房价涨跌多少？何时抄底为妙？历来是众说纷纭，莫衷一是，甚至大相径庭。这个问题也历来是公众最关心的问题。没有任何人能够对此准确预见，否则此人必富可敌国。不过在众声喧哗中，仍然可以有比较清晰的脉络和轨迹可寻。我们不妨先看看大家怎么说：
A。指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。房价暴跌不仅救不了中低收入者，反而还会把中国的房地产市场打垮。房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律，我们必须要尊重。
——银河证券研究所所长滕泰
政府可能比开发商更担心房价下跌后的影响，现行严厉打压的政策必然是临时性的。无论从中央政府层面，还是地方政府层面，都不可能置宏观经济承受力和客观市场规律于不顾，不尊重市场规律必然会遭遇市场的报复。地方政府也不可能立即改变自己依赖“土地财政”的现状，很多地方政府最近已经在主动找开发商提供低价地。
开发商持有资金充裕，也有很多投资渠道可以选择。新政在打压需求的同时，也影响到了开发商继续拿地、推出新项目的积极性，市场的存货本来就不足，一旦出现断档，政策退出后，未来还是会出现房价的大幅反弹。我过去说过，北京三环内的房价会过5万，现在我不仅没有改变自己的观点，还认为应该将这一范围扩大到四环内，看看四环内还有什么地可供应？房价长期上涨的趋势是基本的市场规律，不会因为临时的政策而改变。
——华远地产董事长任志强
点评：把这两个类似观点放在一起点评好了。这两个观点的共同点一是唱多，二是都没有“时间窗口”。长期看涨不等于短期不跌，房价不能暴跌这是对的，但暴涨一样危害巨大。
B。中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多么迅速。中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌，财富的增长应该是逐步积累的。
——“股神”巴菲特
点评：房地产调控是为了防止泡沫破裂，但它的副作用也明显，可能在酝酿下一个泡沫。这是调控的两难，谁也没有办法。
C。这次，政府铁了心让住房价格回落，不达调控目的决不罢休。我预计在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%～20%，住房的价格会回到2009年年初的水平。
——SOHO中国董事长潘石屹
房价或在年内下调30%。
——中原地产三级市场部副总经理宫萍
房价下跌30%或是目标。
——思源经纪董事长陶红兵
银行对30%左右的房价下调幅度是有风险承受能力的。
——北京房协副秘书长陈志
摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶在2010年5月中旬表示：中国的城市化进程和大规模的高铁建设中长期仍将利好房地产市场，未来政府如果不再出台针对房地产的调控措施，6个月后房价将止跌，投资者将迎来抄底的机会。
调控应该是非常精细的。比如房价涨幅的统计中，不应该把经济适用房放进去，和老百姓生活关系不大的别墅也不放进去，主要跟踪普通商品住宅的价格变化情况，最好是有一个价格调整的正常区间。举个例子，房价增幅在-20%～+6%之间，都属于在正常区间内波动，就不去管它，直到价格跌幅超过20%，或涨幅超过6%，才出手。为什么定6%和20%的标准：6%是因为去年人均收入增长9%，比年人均收入增幅稍微低一点，老百姓容易接受；而20%则是基于房价跌幅在20%之内一般不会影响到银行的金融安全。在不同的地区，应该区别对待，不应该一刀切，现在的利率、首付等调控政策，往往是北京、上海感冒，全国跟着吃药。
——中国发展研究基金会副秘书长汤敏
点评：事实上，2009年至2010年4月底，一线大城市房价经过了两次暴涨：一是2009年下半年，二是2010年4月底之前。第一次暴涨，一年内平均涨幅60%以上，两次暴涨迭加，相当多的项目与2009年年初相比、涨幅将近一倍。因此，如果房价要回到2009年年初的状态，跌幅将达到50%，这是银行不可承受之重。房贷压力测试显示，银行“可容忍”房价下跌30%～40%。但这个数据不排除为了配合新政和舆论压力需要做出的“微调”，银行的实际断供线，我个人比较倾向于汤敏的观点，为房价下跌20%，道理也简单：20%是之前很多住宅的首付比率。
具体到每个项目，如果房价切实下降20%甚至更多，购房者就可以适时出手，不必非等到某个预测的时间节点。因为，每个项目、每个业主的情形不一样，具体问题应具体分析。如果遇到降价30%以上甚至更多的，更是不必再犹豫。那种情形，就跟“捡漏”一样，多数是业主急于用钱或者炒房客、房地产商资金链面临断裂，不得不断臂自救。
个别所谓预言房价要跌50%、80%的，不是哗众取宠，就是对中国政治经济缺乏了解。不要仅从自己的“愿望”出发，听信那些胡言乱语，否则会一再错过买房时机，不是被迫高位接盘，就是从此丧失买房机会。
当然，汤敏的房价“20%～+6%”的涨幅区间为合理区间，可能不太现实。如果货币发行量减去GDP增长率高于6%，资产价格要强压在不高于通胀率的增长区间，是不太现实的。更靠谱的办法是实行国民收入倍增计划，让工资增长高于计入房地产等资产价格增长的实际通胀。
