租人交付土地的期限、方式和条件；⑧承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件；⑨有关土地使用税费的缴纳；⑩解除合同的条件、期限；⑪违约责任；⑫其他有关条款。

10．在建设用地使用权租赁合同中，承租人的权利有（　）。

A．要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利

B．按期收回土地使用权租金的权利

C．依法收回出租的土地的权利

D．合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

E．保管权利

【答案】AD

【解析】在建设用地使用权租赁合同中，承租人的权利有：①有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利；②有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

11．下列属于在建设用地使用权租赁合同中规定的承租人义务的有（　）。

A．租赁标的物返还义务

B．支付租金义务

C．保管义务

D．修缮义务

E．妨害除去义务

【答案】ABC

【解析】承租人的义务有：①保管义务，承租人要爱护和合理使用租赁标的物，承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任。②支付租金义务，承租人必须按照租赁合同约定的数额，按期支付租金。③租赁标的物返还义务，租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其地上建筑物、其他附着物。DE两项属于出租人的义务。

12．关于国有建设用地使用权的出租与抵押，下列说法正确的有（　）。

A．建设用地使用权抵押时，土地使用者是以不转移占有的方式将其土地使用权抵押给他人

B．建设用地使用权出租时，建设用地使用者必须转移土地的占有权

C．建设用地使用权的出租是一种独立的主合同行为，不依附于其他合同行为

D．建设用地使用权抵押是一种从合同行为，不能独立存在，它只是为主合同行为提供担保

E．建设用地使用权抵押，在合同结束时，抵押合同结束

【答案】ABCD

【解析】E项，在建设用地使用权出租结束后，承租人必须返还土地。而对于建设用地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人按时还清债务，抵押合同结束，抵押人仍拥有建设用地使用权；如果抵押人不能按时还清债务，抵押权人可以行使抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务。

第六节 国有建设用地使用权收回和终止

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．以出让方式取得房地产开发用地，满（　）年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。[2012年真题]

A．0.5

B．1

C．2

D．3

【答案】C

【解析】以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

2．国家对建设用地使用者依法取得的土地使用权在特殊情况下提前收回时，一般（　）。

A．不需补偿

B．给予相应补偿

C．可无条件执行

D．不需依照法律程序

【答案】B

【解析】《物权法》第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

3．由于非人力和自然力量，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变的是（　）。

A．协议灭失

B．土地灭失

C．混同

D．抛弃

【答案】B

【解析】土地灭失主要是指由于非人力和自然力量（如地震等）造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。由于土地使用权应以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续享用土地，使用权自然终止。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，因（　），土地使用权由国家无偿收回。

A．土地使用者未申请续期

B．土地使用者申请续期但依规定未获批准

C．因个人利益需要此地

D．不可抗力

E．土地使用人申请变更使用性质

【答案】AB

【解析】《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照相关规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

2．因（　）造成动工开发迟延的，可以不收回国有土地使用权。

A．不可抗力

B．政府、政府有关部门的行为

C．动工开发必需的前期工作

D．土地使用年限届满，其又申请续期但依照规定未获批准的

E．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拔的国有土地的

【答案】ABC

【解析】以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

3．以划拨方式取得的建设用地使用权，使用权收回的情况包括（　）。

A．铁路、公路核准报废的土地

B．土地使用者被迫放弃土地使用权

C．各级司法部门没收其财产而收回土地使用权

D．国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权

E．不按批准用途使用土地

【答案】ADE

【解析】以划拨方式取得的建设用地使用权，还可在下列情况下收回：①国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回建设用地使用权。国家为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以提前收回建设用地使用权。②土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用原划拨国有土地的，可以无偿收回划拨建设用地使用权，并可依法予以出让。③公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回建设用地使用权。④划拨建设用地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用。⑤划拨建设用地使用权不按批准用途使用土地。

4．国有建设用地使用权终止的原因有（　）。

A．土地使用者抛弃使用的土地

B．土地灭失

C．土地使用者死亡

D．土地使用权转让

E．土地使用者抵押土地

【答案】AB

【解析】国有建设用地使用权终止的原因有：①因土地灭失而终止。主要是由于非人力和自然力量（如地震等）造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。②由于土地使用者抛弃而终止．由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行，也造成土地使用权的终止。

