2010年5月28日，“史上最严厉房地产调控政策”行将“满月”之时，《新京报》做了一期专题《触“冰”——北京房地产新政满月观察》，调查发现，此轮调控在一个月内对楼市的影响比上一轮“更生猛”：纯商品住宅期房日均成交量大降六成，个别投资者“十万火急”售房。楼市触“冰”已现。
据亚豪机构统计数据显示，2010年4月及5月中上旬入市的项目，多以老项目后期开盘为主，新项目仅8个，所占比重仅为14.5%。5月已开盘项目仅13个，大大低于4月底时统计的45个，而新政影响才刚刚开始。
原计划在6月推出新盘的开发商更多的进入了“观望”。在未来的一个月中，开发商是按时开盘，还是伺机而行，还要看市场总体反应。降低预期价格者有，价格不变者亦有，还有的楼盘因位置好、人气好，依然坚挺。降价楼盘如兴创·D标，原计划均价28000元/平方米，现在不得不调低，预计开盘价会略高于25000元/平方米；天润福熙大道也把预期售价调低了3000元/平方米，意在吸引仍在观望中的购房人。
新政以来，从5月1日至26日，北京共有13个以住宅形式进行销售的楼盘，两个楼盘出现零成交现象，分别是5月13日获得预售许可的天鹅堡、5月14日获得预售许可的保利·西山林语。后者一次性获取的预售许可房源为600余套，至今未售出一套。此外，有5个在5月获得预售许可的楼盘成交套数为个位数。而如果把取得预售许可的时间推前至4月15日，则有6个楼盘零成交。
和2007—2008年的上一轮调控相比，这一轮楼市反应更为迅猛。此轮调控开始后，楼市成交量应声而落。根据中原地产统计，4月下半月纯商品住宅期房签约3097套，比4月上半月5095套下降39.21%。4月全月日均签约量为273套。而5月1日至26日，扣除政策房，北京纯商品期房住宅签约2904套，日均签约112套，比4月全月下降59%。这一个全国开发商愁云惨雾的5月，上海一手和二手住宅成交量环比皆下降七成，深圳萎缩超过六成，广州下滑三成（皆为环比）。
上一轮调控的影响要慢得多。2007年8月7日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确“7090”政策；9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。根据交易管理网数据统计发现，2007年8月，北京全市商品住宅（当时统计未扣除政策房）签约11833套；2007年9月，这一数字上扬到13155套；2007年10月，开始下滑，为10488套。
除了成交量，房价也开始出现松动。《每日经济新闻》记者调查发现，万科五号公园楼盘内的独栋商业项目万科五号公社，实际销售均价已从4月的5万元/平方米下降至4.55万元/平方米。实际上，万科在北京热销的四大楼盘：万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均出现价格松动。虽然其最高降幅也不过10%，但其多年业内老大的地位，其示范效应不言而喻。2008年万科主动降价，引领行业步入价格下降通道的一幕，人们或许记忆犹新。
与此同时，一则关于“万科6月份开始全国降价，但具体降价幅度未知”的消息近日引发业界震动，但6月3日，万科方面对此公开否认，称该消息的内容“不存在”。万科不会从总部向各个地方公司下令进行全国性统一降价，因为全国的项目价格都有差异。万科会让各个公司根据各地的实际情况，追踪市场走势确定价格。业内人士认为，这流露出万科下一步将采取降价以适应市场趋势的可能。
另据2010年5月14日《新京报》报道，北京前期房价涨速较快的区域，区域房价松动更为明显。通州新盘成交价不到16000元，和通州前期房价暴涨，部分楼盘报价甚至达到28000元-29000元/平方米相比，通州房价已出现明显的松动迹象。而在此前，通州在售项目包括海棠湾、京贸国际城、珠江拉维家园等报价都在每平方米23000元乃至25000元以上。在房地产交易管理网上，珠江拉维家园新一期房源公布每套房源价格前，显示的拟售价格为19000元/平方米。
和一手房相比，二手房的降价幅度更明显。李先生2010年年初以160万元的价格购置了“北纬40度”76平方米的一居室。“回国休假，看到北京房价飙升，前景大好，就想炒房赚点钱。”李先生本打算等今年房价再涨一些的时候就卖掉，谁知好景不长，随着出国日期的一天天临近，在李先生打算出手的时候，国家出台了调控楼市的政策，一度火爆的市场急速冷却。“我所有的积蓄都买了房子，出国还等着用钱呢！”急于套现的李先生，决定以190万元的价格卖掉这套房子。然而，随着市场观望情绪不断加重，房子迟迟没有人接盘。无奈之下，李先生不得以不断地降低心理预期。最终，以150万元的价格卖掉了房子，算上各种费用，他赔掉了20多万元。小郭租住在地铁四惠站附近，看好一套四惠东地铁附近50平方米一居，这套房4月份新政刚出后总价是165万元，一个月内就跌到108万元，“我正准备把这个事儿定下来时，就接到中介电话说，有个业主抢在我前面以103万元买下了，”小郭有些遗憾，“房主主要是着急出手，机会难得。房子没有问题，没有遮挡，南向。”（《新京报》2010年5月28日）
当然，虽然交易量急剧下挫。但总体而言，降价尤其是大面积、大幅度降价仍然是小概率事件。房价到底会降多少，何时入手“抄底”，一切都需要购房者擦亮眼睛。