D。商人利益得到保护，逐利目的的粮食贩运会平抑粮价。打倒奸商只能导致供给减少，粮价更高。几百年前《三言二拍》的作者就这么说过。
——网友guodaxia
点评：抑制需求的确不是治本之策，不得已而为之。它的副作用也极其明显，会导致未来供给减少从而为下一步“报复性反弹”埋下伏笔。
从中央和各地方政府的规划来看，增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。根据国土部公布的2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。
然而，计划虽然宏伟，但是从前5个月的出让情况来看，各地的土地成交量不容乐观。尤其是受4月份“供地计划出台前暂停出让”的政策影响，大部分一线城市当月的住宅用地都是零成交。如今小半年已然过去，北京、上海等一线城市的住宅用地成交量仍然未有起色。据中国证券报记者粗略统计，前5月北京、上海和广州三大一线城市累计成交的住宅用地面积约为821万平方米，占三地年度计划供地面积的比例仅为20%。
开发商要留住钱保生存，因此土地和规模扩张的事情只好暂放一步。不排除一些开发商借机降价销售从而准备抄底低价拿地，进而实现行业扩张，但这部分开发商主要是有实力的开发商。
土地成交低迷，还将直接影响各级政府的土地和税收收入。2009年，全国各地政府土地出让收入高达1.6万亿元。楼市过热的2010年第一季度，全国税收收入完成17702.55亿元，比去年同期增长35.9%，同比增收4678.97亿元。其中，营业税完成2953.73亿元，增收861.58亿元，同比增长41.2%。分税目看，房地产、建筑业和邮政业营业税同比分别增长118%、35.3%和29.3%。
土地和楼市交易低迷，对政府财政收入和内地仍摆脱不了的投资拉动型经济都是巨大的挑战。
E。高房价预期已经形成了，甚至打破了常规，有“政策一出台，房价就会上涨”的倾向。目前很多人对房价上涨的预期非常强，当下面临的问题是如何打破预期。
——清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明
我坚持认为未来5～8年，全国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在2009年上半年的基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于8000元。
——北京师范大学金融研究中心主任钟伟
点评：打破多数人对大城市房价上涨的预期是不可能的，除非改变社会发展规律。这也是本轮调控与上一轮调控面临的最大不同。国金证券首席经济学家金岩石先生认为，选择居民收入水平相近的国家进行比较，中国（大城市——作者注）楼市的价格水平还相当理性。比较“金砖四国”的首都，莫斯科的房价居首，大孟买（孟买不是印度首都，而是印度第一大都市）次之，巴西利亚再次，中国北京、上海的楼市均价还不到巴西利亚的一半、孟买的1/3、莫斯科的1/7！都是发展中国家，也都是人口大国，相比之下，中国楼市的上涨空间还很大。
上一轮调控加上突如其来的全球金融危机，使人们都不知道未来会怎么样。但在经历了2008年的低迷以及2009年的飙升之后，地方政府、开发商及投资客，无疑变得聪明且从容了，他们对于房价继续上涨的心理预期的“坚硬”程度，远远超过了上一轮调控。因此，这一轮调控，房价刚开始下跌，持币待购的“抄底者”已经在虎视眈眈、跃跃欲试。
而开发商、投资者和普通业主方面，除非逼到资金链紧张或者急于用钱，一般也多采取“观望”态度。只要对未来涨幅的预期超过融资成本，开发商和投资者就会千方百计进行融资活动也不降价。包括与建筑商合作、将部分房源抵押给建筑商，甚至以较低价位“吸入”有实力的炒房团。
对于炒房者来说，尽管新政提高了首付或对第三套拒贷，但对有钱的炒房者影响不大。像温州投资客，原来的首付就在40%，现在改成50%，也只提高了10%。一次性购房也难不倒炒家。他们全额付款，然后把房子抵押给银行，再用抵押贷款滚动炒房。这样做，有时还有可能贷出比按揭贷款更高的额度，利率也可能比上浮后的按揭贷款低。银行不可能把所有抵押或按揭贷款渠道都堵死，毕竟那么大的流动性明摆在那儿，银行也面临巨大的贷款压力。
不排除一些开发商降价出仓以争取低价拿地，也不排除一些投资者降价出货以争取更低价格抄底。
在此过程中，如何把握时机，如何抄底？应该是见机行事，以变应变，而不是机械地守着一定要等到什么时候、一定要等降到多少比例。坚持一定要抄最底的心态，其实往往是心里没底的表现。最低时买入最高时卖出，当然是人人都向往的最高境界，事后看，这种时机总会有人遇到，但事前这种时机总是很难预测。
这里有两种“抄底”心态，值得借鉴：
在小郭看来，不能一味等待抄底。他的一个朋友，2008年年底房价下行时开始看房，2009年春节后看中了东南四环的一套小三居，110万元。“那朋友老想着抄个底，后来一拖再拖，到了5月份，市场已转好了，买了同一个小区的一套两居，比之前那套小了8平方米，还贵了40万元！”
魏老师的抄底心态更有意思，魏老师自家住在西边的豪宅中。儿子刚上大学，就已经开始操心给儿子买婚房，“等中意的项目开盘，我差不多就出手了。房价现在不涨了，可我觉得到了我儿子那个时代它也得涨，抱着怎么抄都是底儿的心态，我就不会太在意万一买上房后短期内的跌价。”（《新京报》2010年5月28日）