第七节 闲置国有建设用地处置

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是（　）。[2014年真题]

A．自动延长动工开发期限2年

B．办理有关手续后再开发建设

C．为土地使用者置换其他等价土地

D．确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

【答案】C

【解析】因政府或政府有关部门的行为造成的闲置土地的处置方式包括：①延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。②调整土地用途、规划条件。③由政府安排临时使用。④协议有偿收回国有建设用地使用权。⑤置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

2．下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中，正确的是（　）。[2013年真题]

A．未动工开发不满一年的，按土地出让价款的20%征缴土地闲置费

B．双倍追加闲置期间的土地出让金

C．依法收回闲置土地纳入政府土地储备

D．落实项目资金延长动工开发期限

【答案】C

【解析】国有建设用地使用权人的行为造成的土地闲置，按照下列方式处置：①未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本。②未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：a．依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；b．纳入政府土地储备；c．对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列属于闲置土地的有（　）。

A．按合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地

B．按划拨决定书规定的动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地

C．国有建设用地使用权出让价款的以投资额占总投资额的百分之三十

D．已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地

E．开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，中止开发建设满一年的国有建设用地

【答案】ADE

【解析】闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

2．因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置措施有（　）。

A．延长动工开发期限

B．调整土地用途、规划条件

C．协议有偿收回国有建设用地使

D．置换土地

E．下达《征缴土地闲置费决定书》

【答案】

【解析】因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的，国有建设用地使用权人应向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：①延长动工开发期限；②调整土地用途、规划条件；③由政府安排临时使用；④协议有偿收回国有建设用地使用权；⑤置换土地；⑥市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

三、综合题

（一）

张某购买一套商品住宅，成交价格为l00万元，首期付款为房价的30%，余款向银行申请抵押贷款。该贷款的贷款期限为20年，贷款年利率为8%，采用按月等额还款方式偿还。[2011年真题]

根据上述资料，回答下列问题：

1．赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门（　）。

A．办理抵押登记

B．进行抵押合同备案

C．申报贷款金额

D．申报抵押评估价值

【答案】A

【解析】《城市房地产管理法》第六十二条规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

2．处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是（　）。

A．偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

B．扣除抵押土地使用权应缴纳的税费

C．处分抵押土地使用权的费用

D．该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金

【答案】C

【解析】处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配：①支付处分抵押土地使用权的费用；②扣除抵押土地使用权应缴纳的税费；③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑤剩余金额交还抵押人。

第八节 集体建设用地使用制度

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．关于使用集体建设用地的说法，正确的是（　）。[2010年真题]

A．使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续

B．使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地

C．使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案

D．占用集体所有的农用地，不用办理农用地转用审批手续

【答案】B

【解析】集体建设用地的使用原则有：①维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；②按规划用地，节约用地，保护耕地；③按计划用地，不得突破计划控制指标；④依法办理审批手续；⑤如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

2．下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（　）。[2009年真题]

A．维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益

B．按规划用地，节约用地，保护耕地

C．按计划用地，可以适当突破计划控制指标

D．如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续

【答案】C

【解析】乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地的，都必须遵循下列原则：①维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；②按规划用地，节约用地，保护耕地；③按计划用地，不得突破计划控制指标；④依法办理审批手续；⑤如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

3．建设用地使用权抵押时，（　）。[2011年真题]

A．其地上建筑物及其他附着物不随之抵押

B．其地上建筑物及其他附着物随之抵押

C．其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押

D．其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押

【答案】B

【解析】根据《物权法》第一百八十三条，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

4．集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是（　）。[2012年真题]

A．宅基地面积少于规定的限额标准的

B．因结婚等原因，确需建新房分户的

C．将原有住房租借给他人使用的

D．原住宅影响村镇规划需要搬迁的

【答案】C

【解析】集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件之一：①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。②因结婚等原因，确需建新房分户的。③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。⑤县级以上人民政府规定的其他条件。但农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请宅基地的，不予批准。

5．下列各项不属于集体建设用地使用范围的是（　）。

A．兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地

B．农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地

C．乡政府为当地村民建造学校使用本集体所有的土地

D．乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地

【答案】C

【解析】集体建设用地是指集体土地中的建设用地。使用集体建设用地有以下三种情况：①兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；②农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地；③乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。

6．集体建设用地的使用原则不包括（　）。

A．维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益

B．按规划用地，节约用地，保护耕地

C．依法办理审批手续

D．特殊情况下可突破计划控制指标

【答案】D

【解析】乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地的，都必须遵循下列原则：①维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；②按规划用地，节约用地，保护耕地；③按计划用地，不得突破计划控制指标；④依法办理审批手续；⑤如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

7．因撤销、迁移等原因而停止使用的土地不包括（　）。

A．乡镇企业不再需要使用的土地

B．公益事业不再需要使用的土地

C．公共设施无法使用的土地

D．企业的破产和兼并的土地

【答案】D

【解析】因撤销、迁移等原因而停止使用土地的情况是指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者因某种原因被撤销，或迁移到其他地方，不再需要使用或无法使用该土地的，可以由农民集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。

8．关于集体建设用地使用权的取得、收回、流转和抵押的表述，错误的是（　）。

A．农村集体建设用地使用权的取得不改变土地所有制的性质

B．农民集体所有的土地的使用权经有批准权限的机关批准可以转让

C．符合规划的前提下，建制镇中的农民集体建设用地使用权可以依法流转

D．乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押

【答案】B

【解析】《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。A项，农村集体建设用地使用权的取得主要是通过集体所有土地使用权转移的方式取得，并不改变土地所有制的性质。C项，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地使用权可以依法流转。D项，根据《物权法》第一百八十三条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）

1．下列（　）情形下，可以收回集体建设用地使用权。

A．为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地经过批准的

B．不按照批准的用途使用土地的

C．因撤销、迁移等原因而停止使用土地的

D．因土地性质发生改变的

E．因国际土地政策发生调整的

【答案】ABC

【解析】按照《土地管理法》的规定，下列情况下可以收回土地使用权：①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应给予适当补偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应负责搬迁；②不按照批准的用途使用土地的；③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

2．广义的农村宅基地包括（　）。

A．房屋建筑使用的土地

B．用于建造辅助用房的土地

C．房屋周围空地

D．种植植被的土地

E．农村建造工厂所用的土地

【答案】ABCD

【解析】农村宅基地是指农村居民建设住宅所使用的集体土地。广义上理解，宅基地不仅包括房屋建筑使用的土地，还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用的土地。

3．下列关于农村宅基地的说法正确的有（　）。

A．农村宅基地由本集体农村村民无偿使用用于建造住房及其他附属设施的相关土地

B．属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者农村村民委员会代表集体行使所有权

C．分别属于村内两个以上农民集体所有的土地，由村内各该集体经济组织或者农村村民小组代表集体行使所有权

D．属于乡镇农民所有的土地，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权

E．宅基地和自留地、自留山，属于国家所有

【答案】ABCD

【解析】《土地管理法》第八条明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4．集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合的条件有（　）。

A．经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的

B．宅基地面积少于规定的限额标准的

C．原住宅影响村镇规划需要搬迁的

D．确需建新房分户的

E．农村的困难户

【答案】ABCD

【解析】集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；②因结婚等原因，确需建新房分户的；③原住宅影响村镇规划需要搬迁的；④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的，包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口；⑤县级以上人民政府规定的其他条件。

5．下列各项属于农村宅基地使用权审批程序的有（　）。

A．需建住宅的农村村民提出申请

B．农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核

C．同级人民政府批准后发给《建设用地批准书》

D．政府批准后即动工建设

E．住宅建成后实施检查并办理宅基地登记发证手续

【答案】ABCE

【解析】农村宅基地使用权的审批程序包括：①需建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请；②农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意；③经乡（镇）人民政府审查后，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准；④政府批准后，发给《建设用地批准书》；⑤政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设；⑥农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地；⑦办理宅基地登记发证手续。